房屋承租人变更，八旬老人是否知情?
政策依据已改变，是非责任能否澄清?
原告:李淑英
被告:北京市西城区人民政府
审理法院:北京市第一中级人民法院
开庭时间:2004年9月13日
9月13日上午9点钟，85岁高龄的李淑英老太太被大女儿和女婿搀扶着走进北京市第一中级人民法院第一法庭，当她坐在被上诉人席位时，她的二女儿——梁二敏与北京市西城区人民政府的代理人坐在了她的对面——上诉人的席位上。与政府打官司，与亲生女儿对簿公堂，这一切缘于17年前公房承租人的变更。
法庭调查
审判长:请西城区政府宣读被诉的具体行政行为。
旁白:北京市公有住房租赁合同，出租人，北京市西城区房屋管理局月坛房管所，承租方，梁二敏。
审判长:下面法庭宣读一下一审判决认定的事实及判决结果。
旁白:一审法院根据相关有效证据认定以下事实:原告李淑英系原告梁玉敏、第三人梁二敏之母，北京市西城区真武庙一里5楼4单元23号房屋系被告原住西城区房屋土地管理局的直管公房，该房屋原由原告李淑英之夫梁春园承租，并由其一家使用，1982年4月21日，梁春园死亡，此后该房屋由李淑英长期居住，第三人在1986年前也曾在此居住过，1986年9月第三人一家在它处取得楼房一套并使用至今。
这起行政案件是因公房租赁合同变更承租人引发的。西城区房屋土地管理中心是由西城区人民政府设立的被授权经营国有资产的事业单位法人，因其不具备行政诉讼被告的主体资格，因此，这起行政案件由西城区人民政府派人出庭应诉。
北京市西城区人民法院在一审中认定，李淑英的二女儿梁二敏1986年前曾经与父母共同居住在一起，随后，其丈夫分到一套两居室住房后，她便不再是本案讼争房屋的共居人。1987年12月，房屋管理部门将该房屋的承租人变更为梁二敏的行为违反了北京市公有房屋租赁和管理的相关规定，法院一审判决西城区房屋土地管理局与梁二敏签订的房屋租赁合同违法。
审判长:梁二敏宣读上诉状。
梁二敏:上诉请求是依法撤销一审判决，依法改判。
旁白:上诉人梁二敏的代理人认为，租赁合同是房管部门与公民平等主体之间的民事合同，双方协商一致就可以变更，房管部门与梁二敏的租赁行为合法有效，一审判决不但适用法律不当，而且认定事实不清，所依据的证据互相矛盾，她们有大量证据证明梁二敏长期在讼争房屋中居住，依法享有承租权。
审判长:被上诉人李淑英一方，口头答辩。
李淑英:一、被告作出房屋承租人变更的具体行政行为证据不足。被告提供的房屋房租变更通知单仅是被告行为的单方记录，原告从来不知道也从未作过此记录;其次被告依据的京证发1987年109号文件第12条第5款明确规定承租者外迁或者死亡，原同住者要求继续承租的需经出租单位同意，并签订租赁合同，原告提供的，二敏1986年9月得到时现今住房的楼房后，从未在诉讼房中居住，不具有承租条件，原告李淑英一直在此独居，具有承租条件。另外，关于李淑英同意一事没有提供任何证据，变更承租程序存在严重缺陷。从1972年一直居住在此，是原同住者，形成共居关系，二敏的户口1986年6月2日才迁入，1986年9月分到现有公房后，不在此居住，不在此居住者不具有承租条件。
旁白:李淑英老人的代理人是她的大女婿，这位先生说，西城区房屋土地管理局在受理梁二敏要求变更承租人的申请后，违反审核的必要程序，不调查谁是真正居住者，而且不征求老人的意见，竟然将不在此居住的第三人梁二敏变更为承租人，严重侵犯了当时惟一同住者李淑英老人的合法权益，从而酿成梁二敏独吞拆迁款36万元的后果，至今，年过八旬的老人没有得到一分钱，也没有地方居住。一审法院判决西城区房屋土地管理局变更承租人的行为违法是正确的，请求二审法院予以维持。
审判长:下面请西城区政府宣读上诉状。
西城区政府:上诉请求:一、撤销北京市西城区人民法院一审判决，依法判决上诉人1987年作出变更承租人的行为合法有效;二、一二审的费用由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人的诉讼时效已超过，按期缴纳房租是公民最基本的义务，房管所每年发放一次房租本，房租本上都有承租人的名字，从变更承租人至今已经有17年。被上诉人应当知道变更承租人的行为。
旁白:北京市西城区人民政府的代理人首先提出了诉讼时效的问题。她说，自1987年以来，北京市政府多次对公有住房租金进行调整，并更换新的租赁合同，每次更换，市政府都会通过媒体进行广泛宣传，各房管所还张贴公告，与居委会配合，并以通知的形式传达到每个承租人。因此，上诉人李淑英应当知道老伴去世后房屋的承租人已经变更为二女儿，因为房租一直是由二女儿交纳。其次，《行政诉讼法》第39条规定，公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出，如果按原告在起诉状中所称，她是在2003年底拆迁时才知道承租人变更的事，那么，她到2004年4月才提起行政诉讼，也已经过了4个月，超过了法定诉讼时效，请求二审法院依法驳回李淑英的诉讼请求。
审判长:总结本案的争议焦点为承租人由梁春园变更为梁二敏的根据，下面就这个焦点进行审查。下面由法庭对当事人进行询问。请西城区人民政府说明一下1987年12月将本案涉及的公房承租人由梁春园变更为梁二敏时起动变更程序的具体依据。
西城区政府:1982年4月21日，原承租人梁春园去世的事实及梁二敏提出的申请。
审判长:变更前是否了解过原承租人梁春园的妻子李淑英的具体意见?
