办公楼REITs
上市交易的办公楼房地产投资信托（REITs）作为整体，占美国国家房地产投资信托协会（NAREITs）证券指数的21%。尽管办公楼不是REITs或者说房地产这个大蛋糕上最大的一部分，但投资者在办公楼领域花费的时间和精力着实不少。这是因为相比房地产其他类别，该领域带来了无限的机遇与挑战。对于所有者和投资商来说，最主要的挑战就是预测经济需求、估价、利用资本市场、与租户的交流、潜在租户、评估目前和未来供求趋势。妥善应对这些复杂的挑战使所有者和投资商通过管理和利用金融杠杆实现良好的收益，创造额外的投资收益。办公楼的所有者和投资商的数量是房地产部门中最不稳定的、流动最快的。办公楼所有者的主要客户就是业务所在。商业租户多为工业部门，这就是为什么办公楼和工业部门会被经常放在一起讨论和分析的原因。此外，大量的商业建筑将办公楼和工业用地结合为一个整体。为了方便讨论，我们把办公楼和办公一工业混合建筑认为是一个整体。纯粹的工业建筑同办公楼一样，有很多问题，但是纯粹的工业建筑有其独特的物理特性和投资特性。
基于投资的目的，像大多数其他商业建筑一样，办公楼的分级也存在一定的主观性。质量等级分为A级、B级和C级。房产的房龄和质量与等级有着很大的关系。建筑的建造质量，在当地市场的地理位置，设施的水平和建筑的等级分类均有关系。当地的规定标准与分级也不无关系。根据房龄和当地市场的主流标准，在银川稍微新一点的办公建筑可以认为是A级建筑，但是，由于缺乏建筑材料和生活设施，在上海同等条件的建筑可能被划分为B级建筑，而且北京的当地市场标准也相对较高。办公建筑的A、B、C分类也有一定的主观性，有一定人为解释空间。
A级建筑指的是，根据当地市场标准最新的建筑，选用上等的建筑材料（大理石、花岗岩等），建在最好的位置的建筑。A级建筑的设施优于一般办公建筑。大多数A级建筑通常都有宽敞奢华的大厅以及高阔的穹顶。在A级建筑中还要求配备警卫服务、会议室、健身中心、零售和食品服务，以及其他设施。A级建筑的租金同当地最新建筑的租金差不多。
B级建筑比A级建筑稍微旧一点。在当地市场，B级建筑常常比一般建筑稍微旧一点。有的市场有很多新建筑，也就是说超过10年的建筑就是老建筑了。而有的市场所谓的老建筑指的是20年以上的建筑。不管是哪个市场，B级建筑指的是那些已经失去新建光泽的建筑。根据区域标准，B级建筑相比A级建筑，所提供的设施有限。B级建筑在当地市场的地理位置一般，建筑材料和装修也很普通。而A级办公建筑特征要高于当地标准的平均水平。
C级建筑是某区域最旧的建筑了。这些建筑经常是循环利用的：基于某种用途而建的房子，经过长期装修和改善以适用其他用途。旧的多层城市仓储建筑装修为高层办公楼或者生活一办公两用楼是C级建筑的典型特征。这些建筑的地理位置并不好：办公建筑与工业建筑相邻。C级建筑的设施非常少，很多都是废旧的、无法使用的。REITs很少公开交易C级建筑，除非买来重新装修为B级建筑或者更好的建筑。
由于质量等级分类是有主观性的。为了利于观察，人们试图将这些属性分组或者划到更广的范围。为了更好地交易，潜在买家认为是B级的建筑可能被卖方认定为A级建筑。房地产专家常常使问题变得更加糟糕，他们常常在等级里面创造小类别。比如，质量稍好一点的B级建筑被称为“B＋”建筑，质量稍微差一点的建筑被称为“B-”建筑。这些区分对房地产专业人士十分有益，但是却经常会混淆非专业人士的思维。然而，总体上来看，REITs倾向于投资B级或者更好的办公建筑。
除了刚才讨论的质量分类以外，办公建筑还可以根据建筑大小和风格来划分。从广义上来看，这些分类如下：
●低层：一般为3层以下，乡镇建筑风格。
●中层：一般高于3层，但是具体楼层和当地标准有关。
●高层：在大多数房地产市场，15层或者以上的建筑都可以称作高层。
●复合楼：也叫研发楼，通常建在办公和轻工混合用途的小块地。
●办公花园：郊区中低层建筑延伸的花园式土地，通常还有备用土地，以期进一步地拓展。
如果你期望的是稳定性
“我的确相信房地产投资信托是独特的。”机构房地产公司的杰夫·道哈姆恩说道。股票市场的其他行业板块，都没有建立在相对稳定、可以预测、合同性收入（租金）基础之上的多元化投资组合的现金流。而在大多数情况下，这是消费者（承租人）能够继续经营生意的重要组成部分。因而，即使像其他企业一样受制于商业周期，与其他公司相比，房地产投资信托的现金流更具有保护性。由于股票市场的影响，房地产投资信托一般能够提供相对高的、稳定的收益，很好地适应通货膨胀的形势，而且在市场下跌时往往更具有防御性。
楼层数是划分等级最简单的方式，因为这个特征十分明了。建筑的高度会影响建筑的运营成本。一般情况下，越高的建筑建造成本越高，运营成本也越高。高层和中层一般都地处土地价值高、土地资源稀缺的高密度区域，而低层办公花园工程一般都在土地成本相对较低的郊区。很多时候，郊区办公花园是分期建造的，这样可以保证供需的平衡。郊区办公建筑特定阶段的风格和设计可能来自于单个租户或者开发商为特定地点寻找的特定的租户方便。土地使用限制和其他地域性法律，如最高密度和高度限制从根本上影响所建办公楼的类型和风格。这些限制在有的市场十分明显，对所建房屋影响很大。(www.xing528.com)
