深圳金地住宅预售合同案：包秀军、李梦诉深圳市金地住宅开发公司

深圳市宝安区人民法院

民　事　判　决　书

（2008）深宝法民三初字第2719号

原告包秀军，男，汉族，1973年3月3日生，住（略），身份证号（略）。

原告李梦，女，汉族，1975年6月9日生，住（略），身份证号（略）。

两原告共同委托代理人徐享娥、左萍萍，广东新东方律师事务所律师。

被告深圳市金地住宅开发有限公司，住所地深圳市福田区福强路金地商业大楼5楼。

法定代表人黄俊灿。

委托代理人王仁端，广东深天正律师事务所律师。

委托代理人朱世强，该公司工作人员。

原告包秀军、李梦诉被告深圳市金地住宅开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员魏海涛任审判长，与审判员潘淦强、代理审判员刘光耀组成合议庭，依法适用普通程序，于2008年10月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告于2007年9月29日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于宝安区龙华街道梅龙路金地梅陇镇花园第11栋20D房，用途为住宅，建筑面积132．15平方米，套内面积为107．65平方米，房屋总金额为人民币2324781元。合同约定卖方（即被告）应于2008年5月31日交房，在交房时应对买方（即原告）的收楼异议在7日内作出书面答复和处理意见，否则视为异议成立，房地产视为未交付；双方约定售楼广告、售楼书等符合要约条件的，视为合同组成部分，卖方应承担相应义务，并约定对合同示范文本内容的任何补充和修改，除非是由买方提出的，否则均被视为由卖方提供的格式条款，等等。上述内容是深圳市国土资源和房产管理局及深圳市工商行政管理局核准并启用的深圳市2006版合同示范文本的内容，对合同双方权利义务的规定是公平的，体现和维护了买卖双方的利益。但是，被告却在后面的附件五中对上述公平的内容进行了大肆修改，凡涉及被告义务的内容，被告均在修改时予以减轻或免除，而对其权利却做了大量的扩大或增加；对原告的权利则予以删减，对义务予以加重，从双方权利义务的角度来说，实质上已经将2006版合同示范文本的内容修改得面目全非，完全违背了政府机关推广启用该示范文本的原则，以补充协议的名义将2006版合同示范文本置于名存实亡的境地，规避法律法规、规章政策对被告义务的规定，明显显失公平，根据合同法第五十四条的规定，该部分内容依法应予撤销。如合同第十三条约定：卖方在本房地产交付买方时，本房地产项目的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格。但附件五第二条却约定：该花园所有的共用设施及附属配套项目可以不与买方所购房地产同时建成验收合格。这就完全推翻了合同第十三条的约定，免除了被告随房交付共用设施和附属配套项目的义务，显失公平。如合同第四条约定：本房地产转让时，转让人（卖方）对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等共有部位或其他共用设施设备所拥有的权益同时转移。这清楚说明，上述共有部位和其他共用设施设备的权益是归属于买方的。但附件五第三条却对“共有部位”进行了限定，限定为已经分摊到购房人所购房屋之中的建筑部位，并把原来明确约定归属买方的内容更改为再根据土地使用权出让合同书及补充协议来确定归属。明显地从权利明确的状态更改为不明确的状态，剥夺买方对共有部分的权利，显失公平。如合同第十一条约定：买方收到《入伙通知书》后3日内进行验收，如对房产有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，卖方在接到买方异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见，否则视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。但合同附件五第七条却约定：买方如有异议，应在验收当日提出，如未收到《入伙通知书》，买方应主动与卖方沟通交付事宜，并去接收房地产，否则视为卖方已经交付房地产，并通过买方验收。这完全是把卖方的义务转嫁给买方，显失公平。如合同第十二条约定：卖方逾期交房的，按第壹种方式处理则为逾期在90日之内的，每日按房地产总价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日的，买方有权解除合同，卖方退还已交房款并承担10%违约金；如要求继续履行的，每日按房地产总价款的万分之四支付违约金。该条款对违约情况的处理明确清晰具体。但附件五第八条却只约定：卖方在合同约定的交付期限内未取得建设工程竣工验收证明文件的，每日按已付房款的万分之三支付违约金。对逾期天数及相应违约处理完全没有约定，更对买方解除合同的权利予以剥夺，并且支付违约金的基数从房地产总价款变成了已付房款，极大地减轻了自己的违约责任，明显显失公平。如合同第十四条约定：发生不可抗力致使不能如期交付时，卖方应及时通知买方，同时应在合理期限内提供有关证明。但附件五第十条却对不可抗力擅自进行扩大解释，甚至把由于测量机构等原因导致的延误、误差都约定为不可抗力，明显减轻自己的义务，显失公平。如合同第十九条约定：卖方未经买方书面同意变更专有部分或共有部位、共用设施的用途的，买方有权利解除合同，买方必须退还已付房款及承担利息，同时按房地产总价款支付10%违约金。但合同附件五却约定如上述情况下买方解除合同的，卖方只须10日内无息退还已付房款，除此外无需承担其他违约责任，完全免除了自己承担违约金的义务，明显显失公平。如合同第二十八条约定：卖方所做的售楼广告、售楼书等符合要约条件的，视为本合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。但合同附件五却约定：卖方所做的售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料均仅作为要约邀请。明显减轻自己的合同的义务，显失公平。如合同第三十一条约定：对本示范文本内容的任何补充和修改，除非是由买方提出的，否则均被视为由卖方提供的格式条款。但附件五第十九条却约定：本附件五及双方签署的其他协议书或补充协议均为买卖双方所共同提出和约定。明显地把卖方单方拟订、提出的这份补充协议强行约定为双方共同提出，借此来规避格式条款的约定，明显显失公平。上述补充约定条款均由被告单方拟订，而且很明显看得出来是经过专业人士加工。原告作为普通的购房者，没有相关专业知识，在短短十几分钟的签约时间内，绝无可能提出如此详细、如此专业而且长达四页十九条的补充内容，而且不同的购房者其合同附件五的内容还完全相同。很明显，上述显失公平的内容就是被告单方拟订后强加于原告的，为体现合同的公平原则，这些显失公平的补充约定依法应予撤销。原告在合同约定的入伙期限内办理入伙手续并验收房产时却发现被告拟交付的房产存在质量、配套设施不齐全等诸多问题，不符合合同约定的交付标准，与宣传广告承诺的内容不相符等，遂将发现的问题在收楼意见书及所附的验房情况汇总中提出书面异议。但截至原告起诉，原告也未收到被告的书面答复和处理意见，被告置原告的利益及合法异议于不顾，对原告提出的异议不理不睬，根据合同约定应当视为该房产未交付，被告应按合同第十二条第一种方式承担延期交房的违约责任。另被告的宣传广告，其说明和允诺具体确定，在销售时也对宣传广告中的种种允诺予以重点渲染，对原告购买房屋及房屋价格有重大影响，依法应视为要约，被告应承担相应责任，现被告未兑现其允诺，应承担违约责任。综上，原告认为，合同是平等主体之间关于权利义务的约定，其条款应公平地约定双方的权利义务，并且双方的权利与义务应该对等。但被告却置合同公平原则于不顾，把体现双方平等权利义务的合同示范文本以自己单方拟订的补充协议的形式进行大肆更改，直接导致双方权利义务不对等，显失公平。而且合同签订后，原告已及时足额付清了房款，合同义务已经履行完毕，但被告却迟迟不履行其交房时建成并交付共用设施及配套设施的义务，被告的行为已经违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：（1）撤销《深圳市房地产买卖合同（预售）》的附件五即买卖双方补充约定第二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一条第2项、十二条、十三条、十四条、十五条、十八条、十九条的内容；（2）被告支付延期交房违约金从2008年6月1日起至实际交房之日止，暂计至起诉日为人民币43938元；（3）被告支付不能交付配套设施、共用设施违约金人民币46495元；（4）本案诉讼费用由被告承担。

