REITs报酬率与收益率：促进中国楼市与股市整合的影响

REITs的报酬率与收益率

所谓投资收益，是分析投资人将资本投资到金融商品后，获得的收益与最初投资资本之间的关系，而投资报酬率即是收益与最初投资资本之间的关系，而投资报酬率即是评估期望收益率。投资报酬主要来自于资本利得和股利所得之和。资本利得率为购买金融商品后，商品本身价值变化与购买成本的投资报酬，而股利所得率则是在拥有金融商品期间，所获得商品本身而产生的配息率。一般而言，股利所得会为正数或零，而资本利得则正数和负数都可能发生。

例如，甲于2009年12月31日以10万元购买一种REITs，成交价格为每股20元，则甲将拥有此种REITs共5000股。

若此种REITs于2004年每季配息为每股1元，且甲于2010年12月31日以每股25元全数卖出，则资本利得为（25-20）×5000＝25000元，股利利得为1 × 4 × 5000 ＝20000元，总投资收益为（25000＋20000）/100000 × 100%＝45% 。

若甲于2010年12月31日，将此种REITs以每股15元全数卖出，在同样2004年，每季配息为每股1元的情况下，则资本利得为（15-20）× 5000＝-25000元，股利所得为1×4×5000＝20000元，总投资报酬率为（-25000＋20000）/100000 ＝ 5%

上述的例子是在甲为积极型投资人的假设前提下，因为投资期间较短，所追求的主要报酬来自于REITs股价本身的变动。因此对积极型投资人而言，进场与出场的时机相当重要，对于市场信息亦需具备高度的敏感性。

若为一较保守型的投资人而言，长期投资的报酬率才是他的主要目标，短期股价波动的市场信息对此类型投资人影响不大，可以着重于收益率的变化。所谓收益率，为股利所得与购买成本的比率。股利所得以及预期股利增长率对此类型的投资人有较大的影响。

持续上述例子，若乙同样于2003年12月31日以10万元购买一只REITs，成交价格为每股20元，则乙亦拥有此REITs共5000股。在同样2004年此REITs每季配息每股1元的情况下，股利所得为1 × 4 × 5000 ＝ 20000元，则2004年乙的收益率为20000/100000 ＝ 20 %

由于乙为长期投资者，不打算在短时间卖掉此REITs，因此，接下来的股利增长率预期就相当重要了。若根据过去几年此REITs的配息状况，乙预期2005年的股利增长率为20%，即此REITs于2005年每季配息每股1.2元，则预期股利所得将为1. 2 × 4 × 5000 ＝ 24000元，则乙的预期的收益率为24000/100000 ＝ 24 %

相反的，若乙预期2005年的股利增长率为-20%，即此REITs于2005年每季配息每股0.8元，则预期股利所得将为0. 8 × 4 × 5000 ＝ 16000元，则乙的预期的收益率为16000/100000 ＝16%。

尽管预期的收益率亦会有所波动，但是若当时市场收益率处于相对低时，对乙而言，REITs将是一个不错的投资商品。

美国市场权益型、抵押型及混合型REITs的报酬分析

从过去历史来看，将权益型、抵押型及混合型放在同一基准点（基期＝100）来分析，至2004年止，权益型REITs在总报酬率的表现最为突出，较基期（1972年）成长了63倍，其次为混合型REITs的16倍，再次为抵押型REITs的11倍。若只观察股价变动，则在1972～2004年权益型REITs股价成长了330%，但混合型REITs的股价却只有基期的73%，而抵押型REITs则更只有基期的25%。若观察股息收益率，则可发现1972～2004年之间，抵押型REITs的股息收益率为最高，其次为混合型REITs ，而权益型REITs再次之。(www.xing528.com)

理论上，在股息固定的情况下，若股价上升，则收益率会下降。另一方面，在公司配发股息后，该公司的股价会因应其股息配发而下降，若市场认为此公司的前景仍持续看好，则股价仍有机会往上攀升，一般称之为贴息。由上述分析可发现，权益型REITs的股价在这段时间上涨了330%的同时，股息收益率只下降了24%，不但显示出权益型REITs的股息增长率相当高，也可证明投资人对于权益型REITs的前景乐观而推升股价的上涨，进而使得总报酬大幅成长。

抵押型REITs在这段期间的股价随着股息配发而下跌，但从总报酬仍旧有11倍的成长幅度来看，其股息增长率的幅度远大于股价下跌的幅度。对于长期投资人而言，抵押型REITs虽然股价波动较低，总报酬率根据历史的数据也没有较权益型REITs来得亮丽，但是其高收益率及股息配发率可提供稳健的投资获利能力。

REITs股市的总报酬分析

尽管REITs的交易模式与股票相同，但是根据相关性分析，发现NAREIT综合指数与美国S＆P 500指数、道琼工业指数及NASDAQ综合指数的相关系数皆在0.6以下，其中与高科技成分股为主的NASDAQ综合指数更只有0.13的相关系数，显示由于其商品的本质有其极大的差异化，使得指数之间有着非常迥异的走势。

将NAREIT综合指数与S＆P 500指数及NASDAQ综合指数年报酬率作比较，亦可发现REITs的年报酬率与股市的确是低度相关的。而在1994～2004年间，NAREIT综合指数有6年获得最高的年报酬率，只有2年出现负数的年报酬率。而NASDAQ综合指数尽管亦有4年的最高年报酬率，但同时亦有多达4年的负报酬率。S＆P 500指数仅在1997年有获得最高的年报酬率，但亦在2000年、2001年及2002年出现了连续3年的负报酬率。

由上述分析可知，REITs与股票市场的连动性属于低度相关，且根据过去11年的数据显示，REITs的总体表现较股票市场来的佳。

REITs与债市的总报酬分析

稳定的投资收益是REITs与债券的相似之处。不过将REITs与美国10年期公债收益率做比较分析，发现彼此间是属于低度相关性。即使受到市场利率变化有较大影响的抵押型REITs，与债券收益率的相关系数也只有0.29，显示出REITs与债券的商品本质有相当程度的差异性。

从收益率来观察，可以发现REITs的收益率大致上较债券收益率来的佳，主要原因是REITs本身除了与债券同样受到总体经济因素影响外，还受到不动产景气的变化及企业经营管理能力等个体因素的影响，风险相对公债高出许多，故须给予投资人风险贴水（Risk Premium）

日本J-REITs的报酬率分析

日本东证J-REITs指数于2003年3月31日开始计算，基点为10000至2004年底，指数已来到1479. 54点，指数报酬率为47.95%。而同一时期的日经225指数从7972. 71到11488.76，涨幅为44.1%。除了涨幅令人称羡外，收益率更在股价上涨情况下仍能够有3%～4%，表现惊人。再看两者间的相关性，其相关系数为0.68，虽然看起来较美国不动产与股市之间的相关性为高，但由于追踪期间较短，需要更长期间的数据来观察。