深圳恒丰物业管理公司胜诉梁容根、罗秀珍欠费案

深圳市宝安区人民法院

民　事　判　决　书

（2007）深宝法民再字第38号

抗诉机关深圳市人民检察院。

抗诉申请人（原审被告）梁容根，男，香港居民，1955年2月14日生，身份证号码（略），住（略）。

抗诉申请人（原审被告）罗秀珍，女，香港居民，1955年7月25日生，身份证号码（略），住（略）。

上述抗诉申请人共同委托代理人王赟，广东中安律师事务所律师。

被申请人（原审原告）深圳恒丰物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区宝城48区翻身路理想居B栋三楼301室。

法定代表人卢暖培。

委托代理人张文，广东时文律师事务所律师。

上列当事人拖欠物业管理费纠纷一案，本院于2001年11月30日作出（2001）深宝法房初字第468号民事判决，已经发生法律效力。原审被告梁容根、罗秀珍不服，向深圳市人民检察院申诉，深圳市人民检察院于2008年3月10日以深检民行抗（2008）1号民事抗诉书向深圳市中级人民法院提出抗诉，深圳市中级人民法院于2008年4月25日指令本院对该案进行再审。再审审理期间，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。抗诉申请人梁容根，抗诉申请人梁容根、罗秀珍的委托代理人王赟，被申请人深圳恒丰物业管理有限公司的委托代理人张文到庭参加诉讼，深圳市人民检察院指派助理检察员杨小宏出庭支持抗诉。本案现已审理终结。

深圳恒丰物业管理有限公司原审诉称：1992年12月28日，两被告与宝安区西乡镇物业发展公司签订《商品房买卖合同》，购买新城广场铺位1116号，建筑面积38平方米，交付时间1994年9月30日。按买卖合同约定，房地产移交后，买方应服从卖方的统一管理，并支付管理费。然而，被告未遵守合同约定，一直未支付物业管理费，截至2001年10月31日止，被告共欠交管理费（含空调费）共计人民币34235元、港币18979元。依据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第二十八条规定，对无故不缴相关费用的业主和使用人，物业管理公司可要求其限期缴交，并按规定收取滞纳金，被告应付违约金人民币10195．28元、港币15981．11元。该物业系原告管理，经多次催收均无果，请求法院判令被告支付物业管理费和违约金共人民币44430．28元、港币34960．11元。

原审被告未答辩，经公告传唤亦未到庭参加诉讼。原审对原告陈述事实予以确认。

原审认为：“新城广场”商铺楼宇原为新城广场物业管理公司（1993年8月注册成立）管理，1999年10月重新注册成立为原告现名称，并继续，也实际上行使对“新城广场”商铺的管理权，故原告具有本案的诉讼主体地位。原、被告签订的买卖合同有约定，物业交付后需交物业管理费。被告自1996年1月份才开始违约未交管理费（含空调费），原告因几次行使请求权使诉讼时效中断。原告收取管理费的标准亦低于物价部门的规定，但对逾期交费违约金的计算标准偏高，可按最高人民法院关于此方面的不同阶段批复利率予以调低，即1999年2月16日前欠款按日万分之五计；之后至2000年11月21日止，按日万分之四计；之后至现在，按日万分之二点一计。欠款应当偿还。被告长期不交管理费，系违约行为，应按上述规定计付逾期付款的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条的规定，判决如下：被告罗秀珍、梁容根给付欠原告深圳恒丰物业管理有限公司管理费、空调费人民币34235元、港币18979元及逾期付款违约金（按标准分段计算，即从1996年1月至1999年2月15日止，以日万分之五计算；1999年2月16日至2001年11月21日止，按日万分之四计；之后至2001年7月15日止按日万分之二点一计；之后至结清欠款之日止管理费、空调费及违约金以日万分之二点一计）。上述款项于判决生效之日起十日内履行，逾期则双倍计付迟延期内欠款部分的利息。本案诉讼费5028元，由被告负担，诉讼费原告已预交，被告径付原告。

