深圳市大地通讯诉新一佳商业管理:商场租赁案结果

深圳市宝安区人民法院

民　事　判　决　书

（2008）深宝法民二初字第845号

原告（反诉被告）深圳市大地通讯设备有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道办松明大道三楼。

法定代表人梁沛棠，总经理。

委托代理人王强，男，汉族，1970年11月26日出生，住址（略）。该公司职员。

被告（反诉原告）深圳市新一佳商业管理公司沙井商场，住所地深圳市宝安区沙井街道上南工业区上寮工业路18号一、二层。

负责人李伟方，总经理。

委托代理人曾理，男，汉族，1979年11月25日出生，住址（略）。该公司职员。

委托代理人李常勇，男，汉族，1977年6月6日出生，住址（略）。该公司职员。

被告（反诉原告）深圳市新一佳商业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区泥岗路1066号核电合营公司4楼。

法定代表人李彬兰，董事长。

委托代理人李常勇，男，汉族，1977年6月6日出生，住址（略）。该公司职员。

原告深圳市大地通讯设备有限公司（以下简称大地公司）诉被告深圳市新一佳商业管理公司沙井商场（以下简称沙井商场）、深圳市新一佳商业管理有限公司（以下简称新一佳公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告沙井商场、新一佳公司提起反诉，本院依法合并审理，并适用普通程序，组成由代理审判员叶建涛担任审判长，人民陪审员张庆用、杨友娥参加的合议庭，于2008年11月18日公开开庭进行审理，书记员陈丽君担任记录。原告大地公司委托代理人王强，被告沙井商场、新一佳公司共同委托代理人李常勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告大地公司诉称：2006年6月27日，原告与被告沙井商场签订《新一佳商场经营合同书》，合同约定：被告沙井商场提供340平方米的场内面积给原告销售数码产品和手机产品，合同期限为贰年（自2006年7月8日至2008年7月7日止）。原告取得约定的场地后，委托装修公司进行了必要的经营性装修，装修费用156000元；购置了柜台及设备111768元；上交被告沙井商场经营保证金66300元。原告经营期间生意红火，每月净利润25000元以上。2007年8月1日，被告沙井商场突然关门，原告在毫不知情的情况下被迫停业，原告多次请求两被告解决因关闭商场所造成的问题，但均没有答复。因被告沙井商场的行为造成了原告如下经济损失：（1）装修损失78000元（按两年经营期折旧计）；（2）柜台及设备损失55884元（按两年经营期折旧计）：（3）停业营业损失75000元（按停业三个月计）；（4）未能退回保证金。原告认为被告沙井商场违反合同，未能如期提供经营场地，造成原告巨大的经济损失，现沙井商场已经关门，被告新一佳公司理应承担连带责任。请求法院判令被告：（1）返还原告经营保证金66300元；（2）赔偿原告装修费78000元；（3）赔偿原告柜台及经营设施损失55884元；（4）赔偿原告的停业损失75000元；（5）承担本案诉讼费。

被告沙井商场、新一佳公司辩称：（1）关于经营保证金66300元，经被告方核实已经退回3万元，尚欠36300元；（2）关于装修费，根据双方认可的评估造价为122395元，但该造价系以442平方米评估的，2007年1月1日变更租赁面积为249．6平方米，双方合同履行期还有11．3个月，因此应根据实际租赁面积及合同履行期分摊折算，被告认为装修费的损失只有32535．91元；（3）关于柜台和经营设备损失，原告已经将所有柜台以及设备取走，而且柜台数量及购买的价格无法认定，原告主张柜台及设备损失于法无据；（4）原告在2007年5月30日曾向被告提出减租申请，说明原告在经营期限亏损严重，而且原告提供的损益表是原告单方制作，没有相关的纳税证明，无法证明原告在该经营期限存在盈利，不存在预期经营收益的问题。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。

被告沙井商场、新一佳公司反诉称：两被告与原告因业务需要签订《新一佳商场经营合同书》，约定原告租用两被告经营场地442平方米经营通讯产品。后因原告经营困难，提出要求缩小经营面积，双方于2007年1月重新签订《新一佳商场经营合同书》一份，租赁面积改为249．6平方米。双方合同履行至2007年8月1日，原告拖欠水电费3621．25元未交。请求判令原告支付水电费3621．25元，并承担涉诉费用。

