“放心”中介两头骗，原告、被告都喊“冤”;
房东能否赶房客?法庭举证把理辩。
原告:张琰
被告:刘勇杰
审理法院:北京市朝阳区人民法院
开庭时间:2003年11月10日
2003年11月10日，拥有1000万元注册资金、号称政府“放心中介”的坚石房地产经纪有限公司，竟在一夜之间，卷走数百名房客上千万元租金后失踪。青岛房客张琰和北京房东刘勇杰由此产生纠纷，引发本案。
原告张琰的代理人诉称，2003年10月24日，张琰通过坚石房地产经纪有限公司，承租了被告所有的房屋，租赁期3个月，张琰一次性交纳了3个月的房租5400元。11月18日，被告突然要求张琰搬出，并将房门锁住，拒绝张琰进入。
被告刘勇杰的代理人辩称，刘勇杰与原告张琰之间从不相识，也没有签订过任何租赁合同，刘勇杰也没有收取过张琰的任何费用，因此，刘勇杰与张琰之间不具有合同法律关系，也不构成侵权。
现在开庭
审判长:今天北京市朝阳区人民法院审理原告张琰与被告刘勇杰侵权纠纷一案，现在开庭。
旁白:2003年11月10日，拥有1000万元注册资金、号称政府“放心中介”的房屋租赁中介公司——坚石房地产经纪有限公司，竟在一夜之间，卷走数百名房客上千万元租金后失踪。青岛房客张琰和北京房东刘勇杰由此产生纠纷，引发本案。
2004年1月6日，北京市朝阳区人民法院大屯法庭里座无虚席，本案涉及的两位当事人——房东刘勇杰和房客张琰，都没有到庭，而是各自委托了一位代理律师代理出庭。上午9点，法庭审理正式开始。
审判长:本案适用简易程序，由代理审判员张莉独任审判，书记员马平担任法庭记录。
法庭调查
法庭调查，先由原告方陈述事实经过和具体诉讼请求。
原告代理人:原告张琰诉被告刘勇杰，诉讼请求是:第一，请求被告赔偿原告经济损失4117.15元。第二，请求由被告承担本案诉讼费用。事实与理由……
旁白:原告代理人诉称，2003年10月24日，原告张琰通过坚石房地产经纪有限公司，承租了被告所有的房屋，租赁期3个月，原告一次性交纳了3个月的房租5400元。11月18日，被告突然要求原告搬出，并将房门锁住，拒绝原告进入。
原告代理人:此后原告多次找被告协商，被告均拒绝原告继续入住，被告的行为给原告造成了经济损失4117.75元。
审判长:你能说一下房屋中介公司的名称吗?
原告代理人:具体的公章名称是北京坚石房地产经纪有限公司，签定合同是它的国展中心分部签的。
审判长:出现纠纷以后你们找过中介公司吗?
原告代理人:没有进行联系，因为联系不上。它所有的电话都是无人接听。
审判长:下面由被告方陈述答辩意见。
被告代理人:本案中原告起诉的案由和事实矛盾。原告起诉的案由是侵权纠纷，而事实部分则是合同纠纷的内容，所以我将就合同纠纷和侵权纠纷两种案由分别进行答辩。第一，就合同纠纷而言……
旁白:被告代理人辩称，被告刘勇杰与原告张琰之间从不相识，也没有签订过任何租赁合同，刘勇杰也没有收取过张琰的任何费用，因此，刘勇杰与张琰之间不具有合同法律关系。至于原告张琰关于侵权纠纷的主张，被告代理人辩称:
被告代理人:2003年8月6日，我曾委托中介公司北京坚石房地产经纪有限公司出租我房屋，价格为每月2800元，其中包括物业费和供暖费。原告在没有审查被委托人北京坚石房地产经纪有限公司的授权委托手续和授权委托范围权限的情况下，就匆匆和中介公司北京坚石房地产经纪有限公司签定了租赁合同，租赁合同中约定的租金每月是1800元，这是中介公司超出中介范围定拟的合同。根据合同法的规定，被代理人以代理人的名义超出委托权限和他人签定合同应视为无效，委托人不承担任何责任，也就是说中介公司有诈骗或者欺诈行为应承担责任，而原告也应承担疏忽大意的法律后果，所以原告不应具有居住权。我和原告之间也不具有侵权法律关系。综上所述，原告起诉我侵权没有法律依据。
旁白:被告代理人当庭提出反诉请求，要求原告支付在被告房屋居住25天的房租、水费、电话费，共计人民币2503.56元。
审判长:被告你们现在能找到坚石公司吗?
被告代理人:找不到。
审判长:原告方针对被告的答辩你们还有补充的事实吗?