被告答辩称：原、被告签订的深圳市房地产买卖合同以及其补充协议是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到法律保护。本案认购书及补充协议以及签订正式的房地产买卖合同时被告都做了特别提示，并告知原告应认真查实房地产买卖合同及补充协议，明确写明补充协议为买卖双方共同提出和约定。本案中附件五不是格式条款，并未显失公平，根本没有违反公平、等价有偿原则，从缔约的客观情况看，被告不存在优势地位，原告根本不属于没有购房经验的初次置业者。原告第二项诉讼请求，原告认为被告存在延期交房的违约行为，并据此请求支付延期交房违约金，没有事实和法律依据，双方在买卖合同中约定房产交付条件是交付前取得竣工验收证明文件，本案中，涉案房产于2007年12月份已经取得了竣工验收证明，符合交付的条件，被告也按照合同的约定向原告发出了《入伙通知书》，故被告在房产具备交付条件并履行书面通知义务后，原告未在通知期限内办理入伙手续，原告不来办理入伙手续由此产生的所有法律后果应由原告自行承担。如涉案房屋存在质量问题，国家已经规定了相关的房屋质量保修制度，可以通过相应途径解决。原告的第三项诉讼请求不能成立，本案所涉房屋不存在不能交付配套设施的问题。部分业主主张的厨房使用面积不足5平方米的问题，2003年1月1日发布实施的《工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）》，该规范内容为强制性条文，该规范3．2“居住建筑”部分明确，而1999年6月1日实施的《住宅设计规范》中关于厨房设计的强制性条文仅为3．3．2条“厨房应有直接采光、自然通风”及3．3．3条“厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置”。2003年以后出版的《住宅设计规范》（GB50096－1999），黑体字部分的内容与《工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）》的规定一致，为强制性条文。但是，《住宅设计规范》（GB50096－1999）中有关厨房使用面积的3．3．1条文不是黑体字，且《工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）》也不包括此内容，所以关于厨房使用面积的规范并非强制性条文，另外，2006年3月1日实施的《住宅建筑规范》（GB50368－2005）中关于厨房设计的强制性条文仅包括5．1．2款：“厨房应设置炉灶、洗涤池、案台、排油烟机等设施或预留位置。”综上所述，原告的诉讼请求没有相应的事实以及法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。