原告大地公司辩称：原告对于租金和水电费是一并交纳的，不存在单独欠水电费的问题。

原告大地公司向本院提交以下证据：

证据1．损益表（原件），证明大地通讯盈利的证据，2007年5－7月份平均每月24890元；

证据2．装修发票（原件），证明大地沙井分店装修费；

证据3．柜台及设备收款收据（原件），证明办公用品及相关物料损失17988元；办公电脑、打印机、彩电损失16050元，柜台损失77730元，合计111768元；

证据4．新一佳保证金收据（两张，一张是3万元，一张是36300元），证明保证金66300元损失；

证据5．装修合同（原件），证明装修工程156800元损失；

证据6．新一佳经营合同及补充协议（原件），证明经营合作事实；

证据7．照片（原件），证明关门事实及设备、装修状况以及2007年8月1日告示告知原告暂停营业；

证据8．资产明细表（原件），总资产111768元，包括柜台、电脑以及办公用品。

被告沙井商场、新一佳公司质证认为：对证据1真实性、合法性、关联性均不认可，因系原告方单方面制作的，并无纳税凭证等予以佐证，且曾提出书面文件称其经营亏损；对证据2、5的真实性予以认可，但关联性有异议，对其装修单位真实性表示怀疑以及开具发票的时间有疑问，装修金额应当以评估报告为准；对证据3真实性、关联性、合法性不认可，因收款收据上没有具体的定单清单，而且在评估时柜台及设备已由原告取走，无法评估，原告没有充分的证据证明办公用品的数量以及价格；对证据4的真实性认可，但根据公司内部查询尚欠原告36300元保证金，已退回3万元；对证据6的真实性认可，该合同是2006年7月8日签订的，面积是442平方米，后双方已经变更面积；对证据7的真实性、合法性无法认可；对证据8的真实性不予以认可，因为是原告单方面制作的，也无法起到对于证据3的辅助说明。

被告沙井商场、新一佳公司向本院提交以下证据：

证据1．经营合同书（两份，原件），证明双方租赁关系、约定条件及面积变更情况，管理费由6630元变更为3744元，租金从33150元变更为18720元；

证据2．广东大地通讯连锁服务有限公司费用清单（复印件），证明原告未交2007年7月份水电费；

证据3．新一佳百货A类及一年以上专柜合同审批表（原件），证明原告申请于2007年1月1日变更为249．6平方米，后又于2007年6月10日调整变更为232．7平方米，租金从18720元变更为17452元；管理费由3744元变更为3491元，但此审批表未实际履行；

证据4．知会函（原件），证明原告曾经因经营困难存在拖欠两被告费用的事实；

证据5．减租申请书（原件），证明原告经营亏损并无赢利，曾向被告申请减少支付租金，所谓的损益表是虚假的，但两被告未批准其减租；

证据6．沙井商场收据（3月份，复印件），证明原告交付2007年1、2、3、4、6、7份的租金及相关费用的事实、证明面积变更及每月均发生的水电费金额；

证据7．工程造价鉴定报告，证明原、被告双方在评估单位到现场共同确认被评估的范围以及造价。

原告大地公司质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2是被告单方面制作的，不予以认可；对证据3的真实性认可，但其中双方约定“减少面积、平效不变”；对证据4的真实性不认可，原告方未收到此知会函，原告方的租金、水电费是一起交纳的，不存在欠交事实；对证据5的真实性确认，但未经过被告批准；对证据6的真实性认可，但少了7月30日的水电费；对证据7的真实性认可，并且鉴定报告是相当客观真实的，原告方为了减少损失，撤回柜台等设备。

经审理查明：2006年6月27日，沙井商场（甲方）与大地公司（乙方）签订《新一佳商场经营合同书》，约定甲方提供面积442平方米的场地给乙方经营，合同期限为两年（自2006年7月8日至2008年7月7日止），租金为33150元／月，管理费为6630元／月，乙方用水、用电以抄表量实计实收，每月3日前向甲方缴纳，并约定合同生效之日乙方须向甲方一次性缴纳履约保证金66300元。

2006年7月3日，大地公司委托装修公司对租赁场地进行装修，并购置了相关办公设备。(www.xing528.com)

2007年1月1日，沙井商场与大地公司重新签订《新一佳商场经营合同书》，租赁面积变更为249．6平方米，合同期限变更为自2007年1月1日至2008年7月20日止，租金变更为18720元／月，管理费为3744元／月。

2007年5月30日，大地公司向沙井商场发出《减租申请书》，称：“我大地通讯公司自去年七月份在贵商场开业至今，公司亏损严重，贵商场人流量锐减也是导致我公司亏损的原因之一，我司经营存在严重困难，为了尽可能减少公司损失，现向贵商场申请减少70%的场地租金及管理费，只收30%的场地租金及管理费，望批准。”

2007年7月13日，大地公司向沙井商场缴纳6月份租金18720元、管理费3744元；6月广告费187．20元；5月份电费3886．25元、6月份电费3621．25元。

2007年7月27日，沙井商场向大地公司发出《知会函》，称：“经公司研究决定，我商场即将进行转型整改，自2007年8月1日起，专柜需暂停营业，直至我商场调整完毕后，恢复进场营业；具体恢复营业时间我商场将提前电话通知法定签约人或相关联系人；租金费用结算至2007年7月31日，专柜必须在7月31日16∶00前将费用交纳，之前有前款行为的专柜，我商场保留法律追究权利，7月31日后仍有欠款的，按照合同第六款第十三条执行，视为自动解除合同，必须3日内撤离我商场……”

