REITs投资风险及回报受物业市场和企业管治质素影响

REITs的风险

对投资者而言，REITs是较新的投资工具，其投资风险与大家熟识的股票和一般基金不尽相同。

一般风险

根据中国证监会《房地产投资信托基金守则》（简称《守则》）的规定，REITs只可投资于可产生收入的房地产（亦可购入暂时没有收入或正在进行发展或重建的物业，但价值不得超过基金资产净值的10%）。对比那些投资于不同行业的组合，投资单一行业涉及较高的风险。而房地产投资的流动性相对较低，这可能影响基金面对市场改变时调整投资组合的灵活性。

REITs的回报受旗下物业价值、物业市场表现及其他经济因素影响。基金所持的物业价格升跌会影响基金价格，而物业市场则受环球及本地经济变化、租赁市场的竞争、政府增减土地供应及修订物业税等因素影响。此外，由于认可的REITs须于交易所上市，其价格会像股票一样受供求影响，可出现高水或折让，而不一定反映资产净值。

利率方面，利率上升一般令投资者对投资回报率有更高的要求，而由于租金水平普遍在租务期内锁定，这使REITs回报吸引力相对减低。此外，利率上升加重投资成本，亦可能影响投资气氛。但利率上升可能反映经济好转，对租金收入及物业价格有正面影响。所以利息上升所带来的整体影响是正面还是负面，较难一概而论。

源自个别投资组合/策略的风险(www.xing528.com)

REITs须把最少90%的除税后净收益派息（派息率并非保证，如果基金在营运上亏损，便可能不派息），加上可以为投资或营运借入款项（不得超逾基金资产总值的45%），所以租务年期和租户类别除了对回报构成影响外，对能否提供稳定现金流以应付利息及派息支出也十分重要。例如较短期的租约会增加物业空置及租金波动的风险，如果大多数租约同时到期，这方面的风险便会相应增加。此外，若REITs租户结构及租金收入集中于个别重要租户或行业，这些客户的流失或生意逆转，对REITs的收入及现金流都有一定的影响。

证监会修订了《守则》，允许REITs投资于香港地区以外的房地产。除了汇率风险外，投资海外物业亦须面对这些市场的独特的经营环境及风险，包括与本港不同的法律及会计制度、业权结构、物业监管架构、估值方法、政治及经济环境。所以《守则》内的“海外投资的应用指引”，要求管理公司、受托人及估值师须采用适当的方法及预防措施尽量减低海外投资的风险，并须在销售文件及其他计划通函向投资者披露有关风险。

海外市场的经验

管理公司的企业管治质素亦直接影响REITs的回报。由于管理公司的管理费用一般按管理资产某百分比计算，所以管理资产愈大，收取的总管理费金额亦愈高，这可能令管理公司透过一些措施去增加基金资产。另外，若基金设有表现费的话，有些管理公司可能透过增加基金短期回报去争取表现费，例如以高于市价买入物业，而卖家则以高于市值的租金租回物业一段时间。这些交易虽然可以于短期内提高基金回报，但最终只会损害投资者的利益。

中国香港地区的REITs虽较美国、澳大利亚等市场起步为慢，但却正好吸收海外经验，去芜存菁，在相关的条例中制定机制防止类似的管治问题出现。《守则》要求管理公司须以符合基金投资者的最佳利益的方式运作，并设立机制确保进行的交易不会损害投资者的权益。基金须以信托形式成立，并委任独立的受托人以信托形式持有基金资产，及监察管理公司运作。在进行物业交易时，受托人须获得物业估值师提交的近期估值报告。关联交易须获投资者投票通过方可进行，并须提供独立的专家意见。投资者亦有权在重要事项上投票，包括与关联人士有潜在利益冲突的交易；在2年的最短持有期内出售资产；更换管理公司；发行新单位及基金合并。基金须作全面和准确的资料披露，包括所有有潜在利益冲突的活动。收费方面，基金的销售文件须注明计划收费的计算基础，并附有按年计算的百分比，及披露因投资管理职能而征收的费用总额。