检察院的抗诉理由：

（一）程序问题

1．原审法律文书的送达问题

原审按深圳恒丰物业管理有限公司提供的缺少具体房号的地址向原审两被告邮寄送达法律文书，导致邮寄送达失败。但是，原审判决书中两被告的地址却是完整的，包括具体房号。此外，原审认定双方具有物业管理法律关系的依据是《商品房买卖合同》，该合同清楚地写明了申诉人梁容根、罗秀珍的具体房号，况且该合同属于深圳恒丰物业管理有限公司向法院提交的证据之一。可见，原审应知道梁容根、罗秀珍的具体地址。但原审在得知后未予事后补救，比如按完整地址重新送达开庭传票等诉讼文书。由于邮寄送达失败，原审继而公告送达，致使原审被告未能到庭应诉、质证，原审最后作出缺席判决，支持了原告的诉讼请求，损害了当事人的诉讼权利。

2．原审答辩期、上诉期以及公告送达期限等问题

本案为涉港当事人的民事诉讼，根据《最高人民法院关于如何确定港澳台当事人公告送达期限和答辩上诉期限的请示的复函》，审理此案的期限，应参照涉外规定处理，即答辩期、上诉期为三十日，而公告送达期限为六个月。但原审按一般民事案件处理，公告确定的答辩期、上诉期为十五天，公告送达期限为六十日，程序违法，损害了当事人的诉讼权利。

（二）实体问题

1．物业管理费收取时间的问题

虽然1995年10月18日深圳新城广场服务有限公司开始对新城广场进行物业管理，但是深圳恒丰物业管理有限公司于1998年4月3日才取得深圳市住宅局颁发的甲级物业管理资质证书，1998年8月31日宝安区物价局才批复同意新城广场物业管理费按每平方米20元人民币收取。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第二十三条规定，物业管理公司必须持有市住宅主管部门颁发的《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理。又由于深圳恒丰物业管理有限公司并未与业主委员会签订书面的物业管理合同，根据1996年9月20日施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则》第四十二条的规定，物业管理的收费必须经住宅主管部门审定后报物价主管部门批准后方可执行。故原审判决被告支付自1996年后的管理费错误，应仅支持深圳恒丰物业管理有限公司对于1998年9月1日以后的物业管理费的诉讼请求。

2．违约金适用标准问题

由于深圳恒丰物业管理有限公司与被告并未约定违约金的计算方法，根据最高人民法院法释（2000）34号《关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》，应全部以日万分之二点一来计算，原审判决分段计算不当。

3．空调费收取问题

原审判决支持深圳恒丰物业管理有限公司收取空调费以及相应违约金，但宝安区物价局1998年8月31日《关于深圳新城广场综合管理服务费的批复》明确规定空调费按实际发生收取，而不论是原审庭审还是判决书，都没有对是否实际产生空调费的问题进行阐述，故在此问题上，原审认定事实的主要证据不足。

（三）与罗秀珍、梁容根申诉案相关的问题

深圳恒丰物业管理有限公司在2001年除了起诉罗秀珍、梁容根外，还一并起诉了逾百名小业主。在该系列案中，深圳恒丰物业管理有限公司的诉讼请求皆得到原审法院的支持，原审法院均判决各小业主需向深圳恒丰物业管理有限公司支付数额不等的管理费、空调费以及违约金。其中（2001）深宝法房初字第457号一案，判决生效后，被告叶嘉华向原审法院申请再审。原审法院作出（2004）深宝法民再字第8号民事判决，该判决在物业管理费收取时间、违约金标准以及空调费收取问题上改变了原审判决，将管理费收取的开始时间确定为1998年9月1日，将违约金适用标准变更为日万分之二点一，并判决叶嘉华无须支付空调费。深圳恒丰物业管理有限公司不服提出上诉，二审维持原判。该案与本案存在相同的事实和诉求，但原审法院却作出不同的判决，可见本案被告因原审中存在的程序性问题而遭受实体权利损害。

