08房主就有权擅自处理房子吗？
【新规】
一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
【争议热点】
正方：当房屋登记在一人名下时，基于对登记公示力的合理信赖，第三人善意取得，这在法律上理应是不存在争议的。
反方：无论如何，房屋是夫妻共同居住的地方，一方即使是房屋产权所有人，也不该擅自处理房屋，即使事后赔偿，不知情一方的利益也难以得到保障。其一，金钱赔偿并不足够让其另购一套房屋，不知情一方平白失去了原先的房子，怎能算作公正的补偿？其二，不知情一方本不愿意卖房，结果“被迫”卖房，简直就是“哑巴吃黄连”。另外，如果发生房屋本就登记在双方名下，买卖过程中出现了一方出面办理所有手续，另一方从未出面，但善意第三人已经办理产权过户手续的事情，还适用于这条解释吗？
作者观点：本条新规贯彻了《物权法》涉及不动产登记的价值，并明确认同了不动产善意取得制度在实际中的应用。如果房屋本就登记在双方名下，买卖过程中一方出面办理所有手续，另一方却从未出面，但善意第三人仍然办理产权过户手续的情况，也适用于该解释。这种情况，其实在很多地方已经不可能发生了，因为大部分产权登记机构会要求夫妻双方亲自到场办理过户手续。
过去有些购房者常会遇到这样糟心的情况：自己刚把房款付了，临了要办理过户手续时，却被半路杀出的“程咬金”——卖房人的配偶给定在了原地，结果房子买不成了！产权人的配偶一旦声称房子属于夫妻共同财产，那么在程序上如果不经过她的同意就出售，今后是会招来官司的，买到的房子可能会被判交易无效。
购房人不禁要哀叹一声：“怎么搞的，夫妻要闹离婚就打官司呗，悄悄处理房产算什么本事！还害人害己！”
在过去的房屋交易中，只要中介公司看到房产证上只有一个人的名字，他们是不会提醒买房人关注该房产是否属于“夫妻共同共有”财产的，中介也不会过问业主该房产是否属于个人私产。因此，买卖房屋的过程中，因为夫妻中一方偷偷卖房而第三方买房的情况，告上法庭的事情太多了。但如今情况有所不同了，《解释（三）》的出台使得房产的产权变得简单了，也容易辨认了，房产证上如果只有一个人的名字，那就是属于此人所有，登记有两个人名字的才是夫妻共同财产。
这下购房人放心了，其他一批人却不满意了，对着新司法解释不服气地咆哮：“这算什么【新规】？如此一来，产权方不是可以随意卖房了？还住在该房里的另一半该怎么办？”
陶虹与林锐是一对在2008年奥运时期结婚的小夫妻，两人是通过相亲认识的，婚前谈了半年恋爱，但实际上对彼此的了解并不算深。林锐在婚前表现不错，有份工作，谈吐得体，但婚后就变得游手好闲起来，几个月都不务正业，还跟着狐朋狗友染上了赌博。因为赌博，他输光了家里的存款，还不知悔改，四处向亲戚朋友借钱还债。可即便如此，林锐依然债台高筑，亲戚朋友都怕了他，都不愿意再借钱给他。陶虹看到他这个样子心里愤懑，出门打工，大半年都没有回家。(www.xing528.com)
某天，林锐在小区麻将室打麻将时认识了一个名叫胡一的男人，胡一愿意借钱给他，但是提出一个条件，如果林锐不能在限期内还钱，就要把房子抵押给自己。林锐哪里还会考虑风险，正发愁没有办法还高利贷的债，只好同意，但是提醒胡一千万不要把这件事告诉给其他人，尤其是他的左邻右舍。胡一点头同意，随后借了五万块钱给他，两个月期限到了之后，林锐自然无力还款，只有跟着胡一到房产局办理了过户手续，并且是以低于市场价的价钱将自家的房子过户给了他。不久之后，陶虹从外地回来，正好赶上胡一上门来收房，这时才知道自家的房子被林锐给卖了。
陶虹气愤不已，找到林锐也没有办法把房子要回来，不得不起诉到法院，要求法院判定林锐与胡一签订的房屋买卖合同无效。
