2008年12月29日
邹建民人称邹大胡子，在深圳炒楼圈里颇有名气。从2001年介入市场，最多的时候手里同时有四五十套房子进出。不同的投机方式，他也有不同的回报要求。
2001年我开始做房地产投资，或者说炒楼，当时房子没人要。我不是第一个炒楼的，也差不多是第二个了。我最开始是想做长线投资，但是房子还没焐热就被人买走了，我就发现钱特别好赚。在这几年里，我看到深圳房价是怎么被哄炒上去的，看到人们是怎么变成疯子的。我知道了里面的风险，但是炒过楼的人都很难抗拒诱惑。
其实我最早的投资是在股票上，我也是中国最早的一批股民。1990年我还在甘肃兰州的一家电厂工作。那年夏天，单位组织职工到桂林疗养。我们回去之前到深圳来玩，偶然看到了股票。当时没有证券交易所，银行划出一个证券柜台代理发售，股票还有一张实物票证。我看着好玩，就买了1000股的深发展，每股10块钱，一共1万块，我只有这么多钱。
这年10月份，我的股票已经涨到了77块钱。我当时算了一下，如果每天涨5％，过年的时候可以涨到130多块，我的1万块就能涨到十几万元。1991年春节前，我卖了一半，赚了5万块钱。后来这只股票开始不停下跌，又跌回了10来块钱。
来过一次后，我就喜欢上了深圳：干净、漂亮、有活力，大家都忙忙碌碌的。我不想在内地混日子了，就想往深圳调动。我的原单位也同意了，于是我一边办调动手续，就一边在街上研究股票。我发现即使在深圳，不同银行交易的成交价也不一样，比如从中国银行的证券柜台买到股票，拿到建行证券柜台去卖，就有个小差价可以赚。在市内，隔了几条马路价格就不一样。我玩得乐此不疲。
那是中国证券市场的早期状态，后来就有了连夜排队领申购表的事情。我在电厂当个小组长离不开岗位，我的好多同事都去排队了，有的把老家一个村子的身份证都借来了。如果你那天领到了申购表，马上就有人上来花1000块钱买，几小时后这张白纸就涨到了3000块、5000块。凭这张东西就可以买到股票。
说了这么多股票的事，其实我并没有在股市上赚什么钱。我经历过大牛市和大熊市，财富起起落落，忙来忙去没什么收获。直到2001年，有一天下班后我在街上散步看到电线杆上贴了很多卖房子的小广告。有一套房子80多平方米标价20多万元。我来深圳工作后买了单位分的微利房，3年后可以上市，大概值30万元左右。所以，我对房价还是比较有概念的。我们电厂也有人租房子，房租大概1800～2000元一个月。
我就在电线杆子下算了一下：如果这套房子买下来，1800元一个月租出去，一年房租2万多元，差不多有8％的投资回报率。如果这20多万元放到股市里，买3万股10块钱以下的股票，一分钱红利都不会分。我如果买了房子，房租每年2万元是跑不了的。那时候银行利息又低，存款利息还不到2％。
于是我就对买房子投资感兴趣。我觉得如果按照电线杆的小广告直接找房主，可能会有交易风险。当时房产中介公司不多，大概就三四家。我回家后开始研究《深圳特区报》上的二手房广告，发现跟电线杆上的价格差不多，很多房子每平方米两三千块钱。
于是我就跑到一家中介公司那儿看房子。他们第一次给我推荐了华侨城那边的祥祺苑。那是一套172平方米的顶层复式房，房主要价60万元，才3000多元一平方米，华侨城的环境又很好。我让业务员帮我去谈，又减掉了3万元，最后以57万元成交。
签合同的时候我才知道，祥祺苑这套房子的主人是证券公司的一位老总。他是1998年买的房，房产证上写的价格是113万元。他付了30％的首期，又供了3年，还欠银行50多万元。2001年卖给我的时候，已经有6个月没有还银行按揭了，银行马上要起诉他。他把房卖给我，就可以还清银行的债务，但是前几年的钱都白白亏掉了。当时市场就是这样，深圳的房价已经跌到了底部，少有人买房子，更没有人炒房子。
祥祺苑对面有个小区叫愉康花园。同时，我在那里又买了一套58平方米的小房子，只花了16万元，原来的业主花了三四十万元买的。我最初的心态就是想长线投资，每个月收租金，年收益有8％～10％。但是刚刚过户不到一星期，我又接到中介公司的电话，问我愉康花园的房子卖不卖，有人出18万元要买。
