物业公司安全保障义务限制及解决方案

张　方　刘晓娜

随着房地产业的兴起，物业管理行业也随之迅速发展壮大，在全国各大中城市，物业公司进入各个小区提供物业管理服务已成为常态。物业管理公司以其专业周到的服务，维护了小区的整洁卫生和安全有序，提高了住户的生活品质，但与此同时，因物业管理引起的纠纷也不断增长，特别是物业管理公司未尽到安全保障义务，导致业主受到损害的纠纷，往往成为司法实务中的难点问题。2003年，最高人民法院公布了《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），《解释》第6条第1款规定：从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。该解释确定了经营者的安保义务。学界通说认为，物业管理公司也属于该“解释”中的“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织”，据此，物业管理公司应承担安全保障义务。许多专家、学者在此领域的相关研究成果，丰富和完善了我国侵权行为法的体系，也为司法实践提供了理论支持。

物业管理服务产业在我国属新兴产业，不过短短二十多年的发展历史^[1]。违反安全保障义务的行为更是属于新的侵权行为类型，出现在我国现有法律体系中不过六年时间。可以说，上述两个新兴事物相结合的“物业公司的安全保障义务”这一命题基本上是一个全新的研究课题，故虽然法学理论界和司法实践均对物业公司应承担安全保障义务存在共识，但对其具体内容仍存在很大的争议，这也导致在司法实践中此类案件的裁判标准并不统一，有必要予以明确。

本文中，笔者试图仅从物业公司安全保障义务的责任限制这一独特视角出发，阐述自己的意见，以求教于大方之家，起到抛砖引玉的作用。

一、明确“物业管理公司安全保障义务的限制”的意义

目前理论界关于物业公司安全保障义务的研究，大多从与从安全保障义务权利人的角度出发，侧重于物业公司违反安全保障义务如何认定、如何赔偿，鲜有从安全保障义务人的角度出发，即物业公司的安全保障义务应如何限制。笔者认为，没有不受限制的权利，亦没有无边无际的义务。明确物业管理公司安全保障义务的限制，至少有以下几个方面的意义：

1．有利于更好地明确“物业公司安全保障义务”的具体内涵。对一个概念的内涵进行阐述，除了可以通过“列举法”进行正向的说明外，还可以通过“排除法”^[2]来做反向说明。“列举法”具有不能达到“穷举”地步的固有缺点，因此，将“列举法”与“排除法”相结合，通过正反两方面来说明问题是逻辑学中常用的方法。

从立法技术的角度而言，“列举法”和“排除法”也是在法律条文中经常运用的两种方法。如《刑法》中第二章关于“犯罪”的规定，除了列举在什么情况下构成犯罪，也列举了在正当防卫、紧急避险等情况下不构成犯罪。笔者认为，在研究“物业管理公司的安全保障义务”这一课题时，除了可以运用“列举法”罗列物业公司应承担什么样的安全保障义务外，还应当运用“排除法”说明在什么情况下，物业公司不需要承担安全保障义务。两种方法互相印证、互为补充，才能更好地掌握物业公司安全保障义务这一课题的具体内涵。

2．有利于物业服务这一新兴行业的规范和发展。物业管理起源于19世纪60年代的英国，是人口增长及经济发展的必然结果。物业管理服务作为现代化城市管理和社区管理的重要组成部分，其服务水平、发展程度是衡量一个城市宜居程度的重要指标。从1981年3月国内第一家物业服务公司成立以来，经过二十多年的发展，我国物业服务行业取得了长足的发展。但是，物业服务行业仍属新兴产业，在对其进行规范的同时，也应该给予其必要的关注。

在研究物业公司的安全保障义务这一课题时，我们一方面需要通过“列举法”明确其内涵，给予权利人明确的指引；另一方面，我们也需要从物业公司的角度出发，通过“排除法”明确对物业公司安全保障义务的限制。在法律的适用中，“排除法”对于义务人有着非常重要意义，“排除法”中所列举的否定事项可直接构成义务人的“抗辩事由”。因此，确定物业公司安全保障义务的责任限制，有利于物业服务这一新兴行业的规范和发展。

3．有利于平衡物业公司和业主的利益，构建和谐的物业服务关系。“安全保障义务”源于“分配的正义”，是一种新的侵权行为类型。若对义务人的要求过苛，难免对义务人极不公平，因此，有必要对其进行限定。同时，民事活动须遵循“等价有偿”原则。民事主体在民事活动中会进行相应的利益衡量，若感觉自己承担的义务远超自己享受的权利，在“趋利避害”的本性下，其必然会通过各种手段“合法规避”义务，反而会不利于权利人。例如，由于近年来司法界过分强调学校对学生的“安全保障义务”，学校为了避免学生在校期间发生意外，便尽可能减少学生在校时间，且停止组织一切可能导致学生受伤的课外活动。于是在午休时间，深圳街头随处可见到处游荡的中小学生，极有可能发生各种安全事故。有些地方甚至出现了“操场春游”这种让人哭笑不得的事情^[3]。笔者小时候，虽然没有“安全保障义务”的保护，但可以在学校操场上随意玩耍，中午也可以在教室安静休息，每年春游、秋游都是最让人兴奋的日子。两相比较，不能不引起我们的反思。