西城区政府:时间太长了，说不清楚。
审判长:有证据吗?
西城区政府:没有。
审判长:妻子在居住已故丈夫的名义承租的房屋的租赁过程中她享有什么样权利?
西城区政府:应该是享有居住权。(www.xing528.com)
审判长:这和当时居住的梁二敏及其他家庭成员所享有的权利有怎样的联系?
西城区政府:在1982年或1987年时居住权和出租权是没有太大区别的，当时考虑李淑英没有工作，梁二敏在此居住依据当时的管理规定，梁二敏符合变更承租人的条件就把房屋变更给梁二敏了。
审判长:梁二敏在诉争房之外有其他住房你们清楚吗?
西城区政府:不知道。
旁白:西城区政府代理人说由于事情相隔了17年，当年的经手人已经不在了，他们没有任何书面证据能够证明变更承租人一事曾经征求过李淑英老人的同意。
审判长:下面由法庭对上诉人梁二敏进行询问。你在申请变更房屋承租人前征求过你母亲的意见吗?
梁二敏:征求过。
审判长:你有什么证据没有?
梁二敏:当时是口头说的。
审判长:现在有争议的房屋是什么状态?
梁二敏:拆了，补偿了36万。
审判长:补偿款是由谁领走的?
梁二敏:是我领的。现在就在我家。
审判长:对实际在此长期居住的母亲是怎样安置的?
梁二敏:在我那儿住。我给腾出一间房。
旁白:85岁高龄的李淑英老人耳不聋眼不花，神态自若，面对法官的询问，她回答得非常干脆。
审判长:问一下老人家，改名字征求过意见吗?
李淑英:没问我呀。
审判长:梁二敏变更后有没有把变更这一情况告诉你?
李淑英:不知道呀。拆房我才知道。
旁白:法庭围绕原西城区房屋土地管理局变更承租人的行政行为是不是具有合法性展开调查。本来，按照有关证据规则，上诉人在一审中没有提供的证据，在二审法院开庭审理时，不得再出示。但是，梁二敏的代理律师提出，由于梁二敏不懂法律，从没有打过官司，很多证据在一审时没有拿出来。经审判长同意，律师共向法庭出具了9份证据，有向邻居、居委会干部的调查笔录、户籍证明，还有梁二敏两个孩子在小学、初中和中专读书的毕业证书，目的只有一个，就是要证实梁二敏全家长期以来一直和老母亲一起居住，孩子也是由母亲一手带大的。两姐妹各自还请来证人出庭作证。
法庭辩论
审判长:法庭辩论，首先请西城区政府发表辩论意见。
西城区政府:我们变更的行为，依据的是1987年京政发109号文件规定，承租者外迁或者死亡，同住者要求继续承租的，需经出租单位同意，并签订租赁合同。1982年到1986年梁二敏在此居住，请求依法改判，确认我们变更行为有效。
法院判决
法庭辩论结束后，审判长宣布休庭10分钟，合议庭进行合议后，当庭宣判。
北京市第一中级人民法院认为，老年人承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变租赁关系，西城区人民政府把既无生活来源又无其他住房的李淑英老人的住房变更给另有住房的梁二敏承租的行为显失公平，一审判决确认原西城区房屋土地管理局与梁二敏签订的房屋租赁合同违法并无不妥，因此做出终审判决:驳回上诉，维持原判。
记者笔记
本案虽然是一起行政诉讼案件，但是，涉及到婚姻法、老年人权益保障法以及政府行政职权的行使等诸多法律关系和社会伦理道德问题。当白发苍苍的李淑英老人被搀扶着走进法庭，与自己心爱的小女儿对簿公堂时，人们的心里不免涌起一阵阵悲凉。当老人含辛茹苦将儿孙抚养成人，自己年老体衰以后，更应当得到晚辈的尊重、关心和爱护。作为行政机关也应当在作出具体行政行为时，切实履行好职责，维护老年人的合法权益。
(编辑徐锦华，特约编辑北京市第一中级人民法院郭京霞、范红平，旁白卫东)
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