楼上跑水现场视频曝光，业主胜诉物业公司案

楼上意外跑水洞穿楼板来解围

楼下房主不知情起诉物业要索赔

原告:赵玉清

被告:北京市华野家园物业管理有限公司

审理法院:北京市丰台区人民法院

开庭时间:2004年4月16日

现在开庭

旁白:2000年8月，赵女士在北京市丰台区都市之光恋日嘉园花90多万元，购买了一套商品房，是期房。可是，2003年3月13日，当赵女士带人准备装修时，却发现房顶上有13个圆孔，在打孔处和地面都有被水浸泡过的痕迹。一了解才知道，是楼上住户跑水，物业公司为了放水打的孔。围绕这十几个圆孔，赵女士与北京市华野家园物业管理有限公司打起了官司。至今已经快4年了。

2004年4月6日，北京市丰台区人民法院适用简易程序，公开开庭审理了这起业主诉物业公司侵权案。赵女士和两名代理律师到庭，物业公司则委托了一名律师应诉。

法庭调查

原告:原告联系物业公司，是由于楼上跑水，物业将楼板洞穿。事先没有经过原告同意，事后没有通知。但物业总是敷衍了事。

旁白:赵女士请求法院判令物业公司恢复房屋原状，在屋顶做好防水措施，并赔偿房屋贬值金、房屋使用价值损失及精神损害费，共计78000多元，返还2001年的物业管理费6000多元，并在小区业主大会上向她公开道歉。其理由是，物业公司为了排水，在没有经过房主同意的情况下，就在房顶上打洞，事后也没有通知，并且在解决问题的过程中，总是敷衍了事。而物业公司代理人则不这么认为。

审判长:下面被告就原告的陈述进行答辩。

被告:第一，原告叙述的与实际情况不符。楼上是跑水了，如果不处理的话，楼板肯定就保不住了，事后我们已经积极解决了问题。第二，我们不同意原告的诉讼请求。

旁白:(混)被告代理人认为，他们的行为属于《民法通则》规定的紧急避险。事情发生后，曾与原告多次协商，但是由于赵女士漫天要价，才没有得到解决。物业公司在处理这件事情的过程中没有过错。请求法院驳回原告的所有诉讼请求。

审判长:下面由原告向法庭举证。

原告:我们的第一份证据是商品房预售契约。证据二是原告与银行签订的借款合同一份。第三份证据是事发之后由物业公司的负责人出示了一份关于漏洞是他们洞穿的一份说明。

审判长:现在被告对原告的证据发表一下质证意见。

被告:对证据的真实性没有异议，对证据的证明力有异议。

审判长:好，对于原告提供的证据，本庭予以认定。

审判长:下面被告向法院提供证据。

被告:向法庭出示一份证据，就是建筑设计说明，也就是原告所住的楼房。我们出示证据，证明根据这个证据，说明阳台、卧室、走廊的顶部，根本就不用做防水，只是在卫生间、地架下的空层楼面。

旁白:物业公司代理人认为，业主的房顶根本没有必要做防水。况且，他们已经派人将被洞穿的屋顶封堵好了，绝对不会影响赵女士的居住。那么，原告是否认同这个说法呢?

原告:这个证据，想证明的是按照《中华人民共和国民用住宅标准》，在房屋完好的情况下，是不需要做防水的。我们现在讨论的标的物是已经破坏了它的原始的设计状态的房屋。这和本案没有多大的关联性。

审判长:好，下面核实几个问题。原告说一下，2002年3月13日，你是第一次到这个房间吗?

原告:不是。我买完房子交付我使用的时候我就去过。

审判长:交付你的时间是什么时候?

原告:2001年的5月。

审判长:交付的时候，这个房子是什么状况的?

原告:完好无缺的。

审判长:你第一次发现被打孔是在3月13日吗?

原告:是的。因为要做装修图纸，我和包工队去过。在这之前都挺好的。然后，我再去，就出现这种情形了。(www.xing528.com)

审判长:好，被告代理人说一下，5、6层楼的打孔是什么时间做的?