在物业管理法律关系中，如果我们不考虑物业公司的承受能力，过分强调其安全保障义务，难免在物业管理领域内也会出现类似“操场春游”这类不和谐的现象。

二、业主及经物业公司准许进入的人员——物业公司安全保障义务的权利人限制

通说认为，安全保障义务又称安全关照义务，是指在一定社会关系中当事人一方对另一方的人身、财产安全依法承担的关心照顾、保护义务。安保义务的义务主体为从事经营活动的人，包括服务场所的所有者、管理者、承包经营者等对该场所负有法定安全保障义务的公民、法人或其他社会组织。安保义务的权利主体是：（1）消费者；（2）潜在消费者；（3）实际进入服务场所的任何人^[4]。物业管理公司应对业主承担安全保障义务应无争议，但其是否应对所有进入小区的人承担安全保障义务，实践中则不无争议。

在商店、旅馆等经营场所，任何一个进入该场所的均可视为“潜在消费者”，在美国L．S．Ayresand　Co．V．Hicks（41N．E．2d195Ind．1942）案中，一个小男孩随母亲逛商店，被电梯门夹伤，法院判决：所有逛商店的人（包括小孩）都是商店的顾客，因此商店要对顾客的安全负责。但是，物业管理行业有其特殊性，对物业管理公司而言，除了业主以外，不存在其他的消费者，更不存在“潜在消费者”，物业管理公司不会从进入小区的其他人处取得任何收益。若简单套用一般安全保障义务理论，认定所有进入小区的人均是小区安全保障义务的权利人，无疑大大加重了物业公司的责任，笔者认为，物业管理公司安全保障义务的权利人应限定为业主及经物业公司准许进入小区的其他人员，详述如下：

1．根据“信赖关系”理论，业主及其他经物业公司准许进入小区的人与物业公司之间存在信赖关系，其有合理的理由相信物业公司管理的小区是安全的，自己经物业公司准许进入小区进行送货、访友等活动时，其人身安全不会受到不应有的损害。安全保障义务的理论基础，学界一般认为有一下三种：危险控制理论^[5]，信赖关系理论，收益风险相一致的理论^[6]。笔者比较赞同信赖关系理论，即双方因一定的社会接触，从而产生特别的关联关系，基于这种特殊的关系，一方当事人对他方当事人产生合理的信赖，相信在自己从事这项活动时，自己的人身和财产不会受到侵害。业主不可能孤立生活在小区内，他需要与外界进行联系，如雇用装修工人或邀请亲朋等人进入小区，这是业主自身生活、情感方面的必要需求。上述进入人员性质上类似于美国侵权法中“被许可进入土地权利人利益范围的人”，此类人员进入小区后，与物业管理公司之间产生合理的信赖关系，物业管理公司因未尽安全保障义务致使其人身受到伤害，应承担责任^[7]。

2．物业公司对于未经允许进入小区的人员不承担安全保障义务。物业小区不同于一般的经营场所，属于小区业主共同所有，具有私密性。物业管理公司有权对进入小区的人员进行检查和登记，未经允许，他人不得随便进入，这即是物业管理公司的合法权利，也是其必须对业主履行的合同义务。未经许可私自进入小区即构成侵权，物业公司无需对其承担安全保障义务。我们可以参考美国侵权法中关于“土地侵入者”的规定，《美国第二次侵权重述》第329条把“土地侵入者”定义为：“没有权利进入他人土地或在土地上停留的人，该权力来源于占有人的同意或其他，对非法侵入者不要求有故意侵害不动产占有人合法权利的意图，只要存在未经同意获无其他权利而侵入的行为就称成侵入者”。《美国侵权法第二次重述》第333条规定：“针对侵入土地的人，土地所有人既没有义务保证土地合理的安全和警告潜走的危险，也没有义务采取必要的措施，使侵入土地的人不受人身伤害。”^[8]

