业主拖欠物业管理费案件今日开庭！

小区纠纷再升级　业主、物管相对立

数名业主成被告　物业公司遭质疑

原告:世纪城物业管理公司

被告:郑龙、郑燕影、毕胜等

审理法院:北京市海淀区人民法院

开庭时间:2004年2月18日

现在开庭

旁白:世纪城是北京金源鸿大房地产有限公司投资开发的大型现代化园林式生活社区。自2003年起，该社区的物业管理公司因物业纠纷，先后四次将几十名业主告上法庭，但是，拖欠物业管理费的问题仍十分严重。2004年2月18日，北京市海淀区人民法院再次审理了一起世纪城物业管理纠纷案。这次坐在被告席上的是郑龙、郑燕影、毕胜等10多名业主。原告世纪城物业管理公司委托了两名代理律师。在十几名被告中，只有郑龙、郑燕影、毕胜三位业主共同委托了两位律师代理诉讼。

法庭调查

法官:现在进行法庭调查。原告陈述事实及理由。

原告:被告郑燕影，于2001年2月22日购买世纪城六区二号楼十八A房间，于2001年4月21日办理入住，在被告办理入住之时，业主委员会尚未成立。被告与世纪城的开发商金源鸿大公司签定的购房合同中签有合同附件，附件中明确约定，卖方在承诺的物业管理期间约定物业管理费……

旁白:世纪城物业管理公司诉称，被告郑龙等业主在与开发商签订购房合同时，在合同附件中曾明确约定，物业费按每建筑平方米2.8元收取，并由开发商指定的物业管理公司全权负责。郑龙等10多名业主从2001年入住，到2003年底，一直都没有缴纳物业费。

法官:下面由被告郑龙答辩。

被告:第一，郑龙不认可原告的诉讼请求，要求驳回原告的诉讼请求。第二，对于起诉书中所诉，被告入住同时与原告签署的入住手续约定，物业管理费每月为2.8元，与事实不符。

法官:现在毕胜答辩。

被告:第一，被告毕胜不同意原告的诉讼请求……

旁白:被告代理人辩称，业主在入住时，没有与世纪城物业管理公司签订任何物业服务合同。

法官:下面原告方就起诉提交证据。

原告:我先提供一份公共证据。

法官:这份证据证明什么问题?

原告:第一个证据是原告的资质证书，原告具有合法的物业管理身份。第二份证据证明世纪城物业公司是世纪城开发商指定的物业公司。

被告:对于原告的资质证书没有异议，但是……

旁白:被告代理人认为，世纪城物业管理公司出具的资质证书，是在2003年9月23日取得的，而业主入住小区的时间是2001年。因此，世纪城物业管理公司无权收取2001年至2003年9月的物业费。为进一步证明原告不具有合法的物业管理资质，被告向法庭提交书面证据。

被告:我们提供的第一个证据是北京市物业管理资质合格证书，主要证明的是2001年2月23日，北京世纪城物业管理有限公司在2月23日只有有效期三个月的临时资质，第二份北京世纪城管理有限公司的企业法人、营业执照的副本，这份证据主要证明……

旁白:被告提交的证据证明，原告世纪城物业管理公司于2001年3月8日，才在北京市大兴县工商局取得营业执照。依据建设部2000年颁布实施的《物业管理企业资质管理试行办法》规定，物业管理企业划分为一级、二级、三级资质和临时资质。一级资质企业注册资本为500万元以上，可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标;二级资质企业注册资本为300万元以上，只限参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标;三级资质企业注册资本为50万元以上，只限参加本省、自治区、直辖市区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。世纪城物业管理公司注册资金为100万元，具有三级资质，只能管理15万平方米以下的房地产项目。而世纪城小区在2001年的面积，就已经达到30万平方米。因此，世纪城物业管理公司不具有相应的管理资质。

旁白:业主们不仅认为世纪城物业管理公司的资质不具有合法性，而且对物业公司的服务也极为不满。

被告:2002年12月4日晚，物业管理委员会召开了第一次业主代表大会，会上代表们广泛发表了意见，特别是对世纪城物业管理存在的问题反应强烈，现归纳如下，请贵公司认真研究，并尽快解决，确保小区业主的正常生活秩序。第一，管理收费不透明，业主入住时，物业公司没有向业主出具收取每平方米每月2.8元物业管理费的明细，使得业主们无从了解交纳费用的构成。第二，小区会所至今没有解决，自第一批业主入住至今近两年的时间过去了，开发商曾经许诺的小区会所却由五星级酒店底下的不夜城取而代之。第三，小区安全没有保障，自业主入住以来，小区内共发生8起盗窃案件，这样的安全保障无法让业主们放心。第四，物业公司账目没有公开。根据京价房字1997第196号北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法的规定，物业管理服务应该明码标价，公布收费明细，并接受物业产权人的监督，但是，物业公司至今没有公布物业管理费的收支情况。第五，房屋质量存在问题。市区每幢楼地下一层……

旁白:被告代理人出具的证据表明，原告世纪城物业管理公司不仅没有按承诺向业主提供小区会所、地下停车场、绿化服务等项目，反而在销售房屋时，隐瞒了世纪城东区6号楼一层安装有锅炉的事实。在居民楼内安装锅炉，不仅使该楼居民的安全得不到保证，而且锅炉运转的噪音严重影响了居民的正常生活。为证明业主在小区内没有安全感，被告代理人还向法庭出示了两盘世纪城保安打业主的录像证据。

法官:下面原告方对被告方所提供的证据一一质证。

原告:对证据的真实性没有异议。这些证据与本案不具有关联性。

法官:说完了吗?