原告为证明其主张，向法庭提供了下列证据：

1．《深圳市房地产买卖合同（预售）》；

2．收款收据；

3．个人购房借款担保合同或借款合同、抵押合同；

4．借款凭证或贷款凭证；

5．房屋发票；

6．售楼广告宣传图册；

7．收楼意见书；

8．验房情况总汇；

9．关于金地梅陇镇花园二期工程竣工消防验收的意见书〔深公消验（2007）BB0448号、BB0583号〕；

10．竣工复核简要说明；

11．《晶报》“房产专题”报道；

12．土地使用权出让合同；

13．竣工图；

14．照片。

被告对原告提供的证据发表质证意见：证据1－6真实性认可；证据7、8真实性不认可；证据9、10认可，但不能证明原告主张的事实；证据11、12、13因原告没有提供原件核对，不予质证；证据14真实性、关联性、合法性均不认可。

被告为证明其主张，向法庭提供了下列证据：

1．《深圳市房地产认购书》及认购书补充协议；

2．《深圳市房地产买卖合同（预售）》；

3．深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执；

4．房屋竣工验收报告；

5．燃气竣工验收报告；

6．关于金地梅陇镇花园二期工程竣工消防验收的意见书；

7．电梯验收结果通知单；

8．关于金地梅陇镇花园二期工程竣工消防验收的意见；

9－11．建设工程规划验收合格证；

12－14．建设工程规划验收许可证；

15．入伙公告；(www.xing528.com)