被告:不清楚。

审判长:刚才在你答辩的理由中提到，因为需要保护楼层，采取不得已的紧急避险的办法，你说一下当时是一个什么状况?

被告:当时是整个房间都跑了水，物业公司当时就到了现场，对水进行了清理。但是已经装修好的地板下面仍然有水，用别的办法都不能把水排净，如果水不出来的话，可能浸泡，对楼板的损失更大一些。

法庭辩论

审判长:法庭调查结束，下面进行辩论。首先由原告方发表意见。

原告:我仅对被告方的答辩意见做出如下答辩。首先，事实是楼上跑水，然后物业公司派人将楼板洞穿。那么，在被告的答辩意见中，一直在提紧急避险。我认为跑水不构成紧急避险的要件。跑水只是侵害个人的财产，与原告的财产之间没有一个可对比。第二，被告说物业公司两年来没有敷衍了事，一直抱着解决的态度来解决，我想两年这个事实，本身就说明了物业在敷衍了事。第三，对于被告方所说的，他不应该返还物业费。我们为什么要交物业费，我们是希望物业来维护我们的权益。可物业没有为业主服务，反而采取这种措施来侵害业主的权益。所以我们当然要将物业费要回。还有一点，我们要求对方给付3万元房屋贬值金，他们说没有依据。我想这只是一个保守的估计。因为在座的都不可能愿意去买一个打了十几个孔的房屋。这就证明，这个房子会贬值。如果被告认为这个3万有问题的话，被告可以要求鉴定部门去鉴定。被告方还说原告方有扩大损失的故意……

旁白:原告代理人认为，赵女士之所以迟迟不做装修，主要是担心如果再度跑水，一定会顺着屋顶上的孔流到自己家中，因此才要求物业公司做防水处理的，并没有任何扩大损失的故意。被告的辩解不能成立。

审判长:下面被告方发表辩论意见。

被告:对小区进行管理和服务是物业公司的职责。面对602室屋内跑水的情况，我们不得以采取了这种打洞排水的办法，以保证整个小区、整个楼房的安全。诉讼请求中要求做屋顶防水以及提到的房屋价值贬值金，还有该房屋使用价值的损失，及要求返还2001年物业费的请求，没有法律依据。首先价值贬值金，我们认为原告没有提出相应的依据。她怎么就认为贬值了3万元呢?这显然是漫天要价。其次，房屋使用价值损失。我们已经进行了封堵，并不影响房屋的正常使用。现在原告自身的原因不去入住，导致了损失的扩大。这个损失完全应该由原告自负的。

审判长:下面继续法庭辩论。

原告:刚才它反复强调了紧急避险，如果不排水，就会损害上一层的利益。大家同样都是公民，那么公民的权利是平等的，公民的财产权也是一样的。你不能因为楼上的利益受到损害，楼上高于楼下，就将水排到我们楼下。不能保护一家的财产，而损害另一家的财产。这是不对的。那么提到了是否用做防水，我们提出说要做防水。虽然他做了防堵，但他的那种防堵，只是用普通的腻子和普通的石灰做的。从技术层面上说，石灰干了以后会出现缝隙，今后再跑水的话，水会从缝隙漏到我们楼下。

审判长:被告方发表补充意见。

被告:第一，我认为原告只强调了自身的利益，而忽视了他人的利益。应该从全局来考虑问题。第二，原告只考虑洞穿的孔洞会如何如何。会如何如何，仅仅是可能性的分析。我认为没有合理的事实依据和法律依据。第三，现在的房屋不影响正常的使用。