三、小区范围以内依物业服务合同管理的区域——物业公司安全保障义务的场所范围限制

从安全保障制度的起源而言，通说认为安全保障义务的由来是德国的著名亚麻毯案件：一位妇女到一家百货公司购买亚麻地毯，当售货员准备把这位妇女选中的亚麻地毯取下来时，另外两卷先前放在一旁的地毯掉了下来，砸伤了这位妇女和她的孩子。德国最高法院认为商店因其雇员的过失，没有尽到照顾保护义务，造成妇人和孩子的伤害，应承担损害赔偿责任。^[9]此后，大陆法系国家纷纷在各自侵权法体系内设立了“安全保障义务”这一侵权行为类型。从安全保障义务的起源及各国目前的立法来看，义务人承担义务的范围限于“经营场所”，故在针对物业管理公司安全保障义务的研究中，专家学者均未考虑到物业管理公司实际情况，将小区等同于物业公司的“经营场所”，简单将小区范围内认定为物业公司承担安全保障义务的范围。笔者认为，此种看法不妥，应将物业公司安全保障义务限定为小区范围以内物业公司依据物业服务合同管理的区域。

1．在物业服务活动中，物业公司并非其经营场所的所有者或承包经营者，也仅仅在合同约定的范围内担任“管理者”的角色。小区公共区域归全体业主共同所有，房产则归各业主私人所有。物业管理公司对小区进行管理的区域，应依照其与业主签订的物业服务合同的约定来确定，对于小区内不属于其管理的范围，物业公司无法进行管理，也无需承担安全保障义务。如某业主因自家客厅湿滑摔伤，虽然损害行为发生在小区范围内，物业公司无需承担任何责任。

2．在第三人侵权导致损害发生的场合，物业公司得以损害发生地不在其管理的范围内为由主张免责。此类纠纷中，受害人往往会以物业公司违反安全保障义务违约要求赔偿。物业管理公司应否对在非其控制区域内（如业主房产）的第三人侵害行为承担安全保障义务？笔者认为，因业主房产属于业主私有空间，物业公司无权进行管理，非煤气泄漏、发生凶杀案等紧急情况物业公司也无权进入，因此，不能要求物业公司对其无法控制和管理的区域承担安全保障义务。

需要说明的是，第三人并非凭空进入业主的房产，必然要经过物业公司控制的范围，而对进入小区的人进行检查和登记、对可疑人员进行排查是物业公司的义务，因此，在第三人侵权导致损害发生的场合，即便损害行为发生在业主房产内，仍应审查第三人从进入小区到进入房产这一时间和空间范围内，物业公司有无尽到安全保障义务。同时，若业主以报警、呼救等足够引起物业公司注意的方式表明业主的生命安全已处于实际危险下，物业公司的安全保障义务由消极地预防义务转变为积极地制止义务，物业公司若制止不及时，仍应承担违反安全保障义务的侵权责任。

目前，第三人进入小区杀害业主的案件频发，受害人家属往往会以物业公司违反安全保障义务起诉物业公司，审理此类案件时，应侧重于审查物业公司在其控制区域内是否尽到了安全保障义务，若物业公司在第三人进出小区过程中已尽到合理限度内的安全保障义务，则应认定其已尽到合理的安全保障义务。如在轰动一时的凤凰卫视前副主席“周一男命案”中，案中被害人向永进的父亲向××状告其女生前所住花园的物业管理公司疏于管理，导致惨案发生，并向该公司索赔120万元。法院查明，该案中凶手是经受害人准许进入小区和受害人家中的。最终，二审法院认定，物业公司负有安全保障义务，但物业管理公司已尽到了合理限度范围内的安全保障义务，对损害结果的发生不存在过错，无需承担民事责任。

四、仅限于人身损害的赔偿——物业公司安全保障义务的侵权对象限制

安全保障义务是一项法定义务，它来源于法律的直接规定。非法定事由不能免除或进行限制。同时，未经法律的明确规定，亦不可将合同义务上升为法定义务。物业管理公司应对权利人的人身安全承担安全保障义务应无争议，但其是否应对权利人的财产安全承担安全保障义务，实践中也存在不同的认识。有的法院认定应对权利人的财产承担安全保障义务^[10]，有的法院则认为物业公司无此项法定义务^[11]。导致判决结果大相径庭。(www.xing528.com)

有学者认为，物业公司的安全保障义务来源于《物业管理条例》第36条的规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。^[12]因此，物业公司应对财产损害承担安全保障义务。笔者不同意此种意见，笔者认为，该条已明确说明，“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定”，即未能履行的仍然是合同中约定的义务。《合同法》也有类似规定，《合同法》第122条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。因此，在业主财产权益受到损害的场合，仍应以双方物业服务合同的约定为依据起诉，业主可选择违约之诉或侵权之诉。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》第8条中也规定，物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，参照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款的规定处理。该征求意见稿也是将物业公司安全保障义务的侵权对象限定为人身损害结果，笔者赞同此意见。

