小区停车位产权归属调查揭示结果

陈立中

随着国民经济的快速发展及城市化进程的不断推进，汽车的保有量急剧上升，停车难问题日渐凸显，伴随而来的停车位产权归属问题也就成为当前的一个热点法律问题。关于物业小区停车位的产权归属问题，各个国家及地区规定不一，理论上有多种学说，司法实践中各地法院判决有别。2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》第74条对物业小区停车位的产权归属问题虽然有所规定，但该规定存在的缺陷使得这一问题的争议并未因为物权法的实施而画上句号。

一、物业小区停车位产权归属的分歧与争议

目前，物业小区停车位的产权归属问题无论是在法学理论上还是在司法实践当中都存在较大的争议与分歧。从理论上讲，物业小区停车位的产权归属问题归纳起来有合同约定说、推定归属说、投资受益说、成本分摊决定说、公摊面积决定说以及公示登记说等；实践中，在上述各种理论的影响下，有的法院判决物业小区停车位属于小区全体业主共同共有，有的法院判决物业小区停车位属于小区开发商专有。

合同约定说主张物业小区停车位权属应由小区的开发商与购房业主在《商品房买卖合同》中进行约定，依照合同约定确定停车位的权属。^[1]深圳市罗湖区人民法院在审理“碧岭华庭”小区共用部位（含地下停车场）权属纠纷中就依据合同约定说判决确认地下停车场依购房合同约定属于开发商所有。推定归属说又称为推定业主共有说，该说主张物业小区停车位属于物业小区的附属设施，在法律性质上属于物业小区的从物，按照主物的处分及于从物的原则，应推定属于全体业主所有。投资受益说主张依据“谁投资，谁收益”的原则来确定物业小区停车位的产权归属。成本分摊决定说主张以物业小区停车位的建设成本是否纳入商品房价格构成作为确定其权属的依据，如纳入当属业主共有，反之开发者则可自主销售。^[2]南京市鼓楼区人民法院在审理“星汉城市花园”地下车库权属纠纷中就依据成本分摊决定说判决确认在开发商未能举证证明地下停车场的建设成本未纳入商品房价格的情况下应推定地下停车场的建设成本已纳入商品房价格并属于全体业主共有。公摊面积决定说主张物业小区停车位的权属依停车位是否计入物业小区的公摊面积而决定，计入公摊面积的停车位属于全体业主共有，不计入公摊面积的停车位属于开发商所有。^[3]公示登记说主张物业小区停车位依所有权证明之记载确定权属。^[4]上海市第二中级人民法院在审理“同德公寓”地下车库权属纠纷中就依据公摊面积决定说以及公示登记说判决确认在地下停车场面积未纳入公摊面积且开发商已经办得产权证的情况下应属开发商所有。

上述各说均有其合理之处，但也均有失偏颇。就合同约定说而言，房地产买卖合同是由开发商与单个购房业主所签订的，在未确定物业小区停车位是属于开发商所有还是全体业主共有之前，由开发商与单个购房业主约定停车位的权属缺乏逻辑基础。推定归属说则对物业小区停车位未加区分地一概推定为是物业小区的附属配套设施，存在以偏概全。依照投资受益说的主张，无非是将物业小区停车位权属问题转化为物业小区由谁投资建设的问题，然而，物业小区的投资者是开发商，而开发商又通过出售房屋回收投资，如何判断物业小区的投资实体本身就是一个问题，投资受益说无从解决物业小区停车位权属问题。成本分摊决定说的一个固有缺陷就在于成本的核算与权属归属分属会计与法律两个领域，决定商品房价格的因素不仅仅是成本，停车位的建设成本是否纳入商品房价格根本无从考量。公摊面积决定说忽视了有部分未公摊的面积是并不计入容积率的。公示登记说存在本末倒置的逻辑矛盾，公示登记的前提就在于权属已经确定。