抗诉申请人的诉讼意见：

1．抗诉申请人与被申请人没有形成物业管理合同关系，不是合同相对人，因此不是适格的被告。

2．西乡物业管理公司未将涉案房产向抗诉申请人交付，申请人也未办理入伙手续，直到2003年开发商还没有给抗诉申请人办理房产证。申请人只是取得合同的债权，没有取得物权。在申请人没有入伙，没有使用涉案房产，同时也不是涉案房产所有人的情况下，申请人与被申请人不可能存在事实上的物业管理合同关系。

3．被申请人没有提供工商登记手续来证明被申请人与深圳新城广场物业管理有限公司之间存在合并的事实，被申请人也没有告知业主新城广场物业管理单位变更的说明。被申请人发出的催款公告不是针对特定的申请人，因此被申请人的公告根本起不到催收通知的作用，由此被申请人要求申请人支付物业管理费超过诉讼时效。即使申请人要支付物业管理费，也只能从2000年8月份申请人委托律师与被申请人协商时起开始支付，支付的标准也应当按照被申请人在关于新城广场物业管理费事宜的复函中承诺的每平方米10元的标准收取。

4．被申请人要求申请人给付空调费应提供申请人实际使用空调的证据，承担相应的举证责任。

5．即使要给付物业管理费，因申请人与被申请人没有签订物业管理合同，也没有明确物业管理费的交纳时间，故不能收取逾期付款违约金。

抗诉被申请人的诉讼意见：

1．检察院的抗诉意见与抗诉申请人的意见有不同的地方。

2．抗诉申请人与被申请人存在物业管理合同关系，是适格的主体。涉案房产的买卖合同中明确约定，双方存在物业管理关系。

3．抗诉申请人称涉案房产没有交付，没有办理房产证，不是事实。被申请人有公告，申请人不来办理入伙手续，存在过错，申请人应当交纳物业管理费。

4．抗诉申请人称仅取得商品房买卖合同的债权，没有取得涉案房产的物权，不能成立。办理房产证是双方义务，申请人不配合被申请人办理房产证，被申请人没有责任。

5．抗诉申请人称被申请人没有办理与深圳新城广场物业管理有限公司之间合并的工商登记手续，不能成立。被申请人与深圳新城广场物业管理有限公司合并，依法经过批准。

6．关于诉讼时效问题，被申请人在时效内向申请人催款，诉讼时效应中断。申请人在宝安西乡办厂，对于被申请人催缴物业管理费是知晓的。

7．关于空调问题，整个新城广场安装有统一空调，竣工验收时对空调予以了验收，空调费依法、依理均应予以分摊。(www.xing528.com)

本院再审查明：

新城广场由宝安县新安镇物业发展公司开发。抗诉申请人（乙方）与宝安县新安镇物业发展公司（甲方）1992年12月28日签订《商品房产买卖合同》，约定乙方向甲方购买新城广场1116号商铺，面积为38平方米，购买价为每平方米港币12292．11元，总价为港币467100元。合同约定房产及有关房产资料交付日期为1994年9月30日，延期交付，按年利率10厘以实际迟交房天数计付利息。甲方在乙方交清购房款后负责办理房产证。乙方使用房产期间应服从甲方管理处的统一管理，签署并执行管理公约和管理费协议，交付管理费、水电费、空调费、卫生费等相关费用。宝安县新安镇物业发展公司1993年3月19日变更名称为深圳市宝安区新安镇物业发展公司，1994年3月21日变更名称为深圳市宝安区西乡镇物业发展公司。

新城广场1995年9月26日经验收合格。深圳市宝安区西乡镇物业发展公司1995年10月12日、1995年11月1日在《深圳商报》上刊登公告，通知新城广场业主办理入伙手续。

