REITs要求：资产限制、所有权百分比和收入来源

REITs的要求

为了使REITs能够在房地产市场从事长期投资，各国监管机构对REITs所持有的资产和交易进行了一系列的限制。与房地产公司主要通过购买土地进行开发和频繁的买卖资产不同，REITs是一个比较被动的投资工具，因而限制其买卖其拥有的物业或直接管理的物业。

REITs在股权结构方面的要求

在美国，一个REIT必须在50个州或哥伦比亚特区作为一个应该缴纳联邦税的公司而成立，它必须被董事或受托人管理，它的股份必须是可以被转让的。从第二个应纳税年度开始，REITs必须满足两个所有权的测试：必须有100个不同的股东；5个或少于5个股东不能在这个应税年度的下半年拥有超过50%的股份。这样的结构限制对家族企业来说显然不是一个合适的选择。而且大部分REITs在它们的组织文件中规定了所有权百分比的限制。例如，在没有得到董事会许可的情况下，很多REITs不允许任何股东拥有超过9.9%的股份。

REITs的运营收益要求

必须满足两个年度的收入测试和一系列的季度资产测试，这些测试都是为了确保REITs的大部分收入和资产是与房地产行业相关这个基础条件的。每个年度，REITs的毛收入必须有75%是从房地产相关收入中得到的。其中包括从物业的房租收入和抵押贷款支持债券的利息。此外，REITs的毛收入也可以包括其他被动形式的收入，例如从非房地产领域获得的红利和利息收入（银行存款利息）。REITs可以最多拥有一个应税REITs子公司（TRS）100%的股权，通过与这个子公司的联合运营，REITs可以得到非合规（non-qualifying）收入。

●运用经营基金和调整后的经营基金这两种指标，能够使房地产投资信托及其投资者正确地估计折旧了的房地产资产的现金流。

●经营基金不是一个静态的数据，经营管理者应继提高经营基金流。

●调整后的经营基金对于评价房地产投资信托的循续寻找方法环一流动资全是一种最有用的方法。

●可以通过两种方法实现经营基金增长：借助于收购和开发的外部增长方式；以及通过房地产投资信托的能力改进现有房地产资产质量的内部增长方式。

●内部增长是最稳定和最可靠的经营基金增长来源，因为它不依赖新的资金投入或者重新购置，而只是通过控制成本费用、提高入住率和将房地产租金率提高到适当水平。

●当进行新的房地产收购或开发活动时，投资者应该理解净经营收入和内部收益率等概念，因为它们有助于我们理解房地产投资信托是怎么创造或损失价值的。

●通过有利的房地产收购、开发和扩展，可以实现外部增长。

●对于房地产投资信托的经营基金增长率和股票而言，有利的投资机会的重要性无论怎么强调都不过分。

REITs的资产要求(www.xing528.com)

REITs至少75%的资产必须由房地产组成，例如物业以及房屋抵押贷款组成。尽管REIT可以拥有TRS（为物业提供一系列服务，但是需要缴纳公司所得税）最多100%的股权，REIT只能直接或间接地拥有除了REITs、 TRS以及QRS（Qualified REIT Subsidiary， REITs为了税务目的而全资拥有其资产和收入的公司）之外的其他公司最多10%的有投票权的证券。REITs也不可以拥有一个公司（除了其他REITs、TRS或QRS）的股票超过其REITs自身资产的5%。最后，REITs所拥有的TRS不能超过其自身资产的25%。

REITs的杠杆限制

在大多数国家和地区，REITs或者其类似产品都有明确的杠杆限制。例如，新加坡规定REITs的杠杆不能超过35%，中国香港不能超过40%。一般来说，REITs的杠杆上限大大低于一般房地产公司的实际杠杆水平。这个限制大大降低了REITs的财务风险，减少了其在市场萧条时期的破产概率。而这方面的监管有逐步放松的迹象，一些国家和地区的监管机构提高了杠杆的比率。

REITs的开发限制

在大多数国家和地区，对REITs或者其类似产品从事房地产开发业务有明确的比例限制，例如不能多于总资产的某一比例。这种限制使REITs远离高风险的开发项目，降低其经营风险。

REITs减免公司所得税

在大多数国家和地区，对REITs或者其类似产品都有免除公司所得税的优惠措施。

REITs购置和处置资产的限制

在一些国家和地区，对REITs每年收购或处置的资产有一定的比例限制，例如，每年收购或处置的资产不能超过总资产的一定比例，一般为20%～25%。这是为了限制REITs参与投机性房地产交易。在牛市，限制其买进大量地产；在熊市，限制其大量卖出地产。这样就避免了像一些投机者高价入市，被套牢后又低价出售的现象。

REITs投资组合中的非本土物业

在一些国家和地区，对REITs拥有非本土资产有一定的比例限制或禁止，这种管制的目的最初是因为当时国内市场空间较大，优质物业众多，无须冒险进行跨国制经营。但随着本土优质物业纷纷“名花有主”，跨国收购物业的需求逐渐增多，因此这种限制逐渐放松。而部分REITs持有跨国甚至全球物业组合，这样降低了地域风险，减少了物业之间的关联程度，降低了非系统性风险。

REITs的比较优势

资料来源：《私募REITs先行——REITs的中国路径》，何小锋、李庆平、黄静、董梅。