16．《入伙通知书》；

17．邮寄发送清单；

18．通知；

19．邮寄发送清单；

20．关于金地梅陇镇花园二期质量及保修事宜的通知；

21．邮寄发送清单；

22．法律条文、住宅设计规范；

23．华森公司的营业执照；

24．华森公司的回函；

25．精鼎公司的咨询回复；

26．精鼎公司营业执照及施工图设计文件审查机构认定书；

27．入伙资料签收表、钥匙签收表。

原告对被告提供的证据发表以下质证意见：证据1对认购书真实性认可，关联性有异议，对本案不具有证明力，认购书约定买卖合同一旦签订，认购书的效力即行终止，对认购书补充协议真实性、合法性、关联性均不认可，因为该补充协议是由被告单方面制定的格式条款。证据2除附件五外，真实性、合法性没有异议；证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为被告没有证据证明已取得建筑节能专项验收合格证明文件、原告在验房过程中，发现被告开发的金地梅陇镇二期房产在工程质量方面、消防方面存在许多不符合国家《工程建设标准强制性》规定，该证据不能作为合同约定的建设工程竣工验收证明文件；证据4不予认可，这是房屋建设、施工、设计、监理单位的自查，没有证据证明国家质监部门曾现场进行监督；证据5的真实性予以认可，但对关联性和证明力不予认可，因为被告提请消防部门验收时，还存在四大问题，而这些问题至今还没有整改；证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告10月5日到现场核实，（2007）BB0448号消防意见书中注明存在的问题，到现在仍然存在，被告并未全部整改好，根据该意见书，消防部门是在被告未整改好的情况下，仅仅依据被告的承诺书就给予消防验收合格，这种消防验收存在重大安全隐患；证据7不予认可，由于原告并没有入伙，因此对电梯运行状况、质量并不清楚，无法核实电梯质量；证据8不予认可，是一期（1－8）栋的，与本案无关；证据9－14的真实性予以认可；证据15不予认可，是被告单方面作出的行为，原告没看到，公告的内容不具体，与被告提交的《入伙通知书》中规定的时间不一致；证据16的真实性、关联性、证明力不予认可，被告单方面作出的行为，对原告没有效力；证据17、19、21真实性、合法性、关联性均不认可，应加盖公章，而不是邮戳，邮戳只有结合《邮寄详情单》和《邮费收据》才具有证明力，这份证据显然不是邮寄详情单和邮费收据，只是一个情况总结，原告认为邮局应该加盖公章和证明人员签字才具有证明效力；证据18的真实性、合法性、关联性均不予认可，是被告单方面做出的行为，对原告没有效力，通知里面的内容与事实不符，到现在原告没有领取钥匙，没有入伙；证据20不予认可，是被告单方面作出的行为，对原告没有效力，通知里面的内容与事实不符，被告没有证据证明已取得建筑节能专项验收，被告单方面宣称已进入工程质量保修期与事实不符；证据22的真实性、合法性予以认可，对关联性、证明力不予认可，被告开发的房产明显不符合该规定，被告拟交付的房产厨房面积不符合强制性国家标准；证据23的真实性予以认可；证据24不予认可，对真实性、合法性、关联性、证明力均不予认可；证据25真实性、合法性、关联性均不予认可；证据26真实性予以认可；证据27真实性均予认可，但对2538号、2932号案的关联性及证明力不予认可，其中2538号案原告明确注明“留全部钥匙在管理处”，当时就把钥匙返还，拒绝入伙，2932号案原告本着对被告的信任签收了钥匙，但后来仔细验房时却发现诸多问题，遂拒绝入伙，拒绝办理其他手续，返还钥匙时管理处却拒收。原告实际并未入住。

经审理查明：2007年8月26日，原、被告签订一份《深圳市房地产认购书》，约定原告向被告购买金地梅陇镇花园第11栋20D号房，性质为住宅，总价款人民币2372225元。该认购书在特别提示中告知：在签署认购书前，原告应认真阅查并理解正式的房地产买卖合同文本及其补充协议，被告应提供查阅便利并解答。在认购书补充协议中约定，所有买卖合同文件、买卖合同附件或购楼须知（按揭贷款文件及应提交的资料）、《临时业主公约》、《前期物业管理服务合同》、土地使用权出让合同书及其补充协议或《房地产证》、《建设用地规划许可证》、《施工许可证》、《房地产预售许可证》、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图、购楼风险提示等，被告已在售楼现场公示并作出解答，原告已认真查阅并理解、知悉及认可上述文件内容。