抗诉申请人与深圳市宝安区西乡镇物业发展公司、深圳新城广场服务有限公司1995年11月21日签订《物业管理公约》，约定：“服务公司有权根据实际情况并参照深圳市经济特区有关标准和规定，制定和调整管理费收取标准，并负责制定有关收支账目。收取费用包括综合管理服务费、电费、水费、煤气费、中央空调及其他费用，逾期未交者，每天增收5%的滞纳金。……对于欠缴各项费用的业主，服务公司有权依法向法庭或有关当局申请拍卖其在新城广场之房产，用于偿还所欠费用。……业主自广场入伙之日起必须向服务公司缴纳管理费及其他有关费用。……业主必须逐月缴纳有关费用。”公约还约定：“依照本公约而须送达之任何通知书或缴款通知书，如已写上登记于服务公司之受文者姓名及地址，预付邮资，并寄往该业主登记于服务公司的地址或放置于该业主单位内，即作为送达妥当并有效论。但与公用地方不关的任何通知书或缴款通知书，如张贴在该公用地方当眼处，则亦作为送达妥当论。”公约附件一《业主承诺书》上，抗诉申请人所留地址为“香港通讯处：香港葵涌大连排道172－180号金龙工业大厦第三期9字楼C室。”附件十《管理收费条例》约定：“管理费据每年之预算案制定，其中管理行政开支及酬金由深圳市政府有关部门批准。……空调费：新城广场大厦中央空调系统所消耗的电量费用、清洗费用依据实际成本核按月收取。……缴付费用：服务公司按月发出收费通知单，各业主必须在通知发出的七天内缴付。”

深圳新城广场服务有限公司1993年8月24日成立，法定代表人卢暖培。深圳恒丰物业管理有限公司1993年8月12日成立，法定代表人黄建森。深圳市外商投资局1999年5月16日以深外资复〔1999〕B0657号文件批复，同意深圳恒丰物业管理有限公司、深圳新城广场服务有限公司采取新设方式进行合并，深圳恒丰物业管理有限公司、深圳新城广场服务有限公司分别解散，各自债权、债务由合并后新设公司深圳恒丰物业管理有限公司承继。深圳新城广场服务有限公司1999年10月20日经核准注销。深圳恒丰物业管理有限公司1999年10月28日重新设立。

深圳市住宅局1998年4月3日授予深圳恒丰物业管理有限公司甲级物业管理资质证书。深圳市宝安区物价局1998年8月31日批复，同意新城广场物业管理费每平方米收取20元，空调费按实际发生收取。

关于房屋的验收、入伙、办理房产证等问题，被申请人称1997年8月9日召开业主大会，8月23日通知了业主，1998年9月1日又邮寄了挂号信与业主沟通，但未能提供证据证明。被申请人提交了两份广东恒丰投资集团有限公司给业主的信函，信函显示，广东恒丰投资集团有限公司1997—1998年间就上述问题多次发函与业主沟通，并在《东方日报》、《文汇报》上刊登公告，但抗诉申请人否认收到该信函，被申请人也未提交在报刊上刊登上述公告的证据。

深圳市宝安区西乡镇物业发展公司、深圳恒丰物业管理有限公司1999年5月20日在《深圳特区报》和《香港东方报》刊登公告，要求新城广场欠缴费业主前来办理缴费手续，并于2001年5月1日在《深圳商报》，2001年4月25日、5月2日、5月7日在《深圳特区报》刊登公告，再次催收。

再审庭审中，双方当事人一致认可：（1）抗诉申请人1996年1月办理了入伙手续；（2）1998年5月份前，抗诉申请人一直向被申请人交物业管理费，1998年5月份后未再交。至于为何不再交物业管理费，抗诉申请人称是因为被申请人收费标准不明确。

原审诉讼中，被申请人提交了抗诉申请人欠费计算表，从1996年1月起至2001年10月31日，被申请人共拖欠物业管理费、空调费人民币30440元、港币18979元，物业管理费计算标准为，1996年1月至1997年7月按每平方米港币19．8元的80%收取，1997年8月至1998年8月按每平方米港币19．8元的70%收取，1998年9月以后按每平方米20元收取。关于空调费，原告没有提供相应的计算凭证及依据。