二、物业小区停车位权产归属的比较法考察

世界上各个国家及地区对于物业小区停车位权属问题的规定也是五花八门，司法实践中的裁判标准也各有区别：

（一）大陆法系的德、法、日

德国1951年颁布的《住宅所有权法》没有规定停车位的所有权归属问题。停车位的权属问题在理论界和司法界都曾引起激烈的争论。通说认为，停车位因系建筑物使用空间之附属物而不得成为住宅所有权法上的特别所有权标的。然而，1973年7月30日，德国对《住宅所有权法》进行了修改，规定“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之空间”，这一规定否定了德国学界关于停车位所有权归属的通说，为停车位所有权归属之争打上了休止符。法国的《都市计划法》规定在新建建筑物时，建筑者负有在建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间的义务。学界及司法实践均认为，应区分所有建筑物的居住区域与停车区域属分别的不动产，停车位须另行购买；并且，该区分所有建筑物的居住者以外的人，也可以购买基地内的停车位。日本现行的《建筑物区分所有权法》（1983年）并没有关于停车位权属问题的规定。关于停车位的权属问题，司法实践中区分为地面露天停车位和地下停车位；对于地面露天停车位均认为属于物业的共用部分；而对于地下停车位的权属则一直争议不断，直到昭和56年6月18日，日本最高法院以判决的形式确认地下停车位应属专有部分，从而为裁判实务上长期存在的意见分歧打上了休止符，然而，学界对此却又持批评态度。

（二）英美法系的美国

美国于1997年公布了由美国统一各州法律全国委员会起草的《统一区分所有物业产权法》，之后，各州在立法上大量吸收该法内容。美国法律在设计物业小区停车位所有权归属时，一般遵循“不允许物业小区业主以外的任何其他人拥有小区停车位产权”以及“不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖”两个原则。实践中的停车位权属的安排大致有以下三种模式^[5]：（1）将物业小区内的停车位界定为共有部分并视为是全体业主的共有财产；（2）将物业小区内的停车位界定为房屋单元的组成部分而从属于房屋，这种制度安排适用于每户一个停车位的物业小区，该停车位的产权只能跟随房屋单元一并转移，但该停车位可以出租给他人使用；（3）将物业小区内的停车位界定为指定供专用的共用部分，在这种情况下，物业小区停车位属于小区内的全体业主共有，但可以通过协议约定将停车位供给某位或某些业主专用，专用停车位的业主对于停车位并不享有所有权而是享有专属使用权。

（三）我国港、澳、台地区

在香港，物业小区的业主对小区内的停车位是共有的，是依据其住宅面积的比例享受权益的，而且这种份额是不限定特定区域的。实践中，小区业主可以通过出让方式出让自己对停车位所享有的份额，再由物业管理公司与相关业主确定停车位的使用，并允许取得特定停车位的业主将停车位通过租赁的方式许可小区内的其他业主或者小区业主之外的人使用，但不得转让所有权。在澳门，根据“澳门民法典”第1315条的规定，如果物业小区的停车位不是与小区的建筑物不可分割，即可独立确定权属。因为法律未有禁止性规定，所以，物业小区停车位的所有权人可以转让停车位，也可以通过合同许可他人使用停车位。在台湾，则将物业小区的停车位划分为“法定停车位”、“自行增设停车位”及“奖励停车位”三种^[6]。法定停车位是指法律规定在物业小区内必须设置的停车位，这类停车位一般设置于物业小区的共用部分或其基地内，是满足业主公共需要的必须设施，应界定为共用部分属全体业主所有；自行增设停车位是指并非法律强制规定必须设置而是开发商自行增设的停车位，该类停车位一般也设置于物业小区的共用部分或其基地内，应属全体业主共有，然而，如果这类停车位具备构造上以及使用上的独立性，也可成为专有部分并出售给业主以外的人；奖励增设停车位是指主管机关为供公众停车之用而鼓励开发商在物业小区内另行建设的停车位，该类停车位在物业小区的专门位置设置，属于专有部分，可独立买卖，并向社会公众开放。

综上，世界上各个国家及地区对于停车位权属问题的法律规定及司法实务差别很大，有的区分停车位的不同类型对停车位的权属作出不同的规定，如日本、台湾；有的不加区分类型规定物业小区停车位一律属于业主共有，但允许对具体的停车位设定专有使用权，如美国、香港；有的则规定停车位一般属于专有权之客体，可为某一特定主体专门所有，如德国、法国和澳门。

三、物业小区停车位产权归属的类型化分析

物业小区的开发商在取得物业小区的土地使用权之后，对整个物业小区投入开发建设。从物权的原始取得来讲，开发商无疑对包括停车位等设施在内的整个物业小区的建筑群享有所有权，这一点是毫无疑义的，也是没有争议的。问题是，开发商投资建设物业小区的目的并非原始取得物业小区的所有权，而是要将物业小区内的物业出售，而购买物业的是人数众多的个体。那么，当开发商将物业小区内的房产出售给人数众多的购房业主之后，物业小区内的停车位是一并归属全体购房业主还是仍然由开发商保留所有就是一个理论上与实务中争议不断的问题，而这一问题的分析与解决，则与近现代民法所确立的建筑物区分所有权制度息息相关。