五、与收取的物业服务费用标准相适应——物业公司安全保障义务的赔偿额限制

安全保障义务是在诚实信用原则之下基于分配正义的需要发展起来的。设定安全保障义务的目的，在于平衡利益和分配社会正义。因此，应当清楚地认识并正确地把握好这种平衡作用的力量，在对受害人提供必要保护的同时，不能不考虑对安全保障义务人课以过重的责任所带来的消极作用。如果对安全保障义务人设定的损害赔偿数额过高，势必极大地增加其成本与风险，最终受到损害的将是社会本身，这不符合侵权法的制度目的。

在确定经营者的安全保障义务的法理依据时，学者认为，收益与风险相一致原理的要求是其中的法理依据之一。服务场所的经营者所从事的是一种营利性的活动，能够从中得到收益，尽管有的消费者并不一定接受服务支付费用而只是参观甚至路过，但是作为整体的消费者群无疑会对经营者支付费用而使其获利。经营者当然要为每一位潜在的消费者尽安全保障方面的义务。因此，根据收益与风险相一致的原则，经营者应当对服务场所的安全承担保障义务^[13]。根据这一理论，我们在确定安全保障义务人赔偿额时，也应对其收益额予以考虑，使义务人应承担的风险与其取得的收益相一致。

物业服务公司并非一个暴利行业，其仅按照业主房产的面积收取少量的管理费^[14]，却要承担整个小区的管理、保安、保洁、公共设施的维护、协助政府部门等多方面的义务。若司法实践中不考虑物业公司收费情况确定赔偿数额，物业服务公司因违反安全保障义务应承担责任时，一次纠纷的赔偿额就可能会导致一家企业的破产，因此，在确定物业公司赔偿责任的数额时，除了应按最高人民法院司法解释中的规定将赔偿额限定在“其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任”外，还应考虑到物业公司的收费标准。否则，如此高的经营风险将极大地阻碍物业服务这一行业的发展。

六、结语

随着我国“全面建设小康社会”进程的推进，人们对生活品质和居住条件的追求日益提高，物业管理作为房地产业体系的重要组成部分，越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代城市的“朝阳产业”。但是，物业管理在我国毕竟还是一种新兴行业，目前尚处在成长壮大阶段，有许多问题需要解决。其中，最紧迫的就是物业服务法律体系还不完备。到目前为止，我国物业管理法律还没有形成完整系统的体系，操作性强的法律条文少，这给依法解决物业管理中存在的纠纷带来了困难。因此，建立完整、科学的物业管理法律体系已成为物业管理工作中的当务之急。

在建立科学的物业管理法律体系的过程中，我们应充分尊重物业服务行业的固有特性，在加强对业主权利保护的同时，还应对物业公司的合法权益予以考虑，促进业主和物业公司共建和谐、安全、宜居社区，构建和谐的物业服务关系。

【注释】

[1]参阅《记内地第一家物业管理公司深圳市物业管理有限公司》，载《中国物业管理》2008年第12期。

[2]也有观点认为，逻辑学上只存在“列举法”，“排除法”实际上属于“反列举法”，为论述方便，本文仍使用“排除法”这一概念。

[3]肖海丽：《学校怕“出事儿”，组织学生“操场春游”》，载人民网，http：／／edu．people．com．cn／GB／5550317．html。

[4]吴彤章：《论经营者的安全保障义务》，载《法学杂志》2002年1月，第80期。

[5]林美惠：《交易安全义务和“我国”侵权行为法体系之调整》，载《月旦法学》第78期，第145页。

[6]［德］巴尔著，张新宝、焦美华译：《欧洲比较侵权行为法》（上册），法律出版社2001年版，第270页。

[7]杨立新：《论违反安全保障义务侵权行为及其责任》，载www．yanglx．com。

[8]Richard．A　Epstein，Torts，p．314，中信出版社，2003年影印本，引自北方民商法网，贾邦俊：论安全保障义务人的欠缺与完善（下），载www．nccl．net．cn。

[9]参见屈茂辉、王泽功：《经营者先合同义务与消费者权益保护》，载《消费经济》1999年第4期。

[10]刘晓燕、吴良根：《小偷出没，拷问物业管理》，载《人民法院报》2009年2月20日；王锋、李志金：《物管未尽安全保障义务业主被盗物管承担20%责任》，载《广州日报》2006年10月18日。

[11]见《业主被盗合同未约定安全保障义务物业被判免责》，载中华网，www．news．china．com．cn／；《业主被盗损失惨，物业方被判无责》，载《武汉晚报》2008年9月2日。

[12]杨立新：《论违反安全保障义务侵权行为及其责任》，载www．yanglx．com。徐莉：《论物业公司违反安全保障义务的法律责任》，载《新西部》2007年第11期。

[13]张新宝、唐青林：《经营者对服务场所的安全保障义务》，载《法学研究》2003年第4期。

[14]如根据《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准》，多层住宅物业费的最高额为1．3元／平方米每月。