2000年8月16日，抗诉申请人委托广东对外经济律师事务所向被申请人去函，询问新城广场的物业管理费、水、电、空调费的收缴事宜，被申请人回函称：“关于新城广场物业管理费收取的标准，我司是根据市区物价部门的价格来执行的。新城广场属综合性商业大厦，其收费标准在深圳市乃至广州市都是同类型商业大厦中价格偏低的。然而我司并没有因为政府的定价就强作收取，而是考虑到新城广场目前的现状……我司宁可垫资赔本，自愿降价50%，即按每平方米10元的标准收取……”抗诉申请人认为，根据被申请人在该信函中表示的意思，即使要交物业管理费，也应按每平方米10元计算。被申请人则认为，信函中所指的每平方米10元，是指在业主自动履行的情况下，可按此标准收取，但如走法律途径，则必须按政府批准的每平方米20元收取。

此外，被申请人2000年4月13日、2000年12月12日向抗诉申请人发函，提出代理铺位出租、物业使用权置换的经营方式。双方当事人2002年12月17日还签订了一份“业务委托意向书”，申请人委托被申请人代为出售新城广场F1116号铺位，意向价为港币40万元。

关于原审送达问题。《商品房买卖合同》被告所留地址为“香港华景山路3号海岸花园二座21FA”，但“21FA”为另行书写，粗心一点可能会看不到。附件一《业主承诺书》被告所留地址为“香港通讯处：香港葵涌大连排道172－180号金龙工业大厦第三期9字楼C室”。原审起诉状所列被告地址为“香港华景山路3号海岸花园二座”，未写具体房号。原审按此地址向被告邮寄送达诉讼文书，也未写具体房号。邮件因所写地址不详被退回。原审遂公告送达相关诉讼文书，包括判决书。此外，原审公告送达期限为二个月，公告确定的答辩期、判决书确定的上诉期均为十五日。

本院再审认为：

1．抗诉申请人向深圳市宝安区西乡镇物业发展公司购买了新城广场1116号商铺，并办理了入伙手续。抗诉申请人与深圳市宝安区西乡镇物业发展公司、深圳新城广场服务有限公司签订了《物业管理公约》。被申请人系深圳新城广场服务有限公司与深圳恒丰物业管理有限公司合并成立而来，并实际提供了新城广场的物业管理服务。据此，抗诉申请人与被申请人存在物业管理合同关系，抗诉申请人称与被申请人不存在物业管理合同关系，不能成立。

2．抗诉申请人在其抗诉申请书中称西乡物业管理公司未交付1116号商铺，也未与申请人办理入伙手续，但抗诉申请人在再审庭审中已明确承认办理了1116号商铺的入伙手续，并向被申请人支付了部分物业管理费，故抗诉申请人的该主张不能成立。

3．本案审理的是抗诉申请人与被申请人的物业管理费纠纷，抗诉申请人称深圳市宝安区西乡镇物业发展公司未为其办理房地产证，此为另一法律关系，不属本案审理范围。

4．被申请人为抗诉申请人提供了物业管理服务，抗诉申请人应按约支付物业管理费。双方当事人确认抗诉申请人已缴纳1998年5月份之前的物业管理费，故原审判决抗诉申请人支付自1996年1月起的物业管理费不当，再审应予纠正。

5．被申请人1998年4月3日才取得物业管理资质证书，深圳市宝安区物价局1998年8月31日才批复同意新城广场物业管理费按每平方米20元收取，故抗诉申请人仅需支付1998年8月31日后的物业管理费。1998年8月31日前的物业管理费被申请人并无收取依据，对被申请人该部分诉讼请求再审不予支持。

6．被申请人原审诉讼请求为要求被告支付物业管理费，请求金额计算至2001年10月31日，故本院仅需判决抗诉申请人1998年9月1日至2001年10月31日止应支付的物业管理费。其后的物业管理费，原告未提出诉讼请求，再审不予审理。

