房地产投资信托：酒店REITs的挑战与机遇

酒店REITs

酒店REITs占美国国家房地产投资信托（NAREITs）证券指数的5%。酒店业曾经是商业地产中最不稳定的领域。然而，酒店房间的需求很容易预测，因为需求的高低同总体经济活动有着密切的关系。该领域的问题就是供应的问题，建造过多的酒店容易导致繁荣与萧条的交替循环。

掌握酒店管理业务是酒店成功的关键因素。管理对于酒店成功的重要性要远远大于其他任何地产领域。酒店所有者和管理者的其他挑战还有酒店对经济状况的依靠，稳定发展的经济将提供持续地、渐增地房间需求。

管理者是酒店至关重要的一个因素。酒店管理者会影响酒店的总体水平。另外一个重要的因素是经济，但酒店管理者无法控制经济因素。这样，酒店的机会就是高超的管理技术，以提高酒店附加值。酒店的高水平的管理技术比地产任何其他领域都显得格外重要，很多时候这些管理技术被贴上了酒店标签，比如万豪酒店或者希尔顿酒店。酒店管理不善不仅损害自己的品牌，而且还会吸引管理出色的竞争者加入竞争。因此，管理技巧以及酒店REITs将管理技巧变为收益的能力将决定酒店REITs的收益率。

酒店的收入现金流在地产的所有领域中是最短的。客人每天都可能出入房间，租金按天结算。当需求降低时，房间价格就会随之降低。当需求增加时，房间价格就会随之上涨。房间可以在短期内调整价格，有时候甚至一夜涨价或跌价。前面已经说过，经济的增长对酒店业REITs的影响很大，直接影响酒店房间的需求。如果需求增加，而供应不足时，酒店可以立即调整房间，调整价格。成功的酒店REITs经营者附属于酒店品牌及管理团队，使得能在经济不景气时帮助酒店渡过难关，获取利润。

酒店的投资商多种多样，地产公司和酒店公司可以投资，酒店REITs和私人也可以投资。私人投资酒店一般是由当地的地产投资商来建造，再与酒店管理公司签订管理外包协议。在有些情况下，投资商和酒店管理公司合资，共同分担责任，分享投资收益。万豪公司首创了20世纪80年代时期常见的形式——酒店公司负责开发地产，资产分派给企业联合组织并且保留管理合同。

传统的酒店REITs不能管理所拥有的资产。根据运营公司条例，资产应交给独立的公司进行经营。这使得分析酒店REITs变得更加困难，因为不得不考虑经营公司或者几个附属经营公司的情况。

酒店的等级划分与公寓和办公建筑不同，其等级标准就是酒店提供房间的价格范围或者价格区间。酒店根据房间价格区间分类主要有三大类：经济型、中等价位型、质优价高型。经济型的房间是最便宜的，而质优价高型是最贵的。但是，当地市场形势影响着实际的定价。比如，在纽约150美元一天的房间属于经济型酒店，但是在不发达的地区150美元就可以入住质优价高型的酒店。

以下为不同类型的酒店常见特征：

●会议中心或者会展中心：约有500或更多的房间；

●全天服务酒店：建有酒店和酒吧、有房间服务、餐饮、宴会，还有可能提供会议场所；

●有限服务酒店：不提供食品和饮料，提供或不提供会议场所；

●产权式公寓酒店：同公寓类似，有为商务旅行的人员提供的工作室、套间和双人间，客人可能将在本地逗留很长时间。

酒店也可以根据所处市场或者市场所在位置进行分类。在描述酒店的时候，还要增加另外一个层面的描述。以下为适用酒店的当地市场的等级划分：

●城市酒店：一般在中心商务区最繁华的地段；(www.xing528.com)

●郊区酒店：一般位于毗邻办公楼和工业建筑群的郊区；

●汽车旅馆：一般位于主要高速路的交叉路口，以适应驾车旅行者的需求；

●机场酒店：一般都在机场附近，方便旅客的出行；

●游客或度假酒店：一般可在同一酒店内提供应有尽有的度假和奢华服务。

品牌附属是酒店定位或描述的另一个方式。看到一个特性的品牌，用户可以轻松的了解其价格定位或产权类型。有很多著名酒店品牌，提供预订系统和管理服务等。也有很多区域性品牌主要集中于特定区域的经营。酒店业观察家使该问题更加具有迷惑性，他们可能使用复合划分法来描述酒店地产，同一家酒店可以成为经济型郊区酒店，也可以成为中等价位、提供有限服务城市酒店。酒店还有可能被划分为经济型郊区度假酒店。以上这些就可以说明酒店市场是多么的分散了。

