什么是REITs：投资房产与股市的整合

什么是REITs

REITs是英文“Real Estate Investment Trust”的复数缩写，即房地产投资信托。从本质上讲，REITs是一种投资基金，它通过组合投资和专家理财实现大众化的房地产投资，满足了中小投资人将小额投资转化为大额投资的需求，并在一定条件下可以免缴企业所得税。同时，有些REITs又类似于一个商业公司，它不仅通过对现存房地产的经营来获取租金收益，还利用房地产证券化的形式提高了房地产资产的流动性，因此它是一种证券化的产业投资基金。

REITs是一种典型的资产证券化投资工具

原物业发展商将旗下部分或全部物业资产打包成立专业的基金公司，以其收益如每年的租金等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式，因而其收益将影响信托单位的价格。

与传统住宅地产项目比较，商业地产项目从固定回报的角度看，有更稳定的现金流，更适合采用REITs方式融资。

在美国，房地产投资信托最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此，将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着美国税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异与变化，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。当然，REITs与一般的房地产投资基金是有着显著的区别：在满足一定的设立条件和监管要求下，REITs通常可以获得一定的税收优惠。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，其他国家的REITs大多数类似于共同基金（Mutual Fund），少数属于私募，绝大多数属于公募发行，而且既可以封闭运行，也可以上市交易流通。例如在美国，房地产投资信托，通常是一个拥有房地产并负责运营而产生收入的公司（公司型基金），也通常被投资者视为在股票、债券、存款之外的第四类重要投资产品。

作为一个合格的REITs，公司的大部分资产和收入必须与房地产投资有关，并且必须每年向股东派发至少为应税收入90%的股息。REITs通常被允许从其公司所得税中扣除分配给股东的股息。因此，大多数已经存在的REITs都将应税收入的100%分发给股东，从而不缴纳公司所得税，但是公司股东需要缴纳股息和资本利得的个人所得税。

从国际经验看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式，其原理与MBS、ABS等产品相同。

要使央行既能根据宏观市场进行有力调控，又不至于使房地产市场的健康发展受到影响，就需要给房地产企业找到另一条有效的融资渠道。另外，较高的负债率也制约了房地产企业的长远发展。有资料显示，我国房地产业的资产负债率在80%左右，而美国和欧洲则在40%～60%，而房地产发达的香港地区，仅有15%。可见，我国推出REITs这种先进的房地产金融产品是发展的必然。

价值投资(www.xing528.com)

价值投资是一种价格低于其真实价值的投资。理财师物色价值投资时，会寻找价格被不正常压低的股票。例如，也许是从一个竞争者处传出了坏消息，导致该板块的所有股票都受到同样的冲击。此时，价值投资者相信，当市场重新认识到这些股票的内在价值时，它们的价格就会上升。

REITs将具有优良收益的房地产进行打包并在公开市场上发售。其融资方式为首次公开发行（IPO），今后可能还会进行的二次发售再融资。因此，对信贷的依赖就大大减小。而且REITs的发行还可能帮助房地产企业偿还债务，降低资产负债率。

以2007年在香港主板上市的REITs之一——富豪产业信托为例。富豪产业信托持有的物业包括富豪东方酒店、富豪机场酒店、富豪香港酒店、富豪九龙酒店和丽豪酒店。也就是说富豪产业信托持有的都是酒店物业，可以说是一个酒店REIT。五家酒店原来为富豪酒店（0078HK）的资产，富豪酒店在富豪产业信托公开发售时持有其72%的股权。富豪产业信托用其在市场上公开发行募集到的资金购买富豪酒店的五家酒店资产，富豪酒店宣布将用分拆酒店资产得到的资金中的约34%偿还贷款。也就是说，作为REIT公开发售的富豪产业信托资本来自于证券，同时降低了把酒店分拆出去的富豪酒店的资产负债率。

REITs在香港的典型架构

资产负债率的降低，使银行的风险大大下降。同时，承销机构在REITs发售前会对其持有的物业进行详细的尽职调查，以保证其收益预期的可能性。这样详细的调查，使得房地产的运营状况的可信和安全得到了保证，风险进一步减小。另外，REITs还可以向市场发行债券。由此可见，REITs基本不再需要银行进一步的借贷支持。

由于成为REITs的物业都有相对稳定的收益，如上文提到的富豪产业信托，其物业的年收益率在发售前一直维持在5%以上。因此，当央行调整存贷款利率时，对整个宏观经济会产生极大的影响，但对REITs的影响会比较有限。REITs上市后大部分采取在公开市场上再融资进行收购更多物业的方式，有少量的REITs用再融资的资金进行开发，但开发基本不再需要银行的信贷。央行从而摆脱了货币政策左右为难的状况。

REIT。具有流动性高、投资门槛低的特点。对于房地产投机客，即俗称的炒房族，有很大的吸引力。当市场上REITs占有率大量增加的时候，他们很可能由炒房向炒REITs转移。这将降低直接房地产的投机氛围，银行可能的不良贷款率也会随之大大降低，有利于整个市场经济的安全。

REITs的高分红和收益稳定的特点，适合追求安全稳定投资收益的社保基金、保险公司，甚至商业银行投资。由于REITs有风险小收益高的特点，使社保基金等的机构投资者的投资组合更加安全，降低了整个金融行业的系统风险。

价值创造

价值创造（value creation）可定义为资本的实际成本与通过利用资本所获得的长期收益之间的有效差额（positive difference）。它表现为公司实现了更高收入和更大的净资产价值，这个概念可以延伸到所有工商企业。