7．关于物业管理费的计算标准，应按深圳市宝安区物价局的批复确定为每平方米20元。被申请人虽在2000年8月16日给抗诉申请人的函中提出可以按50%的标准收取，但这仅是当事人在协商过程中提出的方案，并未形成协议。当事人因协商未果提起诉讼，诉讼中当事人有权按规定或约定主张自己的权利。

8．关于空调费，被申请人已实际安装中央空调，按照《物业管理公约》，抗诉申请人无论是否使用商铺，均应分担空调费用。但由于被申请人未提供空调费的计算依据，故其关于支付空调费的请求，再审不予支持。

9．关于逾期付款违约金。双方当事人在《物业管理公约》中明确约定“物业管理费应当逐月缴纳，逾期支付管理费，每天增收5%的滞纳金”，抗诉申请人称双方当事人没有关于物业管理费缴纳时间的约定，故不应支付违约金，不能成立。但《物业管理公约》约定的滞纳金缴纳标准过高，有失公平。根据有关司法解释的规定，逾期付款违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

10．本案系涉港民商事案件，原审未按法律、司法解释规定送达诉讼文书，也未按法律、司法解释规定确定上诉期、答辩期和公告期。此外，抗诉申请人在被申请人处留有详细地址，原审诉讼前双方当事人就有关管理费、商铺使用的问题还有过沟通，但原审诉讼时，被申请人未告知法院如何与抗诉申请人取得联系，起诉状上所列抗诉申请人地址亦不完整，也未将记载有抗诉申请人详细地址的《物业管理公约》提交法院，而原审对有关诉讼材料也审查不严，致使原审在对抗诉申请人送达不到的情况下公告送达诉讼文书，并在抗诉申请人未参加诉讼的情况下作出判决。原审诉讼程序不当，再审予以纠正。

综上，原审判决认定事实、适用法律、诉讼程序均有不当，检察院部分抗诉意见、抗诉申请人部分申请抗诉理由成立。根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、撤销本院（2001）深宝法房初字第468号民事判决；

二、被告梁容根、罗秀珍于本判决生效之日起十日内向原告深圳恒丰物业管理有限公司支付拖欠的1998年9月1日至2001年10月31日的物业管理费28880元（38个月×760元／月）及逾期付款违约金（按中国人民银行逾期还贷日利率逐月分段计算）；

三、驳回原告深圳恒丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。

被告如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审案件受理费5028元，由原告负担1508元，被告负担3520元。此款原告已预交，被告所负之数径付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内（梁容根、罗秀珍在判决书送达之日起三十日内）向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

审　判　长　莫镇森

审　判　员　黎和安

审　判　员　付学嵘

二○○八年十二月十八日

书　记　员　李　尼

书　记　员　梁娇梅

【评析】

本案为拖欠物业管理费纠纷再审案。因原审被告不服已发生法律效力的判决，经检察院抗诉，依法提起再审。判决书详细列举了原审判决内容、检察院的抗诉理由、抗诉申请人及抗诉被申请人的诉讼意见，并在查明事实的基础上，认定原审在认定事实、适用法律和诉讼程序方面均有不当，检察院部分抗诉意见及抗诉申请人的部分抗诉理由成立，从而在实体和程序两方面维护了当事人的合法权益。这也是再审制度多被诟病却仍未废止的意义所在。本案再审的一个特点是，严格按照当事人的诉讼请求裁决，如关于物业管理费计算的起止时间、物业管理费的计算标准，对不属审理范围的事项绝不超裁，体现了民事诉讼不告不理的原则。此外，关于逾期付款违约金标准的确定上，裁决书对自由裁量权的把握较为适当，遵循了民法的公平原则。

本判决书归纳事实清楚、重点突出，形式规范、逻辑严谨，证据分析详实，论证和说理充分，适用法律准确、全面，是一份优秀的判决书。

（点评专家：钟明霞）