住宅REITs占美国房地产投资信托协会指数18%

住宅REITs

住宅REITs占美国国家房地产投资信托协会证券指数的18%。个人住宅等级分为A级、B级和C级。某特定房产的房龄和等级之间有很强的相关性。房屋的建造质量、当地市场的位置及配套生活设施同房屋等级有很大的关系。同样，当地标准和质量划分标准也密不可分。根据当地主流市场标准，位于北京郊区的洋房可以认为是A级住宅。但是由于缺乏便利的生活设施，位于北京市中心同等条件的房屋很可能是B级住宅，这同市中心住房的标准高不无关系。这里并没有一个放之四海而皆准的标准来划分住宅等级，或者有这样一个普遍的标准把等级A、B、C区分开来。该分类包含主观因素，可人为解释。

根据当地市场标准，A级住房指的是用最好的材料、处于最好的位置、最新的建筑。A级住宅通常提供优于一般公寓的生活设施。奢华的走廊、保安、警卫服务、聚会设施、SPA以及其他生活设施是典型的A级住宅的标志。A级住宅的租金可以反映出租户所预期的生活设施和服务的级别。B级住宅稍微旧一点。一般来说，B级住宅房龄为10～20年，已经失去了新房子的光泽。和A级住宅相比，B级住宅所提供的生活设施有限。B级住宅在当地的地理位置一般。B级住宅的建筑材料和改良在当地标准来说也是一般，而A级住宅在当地标准中通常优于一般建筑特征。

C级住宅指的是当地最旧的建筑，通常为“循环利用”的建筑，即最初是由于特定用途而建造的，后期重新修复以作其他用途。由旧的多层城市仓储建筑改造为高层公寓的通常都是C级住宅。这些建筑地理位置一般，通常紧邻中等收入家庭和低收入家庭居住区。C级住宅生活设施很少，大多已废旧过时，无法使用。REITs很少购买C级住宅，除非用于翻新，改造为B级住宅以上的住宅。

这些分类尽量做到客观，试图将房产划分更加明确，这样研究者可以轻松识别。潜在买家认为是B级住宅的时候，卖家为了更好地销售可能自己认定其为A级。房地产专业人士使问题更加复杂化，他们经常在等级内另外创造类列。比如说，质量比较好的B级建筑通常称为“B＋”住宅，质量稍微差一点的A级建筑被称为“A-”住宅。这些区分对于房地产专业人士很有用，但是对于缺乏相关知识的人来说很容易混淆。然而，一般来说，REITs倾向于投资B级住宅以上的公寓，REITs持有的大多数公寓集中在A级房产。

从广义来看，公寓建筑从高度和风格方面分为以下几种：

●低层：一般低于3层，城镇房屋建筑风格。

●中层：多于3层，具体层数同当地标准有关。

●高层：对大多数房地产市场来说，10层或以上通常都可以称作高层。

●填充楼：这些房屋通常建造在高密度住宅区中的一小块地上。

●花园：低层到中层建筑在场地上延伸的郊区复合体，这些一般都配有很好的生活设施，比如游泳池、网球场以及会所。(www.xing528.com)

楼层数是分级的一个简单方式，因为这个建筑特征易于识别。建筑的高度同样影响建筑运营成本。一般来说，楼层越高，运行成本就越高，因为高层的建筑系统更复杂、建造成本也更高。高层和中层建筑一般都位于城市的高密度地区，这样他们的土地价值就高。低层和花园建筑一般都位于郊区，密度和土地价值都低。土地使用限制和其他地方法律，比如最高密度和高度限制最终会影响所建工程的类型和风格。这些限制在有些市场比较明显，将会影响建筑风格。