建筑物区分所有权是近现代各国民法所确立的一项至关重要的不动产权利，其最早规定于《法国民法典》第664条，现代各国、各地区的民事立法大多在其物权法或者民法典的物权编中对建筑物区分所有权制度予以明确规定。我国关于建筑物区分所有权的规定见于物权法的第70条。关于建筑物区分所有权的概念，理论上有一元论说、二元论说、三元论说以及新一元论说等。^[7]目前，一元论说以及新一元论说在理论上已经被多数人摈弃，学界关于建筑物区分所有权的主流观点是二元论说与三元论说两种理论。“二元论说”认为“建筑物区分所有权是指根据使用功能将一多层建筑物在结构上区分为由各个所有人专有部分与共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权和共有部分的共有权的结合。”^[8]“三元论说”则认为“建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。”^[9]由此可见，“二元论说”与“三元论说”均认为建筑物区分所有权在构成上应该包括区分所有权人对区分建筑物的专有部分的专有权以及对公共部分的共有权，两者的区别在于，“三元论说”认为建筑物区分所有权在构成上除了包括专有权和共有权外，还应当包括各区分所有权人基于区分建筑物的整体构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务，即成员权。笔者认为，“三元论说”不但涵盖了权利的归属，还包括了权利的行使，在内容上更加全面合理。

以建筑物区分所有权理论来分析物业小区停车位的产权归属问题，实际上就是要分析停车位作为物业小区（区分建筑物）的构成部分之一，究竟是属于专有权的客体还是属于共有权的客体。若属专有权的客体，则物业小区开发商出售房屋时并不将属于专有的停车位一并转让，停车位仍属开发商所有，开发商有权单独处分停车位；若属共有权的客体，则物业小区开发商在出售房屋时就必然将属于共有的停车位一并转让，停车位属于全体购房业主共同共有，开发商无权单独处分停车位。而要判断物业小区停车位究竟是属于专有权的客体还是属于共有权的客体，就需要引入两个判断标准：一是看小区停车位是否计入容积率；二是看小区停车位是否计入公摊面积。所谓容积率，是指在项目规划用地范围内，全部建筑面积与规划建设用地面积的比率。物业小区停车位的面积是否计入容积率，直接决定了停车位是否取得了相应宗地号的土地使用权面积份额。法律上，“依房地一体主义”，须有土地使用权的建筑才能取得相应所有权，故停车位的面积只有计入容积率才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额，才具备成为建筑物区分所有权中专有权的客体的前提；否则，若停车位的面积没有计入容积率，停车位就不能取得相应宗地号的土地使用权面积份额，其在法律权利上就依附于计算容积率的建筑物，是计算容积率的建筑物的从物，只能属于区分建筑物的共有部分而成为建筑物区分所有权中共有权的客体。然而，停车位的面积即使已经计入容积率，也并不意味着停车位就必然可以成为建筑物区分所有权中专有权的客体，此时，还要考虑停车位的面积是否计入物业小区的公摊面积。如果停车位的面积已经计入物业小区的公摊面积，那么，小区的购房业主所购买的房屋的建筑面积当中实际上已经包含了停车位的面积，既然停车位面积已经分摊给小区的购房业主，那么，停车位就是区分建筑物的共有部分而成为建筑物区分所有权中共有权的客体；反之，如果停车位的面积没有计入物业小区的公摊面积，那么，停车位就是区分建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权中专有权的客体。

物业小区的停车位在类型上大致可以划分为地面停车位，架空层停车位与地下停车位三种类型，以下用是否计入容积率以及是否计入公摊面积两个标准来具体分析各种类型停车位的权属。

1．地面停车位。物业小区的地面停车位是指经规划批准而由开发商在物业小区的地面直接划线设置的停车位。物业小区地面停车位并非建筑物，其仅仅只是在物业小区所在的土地之上直接划线设置，“没有独立性，只是对土地的占用”，^[10]故地面停车位从性质上讲只是土地使用权，其本身是不计入容积率的。当开发商将物业小区内的全部房产出售给购房业主以后，物业小区的全体业主就共同拥有物业小区所在土地的使用权，设置于物业小区地面的停车位也就属于全体购房业主共同共有。