审判长:好，法庭辩论结束。双方当事人有没有调解解决的意想和方案?原告。

原告:没有。

审判长:一方没有，不调解。

审判长:现在进行最后陈述。原告，发表最后意见。

原告:原告方认为，买的是商品房，而不是下水道。此外，如果对方不认为我们的房子贬值的话，对方可以请求做鉴定。

审判长:被告方，发表最后陈述意见。

被告:对于原告代理人反复强调，价值贬值金的鉴定问题，应该谁主张，谁举证。你没有证据，你自己应该到法院要求做鉴定。

旁白:在庭审的整个过程中，双方都没有任何让步的意思。物业公司指责赵女士漫天要价，其诉讼请求没有法律依据，且陈述的理由与事实不符。而赵女士据理力争，自己的房屋，居然成了他人的下水道。想搬进去入住，怕楼上再次跑水;想把房子卖掉，可是没有人会花上百万元钱去买一套屋顶千疮百孔的房子，自己遭受了巨大经济损失和精神损害。鉴于双方争议较大，法官宣布休庭，择日再审。

法院判决

北京市丰台区人民法院审理认为，公民的合法财产受法律保护。华野公司在事先未征得业主同意的情况下，将赵玉清购买的草桥欣园3区4楼8单元502号房屋屋顶打穿，虽提出为整栋楼全体业主利益将赵玉清购买的房屋屋顶打穿的辩解意见，但没有提供相应证据予以证明，故本院对华野公司的辩解意见不予采纳，华野公司应对赵玉清合理的经济损失承担赔偿责任，并按照北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心出具的司法鉴定书的修理意见将赵玉清的房屋予以修复。赵玉清另要求华野公司支付房屋价值贬值金3万元及因无法入住该房屋导致的房屋使用价值损失42362.59元，没有相应的法律依据，本院不予支持。赵玉清要求返还已交付的2001年物业管理费6077.68元，因华野公司未尽到对赵玉清的房屋进行管理、维护的义务，反而将赵玉清的房屋损坏，故应将赵玉清交纳的物业费6077.68元予以退还，待华野公司将损坏的房屋修复之日起赵玉清开始交纳物业管理费用。赵玉清要求赔偿精神损害赔偿金5000元，不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第134条规定，承担民事责任的方式有多种方式，赵玉清要求华野公司在小区业主大会上公开道歉，本院不予采纳。对赵玉清要求华野公司赔礼道歉的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第117条规定，2004年12月17日作出一审判决:

一、北京市华野家园物业管理有限公司于本判决生效后15日内以北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心出具北京建研院司鉴中心［2004］建鉴字第(04008)号司法鉴定书鉴定结论中第3条规定的标准和措施将赵玉清购买的北京市丰台区草桥欣园三区4楼8单元502号房屋恢复原状，赵玉清在北京市华野家园物业管理有限公司将上述房屋恢复原状之日起交纳物业管理费用。

二、北京市华野家园物业管理有限公司于本判决生效后15日内退还赵玉清物业管理费6077.68元。

三、驳回赵玉清其他诉讼请求。

记者笔记

在庭审过程中，被告代理人一直辩称，物业公司的行为属于紧急避险。什么是紧急避险呢?依照法律的规定，紧急避险是指为了使公共利益、本人或者他人的财产和人身权益避免由于正在发生的危险而可能遭受的损失，不得已采取的躲避危险的措施，其特点是，以较小的损害来避免较大的损害。其成立的要件有:1.必须遭受现实的危险。如人为原因造成的危险等。2.必须是正在发生的危险，合法权益正处在危险威胁之中，如不实行紧急避险，危险立即会转化为现实危害，使有关的合法权益遭受不可挽回的损失。3.必须是不损害某种合法权益就无法避免的危险，紧急避险是别无选择的一种选择。4.必须出于保护合法权益的目的。行为人损害某一合法权益，必须是出于避免较大的合法权益不受损失的正当目的。5.必须没有超过必要限度造成不应有的损害，为有效避免危险而必须损失的合法权益的方式必须以“必要限度”为前提。

就本案而言，物业公司的行为构成侵权还是属于紧急避险，最终要由法院来认定。如果法院认定，物业公司的行为属于紧急避险。那么根据《民法通则》第129条的规定:“因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任”。

(编辑徐锦华，特约编辑北京市丰台区人民法院李力，旁白卫东)