住酒店人的基本上有三种旅行者：商务旅行、会议旅行以及度假旅行。每种类型的需求都与经济状况有很大的联系。繁荣的经济形势会产生更多的商务行为，从而创造更多的商务旅行。另外，高速的经济增长会带来更多的度假旅行，也就更加会促进度假酒店的需求。高水平的经济行为也会创造更多的商务会议，也会促进对酒店房间的需求。影响国内经济的增长和酒店房间需求之间的因素有很多。大多数交通运输所用的油价的成本也会影响酒店入住率。美元汇率也会影响国内的酒店业，其主要影响的是国外游客。糟糕的天气也会影响某些酒店运营者的业务。某些行业利润率的提高也会使促使领导制定政策，组织员工旅游。比如说，20世纪90年代互联网业兴起，业内的商务旅行就愈加频繁。由于本行业走入严重的萧条期，旅行政策就是要尽量降低成本，因此商务旅行越来越少。

酒店房间的供应还受很多因素的影响。在有的市场，市区拥挤，没有太多的可开发土地，很难获得开发授权，因此土地供应受到限制。旅游季节到来时很多度假酒店供应不上，就属于这种情况。比如，在美国加利福尼亚的纳帕谷美酒区在旅游旺季时，酒店房间基本爆满。当地的市场和基础设施无法满足游客的住店需求，而种葡萄比开发酒店要获得更多的利润。这样，除了淡季以外，纳帕谷的酒店需求都超过了供应。

这一系列的因素对郊区或者没有供应限制的市场影响不大，在那些地区适宜建造中等价位的酒店，因为简单、方便，而且进入郊区的市场较为容易。如果经济的发展要求建造更多的酒店，那么在短时间内就可以开始建造。在繁荣的经济环境下，这种新的供应会分享所有酒店的利润幅度，在经济不景气环境下，会造成供应过剩。

酒店入住率的衡量的术语称为每间客房营业收入（RevPar）。该术语的计算方式是，用每日平均房价乘以某天酒店的入住率。每日的收入加到一起，以方便计算特定时期每间客房平均营业收入。只有当入住率超过75%，才会认为该酒店差不多是满员的。基本上没有哪家酒店在周末和工作日都保持着很高的入住率。工作日入住高的一般为商务旅行者酒店，周末入住率高的一般为休闲旅游者酒店。入住率还有季节差异。前文已经谈到，度假酒店在旅游旺季可能会爆满，而在淡季可能无人入住。特定酒店的需求常常与本地对商务活动或旅游活动的吸引力有很大的关系。比如说，机场酒店为商务旅行者提供了一个非常方便的聚集地。紧邻某一个会展中心或者自己成为某一会展中心的一部分也是一个有利的因素。此外，度假酒店十分依赖自然风景或人文景观的吸引力，比如说高尔夫球场或者水上公园等。

酒店业的经营因素比房地产任何行业都重要。对酒店业的经济利润曾有过调查和研究，事实证明，主要的酒店在经济繁荣和经济萧条时期运营都很好。酒店规模的关键是易于识别的、令人尊敬的品牌。品牌在预订酒店或吸引顾客时至关重要，因为顾客从品牌就可以了解特定的价位水平。这些因素对酒店开发其他地区市场是十分有益的。某一市场上某著名品牌的出现和发展对于潜在对手进入该市场是一个障碍。

酒店业同航空业在经营管理方面有很多相似点。酒店业和航空业经营者都需要大量资本来投资设备，也会涉及大量固定的经营费用用于员工培训和基础设施建设，比如预订中心。为了保证经济利润，航空业和酒店每天都需要将座位或者房间出售出去。航空业和酒店业要面临的更复杂的问题就是“效益管理”。为了使利润最大化，航空业和酒店业要平衡价格和占有率的关系。航空业在效益管理体系中是一个先驱者，他们常常对同一个航班，同一个等级的座位索要不同的价格。酒店经营者和汽车租赁公司也采用这种形式。这就是要调整适当的价格，以达到特定经济利益。从经济上来说，将座位或者房间低价租赁给顾客总比空置着要好。未使用的座位或房间永远也不能获利。效益管理也正转向房地产的住宅领域。有些公寓REITs的所有者已经开始在效益管理的基础上定价了。

从长期来看，酒店业REITs的业绩要优于地产业其他任何类型。但是，与增长率相比时，标准方差又显示出其收入或收益的不稳定性。酒店业的利润很难最大化，因为所得收入还要重新投资，更新酒店设备。另外，收益的稳定性同酒店业内高水平的经营管理和高水准的财务管理有关。酒店经营的巨大的固定成本以及高额管理成本使得酒店经营者对需求过剩或需求不足十分敏感。一般来说，酒店REITs的运营成本越来越高。

酒店REITs的收益是地产业所有领域中最不稳定的。在过去的5年中，美国酒店的年平均收益率为11.6%，这是众多不同地产类型中的收益率最糟糕的。酒店业收益率的平均方差为41.1%，这也是地产领域中最不稳定的了。酒店业的基本特征使其对经济形势和商业状况十分敏感。不管是在旺季还是淡季。酒店的业绩容易出现过高或过低的极端状况。