在税收驱动的房地产时代，建筑最泛滥的、最不稳定的领域就是办公楼领域。此时代始于1982年，美国的国家办公楼闲置率约为6%。随着经济从工业生产到信息时代的转变，20世纪80年代中期开始大规模建造办公建筑，到90年代早期还没有停止。但是糟糕的是，从20世纪90年代开始，美国工业部门长期缩水。到税收驱动时代结束之时，一些主要市场的办公楼闲置率迅速攀升至25%。办公楼市场花费了5年多时间来消化过剩的建筑，以达到长期的供应平衡。20世纪90年代回归正常后，购买办公建筑者又收益颇丰。
办公楼的需求空间与就业或者工作增长率有关，一般都源于当地和国家宏观经济的增长。从整体来看，当地经济对办公建筑的需求主要有以下方面的影响：
●供应商和客户的处所
●技工的数量
●基础设施，如公路、花园、机场、公共交通
●为雇员提供的生活设施的质量
●与办公楼内员工住所距离的远近
●当地政府对商业的态度
供应的动力始于目前市场和分市场的闲置率，在开拓新业务之前必须要先考虑这一点。可用土地资源的数量也是重要的因素。比如，市场上有大量的B级建筑，同时A级建筑和C级建筑非常少，或者有很多面积低于一公顷的土地，但是却没有面积超过50公顷的大块土地。这些在特定时间内，也会影响市场发展动力。转租对供应动力的影响也很大，该土地将租户合法租赁的土地转租给另一个租户。除了闲置率和转租以外，分析当地市场时要注意另外一个重要因素：未来新的办公空间的供应量。开发计划、建筑许可、所建工程都可以预见未来供应量。好消息就是，根据大多数新的办公建筑工程的大小和规模，未来供应量是可预测的，还有一个就是规划和建造办公建筑需要较长的时间。当闲置率也算到新开发市场内时，加在一起，就是总体市场供应量了。预测办公建筑的未来长期需求十分困难。上面也提到过，影响办公楼市场发展动力的因素复杂多变。
20世纪80年代在美国发生了一件有趣的事情，郊区办公建筑的总数超过了中央商务区（CBD）或者市中心的办公建筑总量。从那时起，郊区建筑增长为CBD的两倍。此现象清晰地说明美国城市不断发展的市郊化趋势。此趋势源于20世纪50年代，人们沿着高速公路搬了新家。在20世纪80年代早期，郊区办公建筑的增长导致工作也从市场向郊区转移，围绕着CBD的郊区集中出现了很多大型地铁区域。这些近郊城市比很多周围的老城市还要大。城市劳动力市场理论可以解释当地需求的转移的原因：城市的进一步发展需要向外拓展。建筑的外拓呈现的是更新换代中的混合财产与机会成本，该成本最终将要更新的建筑推延了几十年甚至几个世纪。这个观点就是城市居民发展一般的趋势——向外拓展。只有当向外拓展受到地理因素或距离因素限制时才会向上拓展。在向外拓展的过程中，CBD逐渐成为负担，尤其是选择向上拓展时。在郊区，理论上工厂可以降低工资的同时也可以吸引工人，因为这里的工人不必通勤。该理论预示，支付给CBD工人的工资将高于郊区工人的工资，反过来，也要远远高于工厂支付的工资。
这一点为什么如此重要呢？在房地产领域，这个趋势为众多房地产投资商敲响了警钟，包括拥有A级CBD办公建筑的REITs，因为，这将意味着大多数工厂将最终搬到郊区，并且导致CBD办公建筑的贬值。然而，有些因素可以限制这个过程的发展。第一个因素就是老板很难在单一的郊区雇用到各色各样的劳动力。由于房屋开发的历史不同，拥有不同技巧的工人常常遍布的郊区不同的地方，而社区标准更加强化了该模式，CBD依然是交通最便利的地点。第二个因素为公共交通体系和现有道路体系。在许多大都市，交通系统的建造目的是将工人在郊区和CBD之间运输。铁路运输系统的覆盖范围很广，可以帮助CBD减缓郊区的发展速度，这样城市运输系统的历史发展将大大阻碍工厂的分散趋势。
房地产的办公建筑领域另外一个值得讨论的话题就是远距离办公对办公建筑的影响。远距离办公和信息革新影响很大。互联网、电脑、手机、邮件和传真，所有这些方式都意味着面对面的交流在业务中不那么重要了。现在，公司的不同分支机构可以在不同的地方选址。销售、营销以及其他形式的业务交流也不像以前那样依赖直接的人际交流了。业务交流的成本和要求降低了，工厂可以借此降低工资及和在郊区建厂的成本。目前尚不确定远距离工作是否改变了办公楼的需求。它还会影响办公楼的类型和风格，比如，电脑使用量的增加也促进了更复杂的楼层及线路系统的需求量。经常出差的员工以及使用便携电脑的员工很难得到固定的公司办公。相反，他们使用的办公室或小隔间适用于偶尔在办公室的临时雇员。
这些因素和趋势导致标准工作条件的基本变化。公司将员工推入开放的办公室，使更多员工聚集在更小的空间。随着科技的发展，远距离办公的工人人数将增加，这个趋势还将持续下去。
办公楼REITs的收益在REITs的主要领域中是最不稳定的。在过去的5年内，办公建筑领域的平均年收益率为14.5%，是REITs领域中最高的，超过住宅的收益率。然而，该领域的确很不稳定，收益率的平均方差为20.8%，使其成为最不稳定的领域。办公楼的主要特点就是，对经济条件和商业条件十分敏感，而且，办公建筑相比其他领域来讲，流动过慢。
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