2007年7月30日，大地公司向沙井商场缴纳7月份租金18720元、管理费3744元、广告费187．20元。

2007年8月1日，沙井商场停业。大地公司自行将柜台及办公物品搬离商场。

其后，大地公司向沙井商场、新一佳公司催讨损失未果，遂诉至本院。沙井商场、新一佳公司则以大地公司未支付2008年7月份水电费为由提起反诉。

另查，沙井商场系新一佳公司设立的不具备独立法人资格的分支机构。

又查，本院根据沙井商场、新一佳公司申请，委托深圳市栋森工程项目管理有限公司对大地公司租赁场地的装修和设施投资进行司法鉴定。2008年9月5日，该公司出具《工程造价鉴定报告书》，鉴定结论为：工程总造价为122369．59元。双方收到该鉴定结论后，均未在本院指定期限内提出书面异议。

上述事实，有当事人的陈述与上述证据及鉴定报告书、工商登记资料等书证相互佐证，并经庭审质证，应予认定。

本院认为：原、被告之间存在合法有效的租赁合同关系。双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告未经原告同意擅自停止营业，已构成根本性违约，鉴于原告已撤离被告经营场地，继续履行合同已无现实可行性，故此双方的租赁合同关系应予解除，被告对合同的解除负有过错，故应向原告承担恢复原状、赔偿损失等民事责任。

关于保证金问题。因合同解除，故被告收取原告的履行保证金66300元应当予以返还，原告此项诉请于法有据，本院予以支持。被告称已经退还30000元，但未能就此举证，本院不予采信。

关于装修费损失。因合同期限约定为两年，故装修费应以两年折旧折算，另因原告其后申请变更租赁面积，因此装修费损失应以尚未履行合同的时间及实际租赁面积作为折算依据。根据双方认可的评估报告，涉案装修工程造价为122369．59元，鉴于该评估造价基于442平方米作出，而原告后来实际租赁面积已变更为249．6平方米，另合同履行期尚余11．3个月，经过折算，损失为32535．91元［122369．59元×（249．6／442）×（11．3／24）］。

关于柜台及经营设施损失问题。由于原告已自行将柜台及经营设施搬离商场，并未因此遭受实际损失，原告就此再向被告主张该部分损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。

关于停业损失问题。原告称每月净利润25000元以上，但未能就此充分举证，且与其此前向被告申请减租时所称严重亏损矛盾，故对原告此项主张，本院不予支持。

至于被告反诉要求原告支付水电费用问题。原告在2007年8月1日才撤离商场，其在7月份还在实际经营当中，应认定原告在7月份存在水电费的实际支出。因此，被告要求原告支付该月水电费合理，本院予以支持。关于水电费的数额，被告未能提供7月份相关的抄表数据，主张参照原告6月份水电费支出3621．25元计算，理据稍显不足，但考虑7月与6月相邻，商场柜台耗电量相差不大，且双方没有举证电费存在畸高或畸低之因素，本院酌情予以采纳。原告称已缴纳该月份水电费，但未能就此举证，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：

一、解除原告深圳市大地通讯设备有限公司与被告深圳市新一佳商业管理公司沙井商场之间的租赁合同关系；

二、被告深圳市新一佳商业管理公司沙井商场于本判决生效后三日内退还原告深圳市大地通讯设备有限公司租赁保证金人民币66300元；

三、被告深圳市新一佳商业管理公司沙井商场于本判决生效后三日内赔偿原告深圳市大地通讯设备有限公司装修费用人民币32535．91元；

四、被告深圳市新一佳商业管理有限公司对被告深圳市新一佳商业管理公司沙井商场前两项确定的债务承担连带清偿责任；

五、驳回原告深圳市大地通讯设备有限公司的其他诉讼请求；

六、原告深圳市大地通讯设备有限公司于本判决生效后三日内支付被告深圳市新一佳商业管理公司沙井商场水电费人民币3621．25元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费5428元、评估费3213元，合共人民币8641元，由原告深圳市大地通讯设备有限公司负担5537元；由被告深圳市新一佳商业管理公司沙井商场、深圳市新一佳商业管理公司负担3104元。反诉受理费人民币12．50元，由原告深圳市大地通讯设备有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

审　判　长　叶建涛

人民陪审员　张庆用

人民陪审员　杨友娥

二○○八年十一月二十五日

书　记　员　毕愉茜

书　记　员　陈丽君

【评析】

本案为常见的租赁合同纠纷。

被告擅自停业，导致原告无法继续经营，其违约事实是清楚的，本案的关键在于违约后的责任承担问题。本判决书在查清事实的基础上，对于装修损失按照评估结果根据后来的实际租赁面积及余下合同期计算出损失金额，该计算合理公平。虽然被告违约，但对于没有证据支持或不存在的原告损失，法律亦不应支持。本案中由于原告主张的设施损失未实际发生，判决依法没有支持；对于原告主张的停业损失，判决书除从举证责任方面论证外，还明确指出了原告前后陈述的矛盾，故未支持原告主张，使得判决更具说服力。对于被告所反诉要求的水电费，判决亦进行了合理的自由裁量。

本判决书在形式上要素齐备，结构清晰，对于原、被告的诉称、辩称及反诉等叙述逻辑清楚，对于原、被告之间的举证和质证情况条理分明又简洁明了，法院的事实查明和法律适用部分也论证详细充分，是一篇优秀的判决书。

（点评专家：丁　南）