原告:说完了。

法官:那刚才被告所提供的视听资料，证明你们的保安曾经跟业主发生冲突。

原告:发生冲突的问题，有些已经提交公安机关处理。公安机关没有定性之前，我对这个问题不发表意见。

旁白:原告世纪城物业管理公司认为，业主所提供的证据，与本案没有关联性，不能作为业主拒绝缴纳物业费的依据。(www.xing528.com)

法官:下面进行法庭提问。原告是否和被告有物业管理合同?

原告:没签。

法官:原告，是谁委托你公司从事物业管理合同的?

原告:世纪城的开发商，北京金源鸿大有限公司。

法官:有合同吗?

原告:在金源鸿大公司和业主之间签定的合同中明确约定由我们公司作为前期的物业服务公司。

法官:你们公司从什么时候开始为业主提供服务的?

原告:2001年3月15日。

法官:被告方，你们作为业主入住的时候接受了世纪城物业管理公司的服务吗?

被告:没有接受。

法官:原告，这个小区是什么时候成立的管委会?

原告:是在2002年10月10日成立的。

法官:原告，你们收取物业管理费的标准是什么?

原告:我们收取的依据是符合购房时开发商和业主的约定，还有是在办理入住手续时发给业主的用户手册，用户手册用户都收到了，业主的签字回执可以证明。

法官:收取供暖费的标准是什么?

原告:北京市372号关于调整我市民用供热价格和热厂热力出厂价格的规定，原来约定的价格是每建筑平方米28元，从2001年开始调整为每建筑平方米30元。

法官:锅炉房就在6号楼?

被告:对，在一层。

旁白:面对法官的询问，原告世纪城物业管理公司承认没有与业主签订过物业服务合同，而是受世纪城开发商的委托，对小区进行物业管理。原告称，他们曾向业主发放过《服务手册》，在《手册》中明确告知，由世纪城物业管理公司对小区进行物业管理，物业费以每平方米2.8元收取，并且，业主已对该《手册》进行过确认。而被告郑龙等业主对这个问题予以否认。

法庭辩论

法官:法庭调查结束，现在由原告发表辩论意见。

原告:受北京世纪城物业管理公司的委托，现发表以下代理意见。被告所居住的小区未成立业主委员会，作为开发商金源鸿大公司将小区的前期物业管理委托给原告……

旁白:原告代理人发表辩论意见认为，原告世纪城物业管理公司是接受开发商委托，并向业主明示后，才进驻小区进行物业管理的。原告提供了应有的物业服务，业主就应当履行义务，缴纳物业管理费。

法官:请被告方发表辩论意见。

被告:第一，原告没有与被告签订书面委托合同，并且原告方未向法庭出示其向北京市海淀区国土局备案的相应的文件，故被告没有义务向原告支付2.8元的物业管理费，第二，本案原告的资质在某一个时间内是不合法的，原告向业主发放的撤出小区物业管理的函……

旁白:被告代理人认为，原告世纪城物业管理公司已经在2001年12月28日撤出了对小区的物业管理，因此，无权再收取2001年12月28日到2003年年底的物业管理费。业主们拒绝支付物业费是正当的。

由于本案涉及的业主人数众多，为进一步核实双方提供的证据，确保判决的公平、公正，法官决定休庭，择日再审。

法院判决

法院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。世纪城公司作为具备物业管理资质的物业管理公司虽未与郑龙等人签订书面的物业管理合同，但事实上世纪城公司已经履行了物业管理义务，双方已经形成了事实上的物业服务关系，故郑龙等被告应当向世纪城公司支付物业管理费及供暖费。郑龙等与金源房地产公司签订的商品房预售契约系双方当事人真实之意思表示，且不违反有关法律规定，该合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。在该商品房预售契约中明确约定，物业管理费按每建筑平方米每月2.8元的标准收取。双方同时约定，小区管委会成立后，物业收费标准由管委会按当时的实际情况进行核定，但目前并未对物业收费标准进行核定，故仍应执行原先约定的收费标准。关于供暖费的收费标准，应执行北京市物价部门的相关规定。现世纪城公司起诉要求郑龙等支付物业管理费及供暖费，有合法依据，法院予以支持。郑龙等称世纪城公司不具备合格的物业管理资质，因其未提供充分证据，故对其抗辩理由，法院不予支持。关于锅炉房的安全及噪音问题，不属本案审理范围，故本案不做处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，判决被告郑龙等人各给付原告北京世纪城物业管理有限公司物业管理费1万多元及供暖费4000多元。

记者笔记

在该案的庭审中业主虽然承认原告出具的合同中有自己的签名，但却不认可合同中有关物业管理的内容。业主们说，当初入住时，他们领钥匙心切，便匆忙在合同上签了字，没有仔细阅读合同的内容。然而我们知道，签字，是民事行为能力人、特别是完全民事行为能力人确认自己行为的重要手段，具有法律约束力。因此，法庭依据被告在合同上的签字，对原告的证据进行确认是非常公正的。

本案提醒我们，在签署合同的过程中，一定要仔细阅读合同内容。否则，签上您的名字，就表明您对合同内容的认可和同意，就意味着您将由此承担相应的法律后果。

(编辑彭玉冰，实习编辑马玉林，特邀编辑北京市海淀区人民法院李东民，旁白方亮)