2007年9月29日，被告签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告已取得宗地编号为A812－0274、土地面积121595．94平方米的土地使用权，该地块建筑容积率为3．144，被告经批准在该幅土地上兴建了金地梅陇镇花园项目；原告购买位于深圳市宝安区龙华街道梅龙路金地梅陇镇花园二期的11栋20D号房地产，用途为住宅，套内建筑面积107．65平方米，总价款人民币2324781元。合同第四条约定：本房地产转让时，被告对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、走廊、天台等共有部位或其他共用设施所拥有的权益同时转移。合同附件二对共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间：1．管理用房，2008年5月31日验收合格；2．变配电室，2008年5月31日验收合格。合同附件五第二条约定：该花园由两宗地组成（A812－0274及A812－0085），分四期开发，该花园所有的共用设施及附属配套项目为该花园一期、二期、四期共享，并且可以不与买卖所购房地产同时建成验收合格。附件五第三条约定对本合同第四条的补充：“共有部位”是指本合同第四条中列明的部位及其他建筑面积已分摊到购房人所购房屋之中的建筑部位。合同第九条约定：被告应当于2008年5月31日前将本房地产交付给原告，交付前应取得法律、法规规定的相应工程竣工验收合格证明文件，被告向原告交付房地产时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付本房地产的套内建筑面积。被告书面通知原告入伙后，原告经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为被告交付本房地产的钥匙之日，被告通知原告入伙后，原告无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为被告《入伙通知书》中指定的入伙期限届满之日。合同第十一条约定：原告收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产，原告认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，被告在接到原告异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复的，视为原告异议事实成立，本房地产视为未交付；被告如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付原告，原、被告约定按合同附件五第八条约定处理。附件五第七条对合同第九条、第十条、第十一条的补充：1．买方应在《入伙通知书》中通知的入伙日起3日内（验收期限）前来验收本房地产，如有异议，应于验收当日提出，卖方在《收楼意见书》中同时作出书面答复和处理意见，如买方未收到《入伙通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即2008年5月31日前主动与卖方沟通本房地产交付使用事宜，并于前述交付日前往本房地产所在地接收本房地产，否则视为卖方已按期交付本房地产，并通过买方验收；2．若卖方将取得建设工程竣工验收证明文件的本房地产交付给买方，买方不得拒绝接收，否则视为卖方已交付，若存在房屋质量瑕疵则由卖方按本合同约定对其承担保修责任。合同第十二条约定：卖方如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买方，逾期交付房产超过90日，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金；买方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。附件五第八条对合同第十二条的补充：卖方如未能在本合同约定的交付期限内取得本合同项下房地产的建设工程竣工验收证明文件，卖方每日按照买方已交付购房款的万分之三向买方支付违约金。合同第十三条约定：卖方在本房地产交付买方时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格。附件五第九条对合同第十三条的补充：本合同第十三条约定的共用设施与附属配套项目的投入使用的具体时间由相关买受人或经营者或产权人自行确定。合同第十五条约定：保修期自交付之日起计算，在保修期限和范围内的保修费用由被告负担，但因原告使用不当或不可抗力等非被告原因造成的问题除外，被告应在收到原告通知后5日内履行保修义务，被告对保修责任有异议的，应在收到原告通知后5日内通知原告，买卖双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担，在保修期内，原告发出书面保修通知书5日内，被告既不履行保修义务也未书面通知保修责任异议的，原告可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由被告承担。附件五第十一条对合同第十五、十六条的补充：1．保修工作完成后，双方应当在3日内进行验收。买方无正当理由不得延期、拒绝验收，否则视卖方发出通知之日为维修合格日；2．若经过验收后，买方对维修工程质量仍有异议的，则以本房地产原监理单位验收或检测意见为准。合同第二十七条规定：本合同中的通知均采用书面形式，通知书如系单位发出应加盖公章，如系个人发出应有签名，如无盖章或签名，视为未通知，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或迟延通知的，由其承担法律后果。附件五第十七条对合同第二十七条的补充：1．本合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）或公告送达。2．采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期。采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递时日期；如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于另一方原因而无法签收的，则另一方按照合同载明住址发出通知后即视为送达。

合同签订后，原告根据合同约定向被告支付了购房款。

2007年12月12日，被告和设计单位、监理单位、施工单位对涉案房产的燃气工程进行了竣工验收，验收合格。2007年12月14日，被告和设计单位、监理单位、施工单位对涉案房产的建设工程进行了竣工验收，工程质量评定等级为合格。2007年11月15日，深圳市公安局消防局向被告发出建筑工程消防验收意见书，对金地梅陇镇二期工程的消防设施验收后认为该工程建筑防火、防、排烟系统、消防水系统、消防产品等方面存在一些问题，并要求被告应按国家有关消防规范的要求尽快整改完毕。整改后应申报消防复验收；2007年12月26日，深圳市公安局消防局向被告发出深公消验（2007）BB0583号建筑工程消防验收意见书，在对金地梅陇镇二期工程进行消防复验收及现场抽查，依据国家有关法律、法规、技术规范的规定，判定该工程满足其防火设计，在消防安全方面具备使用条件。2007年12月20日，深圳市建设局向被告颁发了深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执，称已经收到被告金地梅陇镇花园二期项目竣工验收备案的资料。