当时契税是1％，中介费1.5％，转让费用也就是3000多元，我就让中介帮我又抬了5000元的价格，把交易费空间留出来。最后，那套房子我16万元买进18.5万元卖出，一个星期赚了2.5万元，相当于我两年的房租收入了。祥祺苑那套房子也很快就有人来买，我66万元出手，去掉手续费也能赚10％。中介公司的业务员说，你运气真好，我们都打了两个月的广告，房主都急死了，银行催着要钱呢。
然后中介又问我，这个小区还有几套房子你要不要，原来的业主也是急着脱手。我就来劲了，把所有钱都拿出来了，有多少钱买多少房，然后简单粉刷清扫一下就挂牌卖掉。我就这么开始了炒房生涯。当时深圳有很多机会，前几年房地产泡沫破灭，套住了不少人，他们都急着抛盘套现还银行。我就是专门找这种急着脱手的房子，这里面才会有压得很低的盘放出来。我的注意力主要集中在南山和宝山一带，因为我就在这边上班。
我的业余时间都用来看房子了，从每天17点半下班后，一直忙活到晚上22点中介公司关门了，我才回家吃点饭。那几年就是这么过来的。我没事就去找业务员聊天，积累了很多人脉，他们有合适的房子都喜欢给我打电话。每天我都有看房计划，特别好的项目我会临时跑过去看。有合适的价格，我连房子都不用看，马上付现金，马上过户。当时我的年收益率不低于30％。
我的操作方法就是赚快钱，最大限度地增加资金周转率。如果一笔资金一年能运转4次，就相当于赚了4年的房租。
我几乎不做新楼的炒卖。因为新房要1年到1年半才能拿到房产证，才可以交易，我不愿把资金放那么久。我当时要中介帮我卖房子，两个月必须出货，否则我就降价，直到保本。我知道这里面会有风险的，一旦卖不掉，几十万元套在里面很难受。
头几年深圳房价变化不大，我对很多小区二手房的价格都烂熟于胸。比如南山一个小区惠芳园，其中120平方米房子的价格很稳定，低的36万元，高的42万元。正常挂牌价就是40万元以上，急着要卖就可能挂38万元。有这种情况中介就通知我了，我往往还能再还价2万元，因为我是买家，掌握主动权。我就36万元拿下，挂42万元。有买的，谈谈价，41万元也卖。
这种钱赚得比较平稳。进了楼市后我就对股市不感兴趣了，包括2006～2007年大牛市，我都没有介入。房子的疯狂行情难以抵挡，100万元买的房子，半年以后就能赚100万元，根本不会去想做股票。
我起初手里有五六套房子买卖，后来七八套，最多的时候，手上同时有四五十套进进出出，有时候一批一批地收购。我做了很多批次的单位房，有的公司要搬家回内地，他的房子就需要卖掉了，这里面有很大的机会。
2005年，我做了一批华联花园的房子。3到6楼的房子要卖，一层4套，一共16套房。我跟卖家谈好价格后，每套房下了2万元的定金，一共32万元，但房子并没有过户到我名下。然后我就开始通过中介找客户，花了一个星期的时间找了16个买家，完成了交易。一星期我赚了60万元。(www.xing528.com)
实际在这个过程中，我并没有真金白银地吃进房子，而更多像一个批发掮客。这也给我提供了一个操作的新思路，只用定金去赚钱。如果我通过过户的方式，既增加费用又增加时间，于是索性只交定金不过户。
断断续续我做了七八次这样的批发掮客的交易。开始的时候我还遮遮掩掩，装作一个老板要给员工买房，然后把房子过户给员工，后来在合同上就直接写，我有权利指定任意人来过户，指定最终的受让人。左手找到房子，右手就去找下家，把过户给我的环节省掉。
后来我也通过银行贷款介入这种“批发”。我对卖家干脆明说了，我就是炒楼的，你要是急卖房，就跟我到公证处做一个全权委托，把钱拿走不用管了，我有权利买楼、收款、过户。
2001～2004年的深圳房价都很平稳。2005年开始就很难收到便宜的房子了，基本上我出手的房子就是最低价了。
2006年，楼价继续上涨，但市场还算健康，新楼的价格从原先的一平方米五六千元上涨到六七千元。这年中期，我明显感觉投资客开始增多，因为我出手的房子10套有9套是卖给投资客了。他们一边过户一边还跟我商量，你看这个房子大概涨到多少可以出手？