根据《解释（三）》第十一条的规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”代理律师告诉陶虹：“这套房产虽然只在林锐一人名下，但你也是购房出资人，还占有百分之三十的份额，肯定属于你们夫妻的共同财产，因此在处理该房产时，林锐理应取得你的同意，否则是不符合程序的。林锐擅自处理了你们共同共有的房屋，这种行为侵犯了你的合法权益。而胡一这个人不是善意的第三人，其行为也不是善意购买行为，这种情况不属于新司法解释中规定的‘善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续’，你是有权提起诉讼的，也有胜算要回房子。”
果然，法院经过审理后判决林锐和胡一的房屋买卖合同无效。
不过如果遇到第三人符合“善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”的情况，夫妻一方再想起诉该房屋买卖合同无效，就不会得到法院的支持了，夫妻一方因此受到损失的只能在离婚时要求私自卖房的另一方给予赔偿。
从目前的程序上来说产权登记方确实可以自行卖房，只要为此承担赔偿的后果即可，但等到夫妻一方发现另一方已经把房子卖了，损失无可避免，难道就不能采取一些措施防止夫妻中的一方单独卖房吗？
最简单易行却也最有变数的办法，就是在平时维护好夫妻关系，两人凡事都有商有量，其中一方擅自卖房的几率会大大降低，把这种苗头极早地扼杀在摇篮中。较为稳妥的办法则是将房产证登记在两个人的名下，立刻向房产部门申请增加共有权人的产权登记。但可能会遇到夫妻一方不同意的情况，对方反对可能会因为各种原因，例如反感伴侣对自己的不信任，觉得会间接引发与其他家庭成员之间的矛盾，例如婆媳争执。但只有两人都登记在房产证上，才能真正杜绝夫妻一方擅自出售房屋。
可假如一个家庭里，夫妻两人的关系已经发展到不可调和的地步，例如丈夫有了离婚的想法，为了霸占卖房款而有了擅自卖房的迹象，将房产证私藏起来不让妻子知道，这种情况下，妻子可以马上向人民法院提起保全申请，请求法院分割房屋财产，以免丈夫趁着自己不知情就卖掉了房子。说白了，夫妻双方如果感情稳定和美，擅自卖房这种事情是不会发生的，不需要提高防备；夫妻双方如果感情不合，家庭矛盾难以解决或存在离婚隐患，才需要提高防范意识，时刻留意对方可能进行的转移财产行为。
犹如实力派演员陈道明曾经所说的，夫妻俩在婚姻中不应该“跑神”，要彼此关注和投入精力。他认为，对于婚姻的理解和经营是一个人成长的过程，这是一个自然成长的过程，不能够拔苗助长。当两个人的感情成了一种习惯，对于婚姻就会承担更多的责任，一个男人对妻子、家庭、孩子负有巨大责任；一个女人对于丈夫、家庭、孩子也负有同等重大的责任。不然每对夫妻的婚姻都会“跑神”，朝着无法控制的方向发展。陈道明与他妻子一如既往的幸福婚姻也证实了这一点。
婚姻的风帆要依赖于夫妻两人的精巧掌控，要看双方有没有责任心，有没有自制力。想要婚姻不成为一场荒唐的游戏，就要使它始终处于一个良性的循环中，夫妻俩多花些时间关注对方的情绪、内心生活。
然而，倘若受到了蒙蔽，夫妻一方被另一方的柔情蜜意所误导，对于其恶劣行径和心思毫无察觉，在事后就应当及时通过法律途径要求赔偿。遇人不淑着实令人痛苦，但并非所有人擅自卖房都意味着对婚姻的背叛，大家在痛定思痛接受教训的同时，也要多与伴侣沟通，了解事实真相，还自己的婚姻一个明白。
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