深圳宝安人民法院优秀裁判文书集：李小云诉陈少飞房屋买卖案

深圳市宝安区人民法院

民　事　判　决　书

（2009）深宝法民三初字第839号

原告李小云，女，汉族，1952年11月17日出生，身份证号码（略），住址（略）。

委托代理人孙亚非、吴艳芬，广东新东方律师事务所律师。

被告陈少飞，男，汉族，1974年10月28日出生，身份证号码（略），住址（略）。

原告李小云诉被告陈少飞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王娟独任审理，于2009年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴艳芬、被告陈少飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：被告陈少飞购买宝安区绿海名居花园1栋A座1403室房产后，在尚未办理产权登记领取产权证情况下，于2007年7月20日与原告李小云就该房产签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定房产转让价为885000元、定金为人民币150000元。合同签署后，原告按照约定向被告分别于2007年7月23日支付定金人民币30000元、2007年8月3日支付定金人民币120000元。《商品房买卖合同》约定：“剩余房款为按揭房款，由买方向银行申请，并由银行承诺支付给卖方。”根据当时的贷款政策，原告可以获得总房款70%的贷款。由于涉诉房产转让时被告尚未取得房产证，因此双方在2007年7月份无法办理房产转让登记，原告也无法向银行申请办理贷款、向被告支付剩余房款。此后，中国人民银行调整了房屋贷款政策。2007年9月27日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。”截至原告起诉时，原告尚未收到被告关于房产证办理及赎楼情况的通知。上述合同签署后，被告一直未与原告联系办理资金监管及其他手续。2008年5月，原告在国土部门查询上述房产的产权登记情况后发现，该房产2008年2月1日才核准登记至被告名下，被告房产尚未还清贷款、抵押登记未注销，目前还抵押在银行。原告了解到上述情况后，为履行合同义务，向银行咨询和申请贷款。但因2007年9月贷款政策的调整，原告无法获得银行贷款。原告认为，原告与被告签署合同后严格按照合同履行义务，但由于中国人民银行贷款政策的调整，导致原告客观上无法继续履行上述合同义务。根据原、被告签署合同时的贷款政策，原告可以获得合同总房价70%的贷款，但根据新的政策，原告需要支付首期款为总房款的40%或更高比例，这与原告当时购买房产时的情况有重大变化，原告当时无法预见人民银行这一重大政策调整，其目前没有能力增加支付首期款不属于原告违约行为，原告自身主观没有过错。虽然银行贷款政策不完全属于不可抗力，但原告认为，人民银行政策的调整是原告和被告不能够预见、避免并克服的客观情况，应该参照《中华人民共和国合同法》“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定和原则对待人民银行政策的巨大变化。同时，应比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定来处理本案的定金问题。原告已经在2008年9月1日，将原告因银行贷款政策调整导致不能继续履行合同的情况，以及原告依法解除上述合同、要求被告退还定金的事宜书面通知了被告。但被告至今拒不退还定金，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：（1）确认原告与被告签署的《商品房买卖合同》已解除；（2）被告向原告返还定金人民币15万元并从起诉之日起参照人民银行关于金融机构计收逾期贷款的利率向原告支付逾期付款违约金至付清上述款项之日止；（3）被告承担本案诉讼费。

被告答辩称：第一，答辩人与原告的《商品房买卖合同》签订于2007年7月20日，时值深圳市房价处于顶峰，买卖合同注明房价为人民币11742每平方米，但在2008年1月当房产通过发展商转户到答辩人名下时，房价已经大幅下跌至六七千元左右。在取得房产证后，答辩人多次通知原告要求继续履行合同，到银行办理首期款的资金监管手续，但因为房价下跌，原告不愿意继续履行合同，一直拖延不办理。原告在起诉状中称未收到答辩人关于房产证办理及赎楼情况的通知完全与事实不符。事实上本人2008年1月至2月多次致电原告要求其履行合同，原告多次拖延，希望答辩人把房屋卖给第三方要求双倍返还定金，或者等房价上涨再履行合同。更何况中介方为了做生意也多次致电原告要求其到银行办理首期款的资金监管手续。原告说答辩人没有通知其赎楼情况明显不是事实。答辩人在2008年3月向银行提出赎楼申请时再次致电原告，要求到银行办理首期款资金监管手续，但原告还是拖延不办理，以至于担保公司不放款，赎楼申请被退回。答辩人在2008年9月份收到原告的律师函在回函中已清楚说明要求原告履行合同，但原告并无此意。在原告起诉答辩人时，买卖合同还在有效期内，如果原告有履行合同之意，完全可以双方按合同条款履行，但原告选择了起诉而不履行合同，明显是因为房价大跌不愿意履行合同的行为。第二，原告请求解除合同没有法律依据。（1）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于本案不适用，《解释》调整的是房地产开发企业与买受人之间的法律关系，而不是个人作为出卖人与买受人之间的二手房买卖合同法律关系。（2）商品房买卖合同并非不能履行。原告与答辩人签订的买卖合同并没说明原告一定要获得多少成银行贷款才履行合同，就算政策调整但原告仍能通过银行签订商品房担保贷款合同获得贷款。原告提出其预期可以获得总房价70%的贷款，但因为政策的调整其只能获得60%的贷款并以此要求解除合同，答辩人认为原告的该项主张没有任何法律依据。首先，双方的买卖合同并未约定原告支付首期款占总房款的比例，原告以多少首期款能够贷款，并不是答辩人的考虑范围，答辩人只要求原告能够按照合同的约定支付房款即可。其次，原告并非不能获得贷款，只是需要增加10%的首付比例即可。原告引用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，该条有两个前提，即“不可抗力”、“不能履行合同”，银行政策的调整并不导致合同不能履行，答辩人已经强调，原告只需要增加10%的首付比例即可取得贷款，而且原告自己也认可政策调整不属于不可抗力。再次，双方的补充协议第三条约定“卖方同意该物业可以由买方的亲戚朋友作为本次交易的产权登记人办理递件过户”，按照该条，在目前的情况下，原告可以安排其亲戚朋友申请银行贷款，则不存在原告所提出的首期款增加、其没有能力承担的问题。原告之所以没有这样做是因为房价下跌，原告不愿意承担房价下跌的风险。第三，答辩人愿意继续履行合同。答辩人已经多次催促原告履行合同，在此答辩人再次重申愿意在合同期内继续履行合同。原告提出其预期可以获得总房价70%的贷款，但因为政策的调整，其只能获得60%的贷款，如果原告愿意继续履行合同，答辩人甚至可以降低合同价10000元与原告继续交易。在此答辩人要求原告在15天内继续履行合同，否则答辩人有权处理该物业，并保留要求原告补偿差价的权利。综上所述，答辩人一直积极地履行合同，并也催促原告履行合同，但原告因为房价下跌，不愿意继续履行合同，反而要求解除合同，其请求没有任何法律依据，希望法院查明事实驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2007年7月20日，原告李小云和被告陈少飞签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告向被告购买宝安区绿海名居花园1栋A座1403室房产，转让价为人民币885000元、定金为150000元；合同签订后，买方不能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已支付的具备定金性质的款项将由卖方没收，则卖方有权再将物业转让予其他任何人，卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。如卖方在收取具备定金性质的款项后不依合约将该物业售予买方，则卖方除了要将已收房款退还给买方外，还须向买方双倍返还定金。协议约定：买卖双方清楚该物业一手房地产证在办理当中，并在银行抵押按揭中，买卖双方清楚在此状态下签署此合约具有法律效力。