开始的时候，我还躲着他们，觉得有点尴尬，但他们都无所谓。从我手上买房再去炒的人都赚了钱，因为我为了资金流转速度几乎都是以市场最低价卖出，另外我的货源比较多。进来的人越来越多，我资金周转的时间越来越快，办完过户就卖出去。比较幸运的话，一个星期就能找到买主，一般我的房产证刚到手，就押到中介那里，买家的定金就打过来了。
我也开始越来越多地用银行贷款炒房，可以把杠杆效率放大3倍。如果判断会很快卖掉的房子，我的贷款多一些；如果是一些交易不活跃地区的房子，可能首付会多一些。但我一直坚持投机的底线：按照租金能够相抵月供的方法设定贷款比例的上限。
同时我并没有辞职去炒房子，而是完全利用业余时间。我本人并没有多少魄力和胆量敢丢掉工作，工作是我的生活保障。
2007年的时候深圳房地产市场失去了理性，我看到了房价是怎么被哄炒上去的，人们是怎么变成疯子的。深圳有个叫奥城的楼盘，没开盘的时候去问，售楼小姐告诉你是每平方米大概1.2万元。过一个月后去问，她告诉你是1.7万元左右，肯定不会超过1.8万元，再过一个月售楼小姐告诉你2.2万元左右。她也不是乱说的，她是根据边上二手房的价格来估计的。最后奥城开在2.8万元。
去年4月份，我觉得市场风险已经很大了，非常疯狂，我是不会再买房了，只出不进。当时股市已经接近5000点，楼市明显感到一天一个价。我对深圳楼市的价格走势太熟悉了，几年前每平方米两三千块都没人买的房子，现在已经卖到1万多元，甚至3万多元。
人人都想买房子，只要有房子就会被“哄抢”。假设我通过中介公司卖房，我在门店里面签了合同，门口就已经聚集了很多其他中介公司的业务员，一出门就围上来，200万元的房子他们愿意再给你加20万元、50万元，我原先的10万元定金就像没给一样，毁约也无所谓。在回家的路上，在小区门口，他们对你围追堵截，他们都知道你的车牌号。
他们会对客户说，别犹豫了，这是最便宜的房子了，已经没有了，业主已经在跟别人签合同了，你加个10万元、20万元、50万元快点买下。房价就这么涨上去了。到了7月份，所有人都变成了疯子。
这时候，我不再按以前那样真金白银吃进的方式炒房子，我根本就不会过户。我们的行话叫“不上手”，只交定金，做中间人。
当时，深圳新房市场有很多上不了台面的交易。因为房子难买，房产公司的内部人或者关系户就会想办法搞到一批房源，他们需要找人去过一道手。就像当初凭票买电视一样，发放“指标”，然后收取“喝茶费”。
我是一个比较合适的人选。比如某个关系户有某个楼盘20套房源，他找我来代理。我手里就会有一张销控表，跟售楼处的一模一样，楼层、户型、朝向、单价、总价都清清楚楚。然后，我找中介公司帮我放出风声，就会有人来找我买房，挑房号。交了“喝茶费”，我就写一个条子，他们就能拿着去售楼处买，一般两居室我收5万元“喝茶费”，三居室收8万元。这笔钱是要先付的，然后我还要和上面的“关系户”分钱。20套房赚100万元“喝茶费”很轻松。
就这样，到去年9月27日国家出台了限制第二套住房的信贷政策，深圳楼市开始大幅下跌。2008年一年，深圳房价跌了30％～40％。
今年初，行业里还在讨论“拐点论”的问题，我觉得很荒唐。我觉得已经不用谈“拐点”了，而是谈房价能够跌到多深，什么时候调整结束了，当时深圳楼价已经跌了20％了。
年初的时候，我认为应该持有现金，有条件的可以去做民间拆借融资。利率已经涨到很高了，钱越来越值钱，这时候要拿钱不要拿东西。深圳房价要跌去50％才有投资价值，现在还有10％的下跌空间，我估计会用一两年的时间完成。
2009年对长线投资客来说，可以选择那些超跌的楼盘进入，只要月租能够抵月供就可以。自住的人也可以买了，没有必要为了10％的降价空间再苦等两年。
我还没有进场抄底，但我是不会罢手的，炒楼的钱是那么好赚，做过一次就会上瘾。我现在还在考虑发起一个投资房地产的私募基金，就像国外投资银行在上海、北京买楼一样。到那时，我就可以考虑辞职去专门投资房地产了。
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