2．架空层停车位。物业小区的架空层停车位是指利用物业小区的架空层设置的停车位。架空层位于物业小区内建筑物的地面一层，其结构通常仅由架空层承重梁柱构成，为开放式设计，层高一般不超过2．2米。根据《房屋测量规范》的有关规定，层高2．2米以下的房屋是不计算建筑面积的，因此，架空层一般是不计入容积率的。如前所述，既然架空层没有计入容积率，那利用架空层设置的停车位就不能取得相应宗地号的土地使用权面积份额，其在法律权利上就依附于计算容积率的建筑物，是计算容积率的建筑物的从物，只能属于物业小区的共有部分而为全体业主共同共有。当然，并没有架空层层高不得超过2．2米的强制性规定，如果物业小区的架空层层高超过2．2米的话，那么，架空层就可以参与计算建筑面积，可以计入容积率，一旦计入容积率的架空层未作为公用面积分摊，则在架空层设置的停车位完全可以成为物业小区的专有部分而由开发商所有。

3．地下停车位。物业小区的地下停车位是指利用物业小区地面以下空间建造的停车位。目前，对于物业小区的地下空间是否计入容积率以及是否计入公摊面积均没有明确规定，各地区的具体操作各异，这也使得地下停车位的权属争议最为激烈。根据前文所述的是否计入容积率以及是否计入公摊面积两个标准判断，地下停车位所占用的地下空间如果未计入容积率，或者已计入容积率但同时又作为公用面积进行了分摊，那么，地下停车位就属于物业小区的共有部分而属于全体购房业主共同共有；反之，如果地下停车位所占用的地下空间已计入容积率且又未作为公用面积进行分摊，那么，地下停车位就属于物业小区的专有部分而属于物业小区的开发商所有。笔者认为，在地下停车位的权属设计上，将地下停车位所占用的地下空间计入容积率但不计入公摊面积并由开发商专门享有地下停车位的所有权是最合适的所有权归属模式，理由在于：第一，地下空间具有构造上与使用上的独立性，可以与地上建筑物相分离，其并不依附于地上建筑物。利用地下空间建造停车位是对土地地下空间资源的利用，其与利用土地地上空间资源建造地上建筑物一样，都可以计入容积率并单独计算建筑面积，可以成为区分所有建筑物的专有部分。根据《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。该规定实际上是确立了地下空间权，将地下停车位确定为区分所有建筑物的专有部分属于开发商所有就是地下空间权在实践中的具体体现，有利于地下空间资源的开发利用。第二，有利于鼓励开发商修建更多的停车位，从而缓解甚至解决现代城市发展所带来的停车难问题。众所周知，土地是稀缺资源，利用地面或者架空层（实际上高层建筑物因为承重问题一般并不设计建造架空层）所建造的停车位是非常有限的，现代城市的一个发展趋势就是向地下要空间，所以缓解解决停车难问题就需要建造大量的地下停车位。开发商是理性经济人，其投资建设地下停车位的原动力就在于追逐利润，如果不将开发商投资建设的地下停车位确定为属于开发商专有的话，开发商无疑会失去建造地下停车位的原动力，停车难问题必将愈演愈烈。第三，将地下停车位确定为属于开发商专有，就为停车位的单独转让提供了前提，停车位的建设成本就无需分摊到房价当中。由此，有购买停车位需求的业主可以根据需要另行支付对价购买停车位，而没有购买停车位需求的业主则可以用相对较低的价格购买房屋，这样的利益分配格局才是合理的。当然，对于利用防空洞等设施改造的地下停车位，由于法律对这些设施的权属另有规定，应按法律的另行规定确定权属。

无论物业小区的停车位是属于全体业主共同共有还是属于开发商专有，在停车位的利用上有两个问题是需要澄清的：第一，属于全体业主共同共有的停车位，其在使用上并非就不能由某位或某些业主或业主以外的人专用。因为停车位是“大家肯定需要，但并非家家需要”的一种设施，为了最大限度地发挥全体业主共同共有的停车位的效益，可以依据业主公约的约定将全体业主共同共有的停车位授权给某位或某些业主或业主以外的人专用，由专门使用停车位的业主（或者业主以外的人）支付相应的使用费。某位或某些业主或业主以外的人对这类停车位所享有的专门使用的权利被称之为停车位的专有使用权。^[11]第二，属于开发商专有的停车位，开发商并非就可以毫无限制地处分停车位，开发商在转让停车位或者为停车位设定专有使用权时一定要按照法律或者行政法规的强制性规定首先满足业主的需要。