住宅需求，更确切点说，公寓需求的驱动力为人口增长及住户组成结构。一个地理区域人口的增长可促进当地的住房需求。人口稳定的增长驱动了住房需求，而由人口增长导致的住房需求增长又受住户组成结构的影响。这些组成结构的形成原因是：新婚夫妇创建了一个新家或者居民搬出去单独居住，一般指的是年轻的成年子女离开原来的家或者现有家庭因离婚导致的分居。无论哪种情况，这些新家庭在最开始很有可能要租一段时间房子，这就导致了多住户家庭住房的需求。现有住房搬迁到新的区域也是当地市场住房需求的驱动力之一。搬迁会提高当地市场的增长率而不影响其他区域。这种搬迁的传统方式为从中西部农村地区搬迁到其他区域。有些老人选择搬迁至更温暖的地方去享受退休后的生活，年轻人更倾向于选择大城市去寻找更好的就业机会。人口迁移的结果就是房地产需求的区域转移。

区域转移将促进房地产的总体循环。相比其他房产领域，住宅房产的循环相对稳定。成员组成和人口迁移能刺激当地市场需求。当前可提供的住宅供给决定着市场。当需求大于供应时，价格开始上涨，价格上涨到一定程度时会刺激开发商建造更多住宅，以期满足不断增长的需求，这样就形成的当地市场的增长趋势。这种类型经常会刺激当地其他领域市场的需求，因为增长的这部分人口需要工作、吃喝、购物，所有的私人服务和公共服务也会随之增长，进而促进总体的经济增长。在这个阶段，当地市场动力源于当地市场供需的关系。

购买力是当地房地产市场动力的一个关键因素。如果你需要一个居住之地，你可以选择购买或租赁。某些因素，如消费信心、银行抵押利率、经济增长、就业形势都会影响消费者决定购买还是租赁房屋，但是这最终还是由购买力决定的。购买力因素影响当地多住户家庭住房市场的景况和前景。

为大多数公寓住户提供最先进的技术是最主要的发展方向。随着计算机的发展，依托有利的教育环境，高速发展的互联网服务遍布每个角落。他们想从这种便利的生活设施、有线电视以及众多的电话网络中受益。此外，人们还需要商业中心和会议室，以便于在家办公。事实上，商业中心已经成为众多勤奋的年轻人们的一个社会聚集地。

人们还要求所租赁的公寓具备健身中心。当今人们越来越倾向于健身，公寓社区也配备了很好的健身中心，同独立的健身俱乐部竞争。他们还往往要求生活设施包含内置的洗手机和烘干机。目前大多数社区都具备这些装备。不断变化的消费偏好依然是为公寓住户提供生活设施的驱动力。公寓住户的要求不断变化，开发商的营销策略也在不断调整。生活方式策略主要针对年龄稍长的租户，其包括，安全性高的封闭社区等。

公寓租赁每年将按市场进行调整，公寓租赁最有挑战性之处就是租户的交替。每个租户的平均租期约为18个月。这就意味着公寓所有者必须每18个月就要重新寻找新的租户。房地产业运营周期最短的要数酒店了，大约每两天就要重新租赁他们的房间。

在大多数情况下，公寓所有者要求租期为6个月或者1年，这取决于当地市场状况。这种短期的租赁循环使公寓所有者可以根据市场情况随时调整价格，因此公寓所有者一般不会损失租金费用。大多数公寓所有者还有其他更小的租赁收入，比如租户的有线电视费、方便房主和租户沟通的本地电话费。停车服务和看门服务也可以为房主带来额外收益。由于大多数公寓住宅有上千个单元，而大多数房主拥有上千个单元，小部分租户的变更对大多数公寓运营者影响很小。大多数人都需要一个居身之所，在房地产领域，公寓被认为是最保险的。公寓单元还有另外一个优点，他们本质上是永恒的——租户自行装修不包含在房主物料成本之内。实际上，大多数公寓所有者最大的花费就是老租户离开后寻找一下一个租户的费用。

住宅REITs的线性回归在REITs的所有领域是最稳定的。在过去的5年里，住宅的平均年收益为16.3%，在房地产业是最高的。住宅领域收益的标准方差为16%，仅次于移动房屋社区，住宅领域的前景非常不错。