REITs：稳定的房地产投资工具

REITs，新的机遇

REITs（Real Estate Investment Trust的复数缩写），是一种以发行受益权证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种公司、信托或商业协会。

近年来，大量资本进入中国房地产市场，在带动市场快速发展和拉高市场价格的同时，也使中国房地产业面临严峻的考验。面对金融危机的扩散效应和政府日益加码的宏观调控措施，伴随过窄的融资渠道、过高的融资成本、过大的融资压力以及张而欲断的资金链，中国房地产企业必须寻求新的途径实现发展，这也是市场经济的必然。对于开发企业而言，和债券融资的间接性不同，REITs是以股权形式的直接融资形式，不会增加企业的债务负担，也不会丧失对企业和开发项目的控制权和经营权，是一种新的融资途径。另外，REITs本身分散的投资策略、较低风险的投资原则和高收益分配要求对开发企业盘活自持地产项目方面有着非常积极的意义。

REITs自20世纪60年代问世以来，在短短近50年的时间里的发展速度大大超出了所有人的想像。 目前仅在美国就有200多家房地产投资信托上市公司，从全球范围看，REITs已经成为各国资本市场上最稳定的金融工具之一。在我国，虽然目前市场上发行有类似REITs的投资信托计划和信托基金，但其都只是根据《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》进行的，这与真正的上市REITs有着本质的区别。可以说，中国目前尚未建立起正式和完善的REITs制度，但国务院已于2009年提出了REITs的概念，中国人民银行、证监会等机构正在积极研究和探索适合在中国发展的途径和REITs模式，并已批准北京、天津和上海等作为试点城市。对于中国信托和基金行业而言，发展REITs业务已箭在弦上，届时REITs方面的专业知识和专业人才是必不可缺的。

自2010年初开始，政府作为国家的管理者出台了一系列的调控措施，以求有效抑制房产投机、降低飙高的房价，其中的一项重要举措就是通过增加保障性住房的建设和供应来消化住房刚性需求。但是，相当一段时期以来地方政府对“土地财政”形成了深度依赖，楼市调控、完善城市住房供地政策，短期内必将影响地方政府财源，也必将与各地在保障性住房建设项目上势必大幅增加的资金需求形成新的矛盾。而矛盾的化解之道，显然不能继续沿用传统的行政包揽的思维模式和应对方法，而需转向市场化，寻求制度创新、金融创新。对于政府（主要是地方政府）而言，REITs提供了一条有别于传统的途径，使政府能以市场化手段更有效地整合民间资本，不但为保障性住房建设提供急需的资金，同时可将可能冲击市场的游资转化为稳定市场的中坚力量，一方面实现有效供给，切实改善民生，一方面柔性地吸纳流动性，降低楼市波动的风险。

REITs一般具有稳定的资本利得、客观的股利分红现金流以及专业的经营管理等优势，同时因为与股市相关度低，使许多投资机构能在股市低迷的情况下，仍能找到资金的避风港，因此成为国际投资的新宠。对于普通投资者而言，REITs的稳定收益性使得其非常适合作为资产投资配置组合的选择之一，同时能够作为中小投资者投资大型房地产项目的媒介和途径。(www.xing528.com)

本书系统介绍了REITs的起源、发展和现状，详细阐述了REITs的价值评估方法、资本利得率和股利所得率的分析模式，同时对各国已上市REITs产品进行总结和精华提取，并结合作者丰富的投资经验和深邃的投资理念，为我国相关产业人员全面了解REITs提供了宝贵的理论框架和实践例证。

本书的三位作者多年前在英国研修金融学、房地产学和多种经济学科，借由欧美同学会成为好友。有幸在回国之后一同从事房地产金融行业的相关工作，参与了大量实践项目，积累了许多宝贵经验。与此同时三位作者又一直在对房地产金融学的前沿理论进行研究，使得他们对于房地产投资信托有全面深刻的认识。在中国房地产业面临深度调整和重大挑战的时候，三位作者决定将他们相关的研究成果进行整理出版，希望能为行业提供科学的理论框架和方法论述。

本书不仅对我国的房地产企业从业人员、房地产投资信托发起人、主流金融机构和广大投资者了解REITs具有极大的参考价值，同时对于想了解并参与房地产投资信托工作的人员来说，本书更是一本极佳的指导性书籍。

广东华侨信托投资公司董事长　朱勇