工业REITs：中国楼市与股市整合原书研究成果

工业REITs

研究发现大约10%的工业用地都是复合式土地，既包含办公用地，也包含工业用地，既可以认定为办公用地也可以认定为工业用地，主要取决于区分时所用的标准。投资商所有的工业用地约占全部商业房地产市场的15%。REITs大约拥有投资用的工业用地的8%。作为一个整体，工业用地REITs占美国国家房地产投资信托（NAREITs）证券指数的8%。要知道，办公建筑指数中，约有5%是由办公一工业用地混合的复合式建筑组成的，既可以划分为办公用地，也可以划分为工业用地。如果划分为工业用地，那么在NAREITs的证券指数将接近14% 。

工业用地没有标准的分类体系。在很多方面，工业房产指的是涵盖房地产众多方面的一般的概念，指代用于生产或加工产品的建筑或者用于销售和仓储的建筑。在大多数情况下，工业建筑主要分为以下几类。每种提供特定的功能，为特定的工业租户服务。

仓库是最常见的工业建筑。仓库遍地都是，大约70%的仓库是用于租赁的。对于划分为真正的仓库的建筑，办公区域不超过总面积的10%。为了能让卡车快速的装卸，仓库一般都很宽敞。为了运输货物，有的仓库还有安装了轨道。现代的仓库一般都有高高的屋顶，这样可以垂直装卸货物。

加工车间这是第二常见的工业建筑，和仓库不同的是，加工车间一般是私有自用的，而不是租赁的，大约60%的为私有自用的。投资商大都对专业性很强的加工车间不感兴趣。另外，加工设备越大，私有自用的可能性就越大。不断变化的、资本集中的大型加工设备也是用户不想租赁的一个原因。

这些建筑通常都建造在办公和轻工业混合的小块土地上，通常只有一层。办公建筑和工业建筑的比例不定，主要取决于租户的最终目的。这种类型的建筑通常允许卡车装卸以及吊顶装卸。这种建筑大约40%为私有自用的，另外60%为出租的。由于办公建筑、仓库和加工车间结合在了一起，这种类型的建筑常见于小型私营公司，他们的规模太小，不足以将办公地点和加工车间分开。(www.xing528.com)

有一种类型的建筑比较独特，不适用前面所提的分类方法。比如用于特定需求的加工车间，如冷藏室，或者废弃建筑重新装修用于工业生产的建筑。在20世纪初，高层也有可能作为工业建筑，之后又变成生活——工作区域或者艺术家和广告商的工作室，高层是特殊用途建筑的一个最典型的例子。孵化器建筑，一般都是由废弃的加工车间分割成小隔间，以合理的租金吸引新的小型企业。这是特殊用途建筑的另一个类型。不像其他商业建筑，工业建筑不以质量等级分类。相反，通常是以房龄和用途分类。比如，我们可以说一个建筑是新一点的复合建筑或者旧一点的仓库。当地市场标准也和工业建筑的分类有关。有的市场认为是旧一点的建筑，其在其他市场却有可能被认定为废弃的建筑，这些分类差不多完全是主观的，有很大的人为解释空间。

工业市场用地的供应是最稳定的了。由于工业用地的特殊性质，基本上是在需求产生后才会有工业用地的要求。由于建造工业用地的时间较短，土地供应可以迅速作出反应：可以满足需求或者无法满足需求。比如，在一块划分为工业用的区域，房屋将在3～6个月内建好。建造办公建筑则需要两年或更长的时间。由于周期短，工业用地的供求保持恒定状态。从历史上来看，工业用地的闲置率约为5%～6%。在最糟糕的时期，闲置率一度达到11%，但是，即使在竞争异常激烈的市场，也很少超过这个水平。

最终的工业用地需求同经济增长速度有很大的关系。快速增长的经济要求生产更多的产品，提供更多的服务。经济增长也会刺激企业的利润。利润的增加使更多资本投入到商业中，而需求导致更多、更好、更新的工业用地的产生。相反，经济的衰退将导致工业用地需求的大幅度下滑。然而，由于大多数工业项目长期的资本集中性，终端用户，不论是所有者还是租赁者，基于长期考虑，也会有用地需求。工业用户的这种长期特性可以调节并稳定工业领域的供需循环。

需要大量原材料或电力的企业在选址的时候会考虑交通因素，加工烘烤产品或瓶装产品的企业喜欢选址在靠近市场的位置，这样可以节约运输成本。选址因素在当地市场可以创造独特的需求动力。根据工业用地稳定的需求特性以及工业用地同经济增长的关系，我们可以很轻松的预测工业用地的长期需求，而房地产其他领域，如办公楼则很难预测。

工业部门内供应循环的本质使其成为房地产业内较稳定、较容易预测的领域。在过去的五年内，工业REITs每年平均收益为31.9%。收益率标准方差为16%，使其成为房地产业内最稳定的领域。工业房地产的需求及本领域的业绩将随着经济状况的起伏而波动。