2007年7月23日原告向被告支付定金30000元、2007年8月1日支付定金120000元。被告于2007年7月24日办理公证委托办理出售涉案房产事宜。

涉案房产于2008年1月16日由深圳市国土资源和房产管理局宝安分局核准登记在被告名下，该房产于2007年2月13日抵押给深圳市商业银行蔡屋围支行。

2008年9月3日原告委托律师向被告发函，称因中国人民银行对贷款政策的调整导致原告无法按照签订合同时的预期获得贷款，要求解除原、被告双方于2007年7月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并退还定金。

上述事实，有原、被告当庭陈述及原、被告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》，原告提供的收款收据、产权资料电脑查询结果表、律师函，被告提供的房产证在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。

本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方当事人主体适格、意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当切实全面履行合同约定的义务。原告在签订合同后向被告发函明确表示不愿继续履行合同，庭审中被告亦明示同意解除合同，双方继续履行合同的条件已经不成就，故原告主张确认合同已解除的诉请，本院予以支持。原告明知签订买卖合同时涉案房产的房地产证在办理之中，在对于房产转移登记及能够办理抵押贷款手续的具体时间没有约定的情况下，应当预见房产转移登记时可能会发生的情况。原告称导致原告无法购买涉案房产的原因系中国人民银行的贷款政策调整，应属于法律规定的不可抗力的情形而免除原告的责任，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而中国人民银行的贷款政策调整虽然不能预见但应当能克服，故其不属于法律规定的不可抗力所指的情形，原告以此作为免除责任的理由，本院不予采纳。另原告以本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理本案的定金问题，本院认为该解释第一条已经明确其所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人的情况，其不适用本案被告作为二手房业主出售房屋的行为，且本案中原告不能办理贷款的原因仅系中国人民银行提高贷款首付比例，并非完全不能办理贷款，在商品房买卖合同中未能订立商品房担保贷款合同的原因必须系不可归责于当事人双方的事由，因此，本院认为原告单方解除合同的行为属于涉案合同中第六条的因买方不能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，则根据合同的约定以及《中华人民共和国合同法》的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，则被告有权将原告已支付的定金没收，故原告请求被告返还定金的诉求，本院不予支持。(www.xing528.com)

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告李小云与被告陈少飞于2007年7月20日签订的《商品房买卖合同》已解除；

二、驳回原告李小云的其他诉讼请求。

本案受理费人民币1650元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

代理审判员　王　娟

二○○九年五月二十日

书　记　员　莫莹莹

【评析】

本案为商品房买卖合同纠纷，该类纠纷在近年来房价大起大落处于不稳定的形势下具有相当的典型性，房价上涨过快，卖家违约情形就会增加，房价下跌过快，买家违约情形就会增加。本案属于在房价下跌过快时买家违约的情形，不过买家选择了以政策变动作为解除合同的理由，并提出政策变动应参照不可抗力来适用法律，目的是索要已付定金。

合同是当事人之间的法律，合同签订后就应该严格履行，这也是民法中诚实信用原则的体现，当事人应当对于自己的违约行为承担后果。本判决准确分析了“不可抗力”的定义和构成要件，认定政策调整并不属于不可抗力；另外判决对于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用条件作了陈述，认定原、被告之间的二手房买卖合同不适用该解释。

本判决书行文格式规范，表达明晰流畅，重点突出，法律适用正确，分析充分，说服力非常强，是非常优秀的判决书。

（点评专家：丁　南）