原告代理人:对于被告当庭提出反诉，原告认为被告的反诉没有法律依据，请予以驳回。
审判长:针对被告代理人谈到的他跟坚石公司签的租金是每月2800元，和你们跟坚石公司签的租金是1800元之间的差额部分的问题你们有什么意见?
原告代理人:对于此问题，坚石公司是房地产经纪公司，它不是以被告代理人的身份和原告签定的合同，而是以房地产经纪公司的身份签定的，因此原告没有义务去审查和被告之间的委托或其他的法律关系，也没有权利去要求坚石公司提供他和被告之间签定的合同，因此也无法知道他和被告之间的房屋租金约定问题，在此问题上原告并无过错。
审判长:你认为原告方没有义务审查坚石公司与被告的合同是吗?
原告代理人:对。
审判长:下面我们进行举证、质证，先由原告方出示证据。(www.xing528.com)
旁白:原告张琰的代理人出示的证据有:原告与坚石房地产经纪有限公司订立的《房屋租赁合同》、坚石公司向原告出具的房屋所有权证书复印件、被告刘勇杰身份证复印件、房内物品清单、原告交付5400元房租的收据、被告写的收回房屋证明和原告替被告垫付的电话费用等，证明两点:第一，原告从合法的房地产经纪公司取得对该房屋的承租权;第二，被告要求原告搬出承租房，是违约、违法的行为。
被告刘勇杰的代理人只认可原告垫付电话费的证据。
审判长:被告有什么证据向法庭提供。
被告代理人:提交的第一份证据就是我的当事人和北京坚石房地产经纪有限公司签定的房屋出租委托合同。
旁白:被告出具与坚石房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》、水费单据和电话费单据。原告对水费单据表示异议，认为计费周期不明确。
法庭辩论
审判长:下面进行法庭辩论，先由原告方发表辩论意见。
原告代理人:第一，原告提交的大量证据充分表明被告自愿将其所有的房屋委托给北京坚石房地产经纪有限公司代为出租，被告与坚石公司形成行纪委托关系，坚石公司作为行纪人在经过被告合法授权的情况下出租该房屋，根据合同法有关规定，其与原告签定的合同合法有效。2003年10月24日，原告与坚石公司签定房屋租赁合同，在履行了相关手续并一次性支付了相关费用以后，入住该房屋，居住期间原告还支付了被告所欠的电话费，10月24日至11月18日近一个月的时间内，被告并未提出任何异议，这显然表明被告对原告出租房屋的事实是认可的，被告已经承认原告合法取得该房屋的使用权。第二，被告强行要求原告迁出租赁房屋缺乏法律依据，应承担侵权责任，向原告赔偿经济损失。本案原、被告与坚石公司之间存在两种截然不同的合同法律关系，其一是:原告通过被告的经纪人租赁该房屋，根据合同法第421条之规定，原告与坚石公司之间形成租赁合同关系，但并未与被告形成权利义务关系。
旁白:原告代理人认为，被告与坚石公司之间是行纪合同关系，该关系只能约束被告与坚石公司，被告不能以此合同向原告主张权利。
原告代理人:至于坚石公司未向被告支付租金是被告的经纪人违反了其与被告之间行纪合同，并不影响原告与坚石公司的租赁合同关系，在原告合法取得房屋使用权的情况下，被告要求原告承担因其经纪人违约而造成的损失无法律依据，作为完全行为能力人，被告自愿选择坚石公司作为其房屋出租的经纪人，就应自行承担由此产生的后果，在其享有收益权利的同时也应当承担相应的义务与损失，而不能只享有权利而不承担任何损失，更无权将因其经纪人违约而造成的损失转嫁给原告。由于坚石公司作为经纪公司，它是以自己的名义与第三人签定合同关系，根据合同法第22章的有关规定，经纪公司可以高于或低于其委托人间的约定，此过失应该由坚石公司来承担相应的溢价或损价的损失赔偿。
旁白:原告张琰的代理人认为，本案涉及的房屋租赁合同合法有效，由于被告经纪人违约造成的损失，应由被告刘勇杰自行承担;被告的行为侵犯了原告的合法权利，应承担其给原告造成的经济损失。
审判长:下面由被告发表辩论意见。
被告代理人:第一，关于合同问题刚才我已经重申了，我们和原告之间没有订立过任何租赁合同，也没有收取过任何的费用，所以我们之间不具有合同法律关系。第二，就权益而言，原告是否具有这个居住权，因为原告签定的合同，合同的当事人一方即坚石公司按有关规定首先应该审查它是不是标的的占有使用收益处分的所有人，既然不是所有人，它就可能是代理人，你就有义务审查代理的手续和代理的权限，坚石公司超出……
旁白:被告刘勇杰的代理人辩称，坚石公司超越被告委托的合同权限，以超低价格与原告签订的房屋租赁合同，应当属于无效合同，原告没有居住权，被告没有侵权行为。
被告代理人:所以你这种居住权是没有的，也就是说我们之间更不构成法律关系。被代理人以代理人的名义和他人签定的合同超出授权权限的责任由被代理人承担，并不是委托人承担。
审判长:原告方还有补充辩论意见?