2007年5月28日，深圳市规划局宝安分局颁发了深圳市建设工程规划验收合格证，经核定，被告建设的金地梅陇镇花园建设工程一期（1－8栋）符合城市规划要求，验收合格，同时备注配套设施含文化室、社区健康服务中心、居委会、警务室、邮政所、公厕、垃圾和再生资源回收站等设施，不计容积率用途是地下停车场和设备房。2008年2月20日，深圳市规划局宝安分局颁发了深圳市建设工程规划验收合格证，经核定，被告建设的金地梅陇镇花园建设工程二期符合城市规划要求，验收合格，同时备注含物业管理用房、网络设备间、人防报警间、消防水箱间等设施。

2008年4月份，被告在《深圳市特区报》刊登入伙公告，同时通过深圳市沙咀邮局依合同约定地址向原告寄出《入伙通知书》，通知各案原告携带《入伙通知书》和身份证明等资料前来办理入伙手续。

2008年6月5日、6日、7日，被告通过深圳市沙咀邮局依合同约定地址向原告寄出通知，告知被告已经向原告发送了《入伙通知书》，根据合同约定，被告已经向原告交付了涉案房产。2008年7月2日，被告通过深圳市沙咀邮局依合同约定地址向原告寄出“关于金地梅陇镇二期质量及保修事宜的通知”，就福田区信访办转来部分业主关于房屋质量问题的反映，称涉案房产符合法律规定及合同约定的交付条件，被告承诺按照商品住宅质量保证书中的承诺履行保修义务，由于原告反映的房屋质量问题并不具体明确，没有注明具体保修的位置，致使被告工作人员难以进行保修工作，但被告仍积极调查核实，属于保修责任范围内的履行保修义务，并已保修完毕，请原告在3日内进行查验。

本院认为：原、被告签署的《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》均系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。

原告诉称《深圳市房地产买卖合同（预售）》中的附件五系被告单方拟定，显失公平，要求撤销附件五。合议庭认为，虽然本系列案中多名原告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中，附件五多有雷同，但并非所有重复使用的条款都是格式条款，这些条款是针对具体的交易对象提出，并非为了在不特定的对象中重复使用，不应认定为格式条款。本案中，认购书已经确认原告在签署前已经认真阅查并理解正式的房地产买卖合同文本及其补充协议，被告已在售楼现场公示并作出解答，原告已认可上述文件内容，附件五的内容在原告决定购买涉案房产之前已经知晓并且协商接受。依照常理，原告在签署协议时，理应充分了解了其中内容，特别是前述引用部分的内容，而不能以时间简短或知识上的缺陷而认为没有了解，此系原告的注意义务；依照意思自治的原则，没有证据显示，被告也没有能力逼迫原告在违背自身意志的情况下签署上述协议。纵观附件五的内容，主要还是对《深圳市房地产买卖合同（预售）》中未明确条款的补充和解释，并没有根本改变合同主体条款，部分条款缩短了入伙验收提出异议的时限，将被告延期交房的违约责任由日万分之四调整为日万分之三，但并没有完全免除被告应当承担的责任，也没有排除原告的主要权利，不能认定附件五的约定存在明显的显失公平。因此，双方争议的附件五应属原、被告双方共同协商一致的，是双方真实意思的表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。

原告诉称没有收到被告发出的《入伙通知书》，被告应当承担延期交房的违约责任。合议庭认为，原、被告在合同中约定，原告以合同载明的地址作为通讯地址，在邮寄送达的情况下，如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于另一方原因而无法签收的，则另一方按照合同载明住址发出通知后即视为送达；被告提供的证据显示被告已经于2008年4月份通过深圳市沙咀邮局依合同约定地址向原告寄出《入伙通知书》，通知原告携带《入伙通知书》和身份证明等资料前来办理入伙手续，被告根据合同约定按照合同载明的原告地址寄出了《入伙通知书》，应当视为《入伙通知书》已经送达，故原告以没有收到《入伙通知书》为由要求被告承担延期交房责任的理由不能成立，合议庭不予采纳。

原告诉称在办理入伙手续并验收房产时发现被告拟交付的房产存在许多问题，不符合合同约定的交付标准与宣传广告承诺的内容，将发现的问题在《收楼意见书》及所附的验房情况汇总中提出书面异议，被告未予作出书面答复和处理意见，应当视为该房产未交付。合议庭认为，原告提交的《收楼意见书》和验房情况汇总上提出了验房的意见，但两张表上没有被告的盖章，接收人的身份不能确定，不能认定是被告委托的人的签名，故不能认定原告已经将《收楼意见书》和验房情况汇总按照合同约定的方式送达被告，被告不应承担作出书面答复和处理意见的义务，原告以此主张涉案房产未交付的理由不能成立，合议庭不予采纳。