旁白:原告张琰的代理人作了3点补充辩论:
原告代理人:第一，原告自始至终没有承认与被告之间存在任何的法律合同关系，被告代理人一直从答辩到最后的辩论期间一直认为原告的主张是错误的，但实际上原告始终主张被告对他是一种侵权行为而不是合同法律关系。第二，关于侵权问题，原告是否具有督促权，权利的赋予并不需要房屋的所有人进行授予，如果是坚石经纪公司作为一个经纪公司，它取得了对外出租的权利，其完全有权利将房屋的使用权租赁给原告使用，另外被告代理人混淆了代理关系以及与行纪关系的根本区别。
旁白:原告代理人再次强调称，原告只是与坚石公司签订的租赁合同，而坚石公司是独立的行纪人，不是被告的代理人。
原告代理人:行纪人是以自己的名义完全按照自己的意志和第3人来签定合同，而并不需要原告和被告之间存在联系，至于说行纪公司违反其与被告之间的租金约定，根据我国合同法关于行纪合同第418条、419条的有关规定，行纪人可以低于或高于与委托人指定的价格与对方签定合同，其由此给委托人产生的损失，由行纪人自行承担，因此，原告在签定合同时，他无需调查和审查行纪人与被告和委托人之间的合同关系。
审判长:被告方还有补充辩论意见吗?
被告代理人:第一，我当事人和北京坚石公司签定的是委托租赁合同，坚石公司超出了我们的委托权限和你签定合同，这种合同是一种无效行为，我们和坚石公司之间是一种委托代理关系，我们签定的是房屋出租委托合同;第二点，原告代理人已经重申过了，作为行纪人，他必须通过委托人同意，才能以低于或高于委托价格进行对外出租，但实际上，坚石公司没有征得我当事人的许可，而低于1000块钱出租给你，这种行为实际上就是超出委托权限，所以超出委托权限跟你签定的合同应该是无效合同，你不具有居住权，我和你之间不存在侵权法律关系，因为你没有合法的居住权利。
审判长:原告法庭辩论结束，进行法律调解。
旁白:由于被告不同意调解，法庭不再进行调解。原、被告双方均坚持自己的诉讼请求，法官张莉宣布休庭，另行择日宣判。
记者笔记
本案涉及的房屋租赁问题，在现实生活中普遍存在，也是许多想租房子和出租房子的人感到非常头痛的事情。
常常是想租房的人找不到房源，想出租房子的人，又找不到房客。房东与房客由于各种原因，难以直接见面，从而导致了大量的“房屋中介”和“房屋银行”应运而生。
然而，房屋中介良莠不齐，因房屋租赁产生纠纷，走上法庭打官司的现象，也越来越多。仅北京市朝阳区人民法院，近期就受理和开庭审理了三起大体相同的房屋租赁纠纷案件。最近，也有媒体曝光，卷款失踪的中介公司，就有好几家。
那么，如何来规范房屋中介公司，使出租人和承租人减少租赁风险呢?有关部门制定相应的法律法规是必不可少的，但本案原告代理人——山东德衡律师事务所刘振方律师的方法更简便可行:
刘律师:如果你知道房屋坐落在哪个位置，我觉得不管是出于礼貌来说还是从法律防范来说，我认为你都有义务或者有权利和房东进行适当的交流，可能就不会发生这样的情况。
看来，这的确是一条简便可行的办法。因为，象坚石公司这样两头骗的中介，毕竟还是少数;通过房屋中介出租或者找房，毕竟还是方便。
听众朋友，如果您正在找房，或者正想出租房屋，又是通过中介的话，《现在开庭》提醒您，房东房客一定要见见面，聊上一聊，尽可能避免租赁风险。
本案追踪
记者日前从朝阳法院得到信息，由于本案涉及的坚石中介机构负责人于波、蔡敏刑事诈骗案正在北京市第一中级人民法院审理，本案已经中止审理。根据先刑后民的原则，移送至北京市第一中级人民法院进行刑事部分审理。
(编辑彭玉冰，特邀编辑北京市朝阳区人民法院毛力、李思，旁白方亮)
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