原告诉称消防楼梯间防火窗和铝合金落地窗的高防护栏杆，厅、卧室落地窗防护栏杆的高度不符合国家强制性规定，厅、卧室落地窗防护栏杆型材选材偏小，刚度、强度、稳定性、防锈不符合要求，景观阳台易造成安全事故，电路电线不符合设计规范，原告因存在上述质量问题而拒绝接收房地产。合议庭认为，被告和设计单位、监理单位、施工单位于2007年12月14日对涉案房产的建设工程进行了竣工验收，工程质量评定等级为合格，此后深圳市建设局向被告颁发了深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执，说明涉案房产的建筑工程质量已经得到建设行政主管部门的验收，不存在安全问题和质量问题，原告以此拒绝接收涉案房地产的理由不足，合议庭不予采纳。

原告诉称消防楼梯的防火窗、防护栏杆、消防通道、相邻防火没有达到消防要求，据此拒绝接收涉案房地产。合议庭认为，深圳市公安局消防局先后两次对金地梅陇镇二期工程进行了消防验收，在第一次消防验收存在一定问题后，向被告发出书面通知要求整改，随后深圳市公安局消防局于2007年12月18日派出监督检查人员会同设计、监理、施工等单位参加了消防复验收，确定金地梅陇镇二期工程满足防火设计，在消防安全方面具备使用条件，在消防主管部门依法确定涉案工程消防验收合格的情况下，原告的诉请没有事实和法律依据，原告以此拒绝接收涉案房地产的理由不足，合议庭不予采纳。

原告诉称被告没有建成并交付共用设施及配套设施，主张被告支付违约金。合议庭认为，原、被告在合同附件二中明确约定共用设施及配套设施为管理用房和变配电室，深圳市规划局宝安分局颁发的建设工程规划验收合格证中已经备注上述设施验收合格，说明已经建成并可交付使用；原告在庭审中主张共用设施及配套设施还应包括文化室、社区健康服务中心、居委会、警务室、邮政所、公厕、垃圾和再生资源回收站等设施，合同并无约定，且深圳市规划局宝安分局颁发的建设工程规划验收合格证中显示上述设施在金地梅陇镇一期建设时已经建成，根据原、被告双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中“该花园分四期开发，所有的共用设施及附属配套项目为该花园一期、二期、四期共享，并且可以不与买卖所购房地产同时建成验收合格”的约定，上述一期建设时建成的设施属于二期共享的设施，被告不存在不能交付共用设施及配套设施的情形，原告的该项诉讼请求合议庭不予支持。

综上所述，被告并不存在迟延交付房产的事实，对于原告主张被告支付延期交房违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，合议庭不予支持。拟根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告包秀军、李梦的诉讼请求。

案件受理费人民币2061元，由原告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

审　判　长　魏海涛

审　判　员　潘淦强

代理审判员　刘光耀

二○○八年十一月二十四日

书　记　员　李燕妮

【评析】

本案为商品房预售合同纠纷案。因商品房买卖合同的标的通常较大，涉及的权利义务较为复杂，相关政府部门推出了商品房买卖合同示范文本，以规范和平衡双方权利义务。但合同示范文本并没有剥夺当事人的意思自治，双方仍可通过附件五的方式就合同条款予以补充约定。本案纠纷正是因补充约定的条款是否显失公平而起。按照《民法通则》司法解释的规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案的证据显示，原告对补充约定的内容有了解的注意义务，补充约定的内容也没有排除原告的主要权利和免除被告应当承担的责任，故判决认定附件五的约定不构成显失公平有充分的事实和法律依据。实践中不乏这样的例子，签合同时不尽审慎的审查义务，事后又动辄以显失公平为由试图否决合同之效力。殊不知，合同在当事人之间具有相当于法律的效力，非经重大、正当事由不得限制当事人意思自治。本案审判员对显失公平的正确理解，既保护了合同当事人的权利，也有助于维护交易安全。

本判决书归纳事实清楚，尤其重视证据的核查和质证工作。判决书形式规范、逻辑严谨，证据分析详实，论证和说理充分，适用法律正确，是一份优秀的判决书。唯如能对原告的诉讼请求加以概括而非全文照搬，判决书则将更有条理。

（点评专家：钟明霞）