四、物业小区停车位产权归属的立法完善(www.xing528.com)

我国关于物业小区停车位权属问题规定于《物权法》第74条，该条法律规定从物权法的条文编排体系考察属于建筑物区分所有权的范畴。该条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

上述规定的立法理由可以从以下三个方面理解：^[12]第一，遵循私法自治原则的体现。本条关于停车位权属依据约定来确定的规定，体现了私法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，同时也最有利于争议的解决。第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在停车位的归属上实现各方利益的最大化。第三，有利于停车位的有效利用和管理。加强对停车位的利用管理，采用市场机制来鼓励开发商为业主提供必要的合理的停车位，对于缓解目前停车位稀缺的紧张局面具有积极意义。若将停车位一概规定为业主的共有财产，则一方面，公平划分的标准难以确定且共同管理所需要的协调与效率亦难以保证；另一方面，开发商缺乏投资刺激，怠于建设，则停车位问题会日趋紧张，最终损害的还是业主利益。

然而，我们也应当注意到该条规定存在如下缺陷，使得条文所要贯彻的立法理由未必可以实现：第一，根据民法的基本原理，双方约定需要具备约定的权利基础，而开发商分别与业主作出停车位权属问题的约定的权利又从何而来呢？该条规定是要解决所有权的归属问题，但约定的权利基础恰恰是所有权归属，这就似乎形成了一个悖论。“在没有解决专有还是共有之前，即在没有确定权利主体之前，就奢谈出售、附赠或出租，岂非本末倒置？”^[13]第二，该条规定在适用上是不周延的。该条规定确立了从约定的原则，但是，对于没有约定，约定不明确，或者开发商与不同的业主作了不同约定的情形下停车位由谁所有则并不明确，这就造成司法实践中相当一部分纠纷依据该条规定根本无法得以解决。第三，以约定确定权属忽略了目前房地产市场属于“卖方市场”，开发商与业主的博弈力量严重不平衡这一客观事实。开发商在事实上的强势地位使得本应是开发商与业主之间的平等协商蜕变为是开发商独自制订游戏规则，协商的结果无非是开发商通过格式条款将全部停车位（包括法定属于全体业主共有的停车位）约定为属于开发商所有。虽然购房者可以选择不向制订格式条款的某个开发商购买房屋，但是，当所有开发商都制订这样的格式条款时，购房者实际上无从选择。显然，契约自由在此已经背离正义的目标蜕变成契约不正义。^[14]第四，“首先满足业主的需要”运用了一种宣言式的立法技术，虽然体现了立法导向，但缺乏具体的可操作性规定，实践中不易操作。

考虑到《物权法》第74条的立法理由及存在的缺陷，并结合本文对于物业小区停车位权属问题的理论分析，笔者对物业小区停车位权属的立法完善提出以下建议：

第一，物权法中关于停车位权属问题应规定为：建筑区划内，面积未计入容积率或者面积已计入公摊面积的停车位，除法律另有规定外，属于业主共有；其他停车位，除法律另有规定或者当事人另有约定外，属于建筑区划建设单位所有。建筑区划内的停车位应当全部开放给业主使用，建设单位有权向停车位使用人收取属其所有的停车位的使用费，也有权将属其所有的停车位转让给业主，但不得将属其所有的停车位转让、抵押、质押给业主以外的人。上述规定既周延地明确了所有停车位的权属，还通过具体规定保障了停车位“首先满足业主需要”落到实处。

第二，在有关规划、建设的法律与行政法规当中要规定停车位的规划配建标准，规定建设单位必须建设不少于一定比例的停车位，规定地下停车位所占用的地下空间可以计入容积率，地下停车位可单独计算建筑面积等等。这些规定有利于推进停车位的建设，也使得停车位权属确定的判断标准更加明确。但这些规定属于第二级立法所要解决的问题，不宜直接规定在物权法中，否则破坏了物权法的体系。

第三，在《物业管理条例》当中对属于全体业主共同共有的停车位的管理、使用问题予以明确规定。对于属于全体业主共同共有的停车位，在实践中并非每一个业主都需要使用，也不可能由全体业主亲自参与管理。因此，有必要通过业主公约等规约以及业主委员会等机构来规制、进行这类停车位的统一使用与管理。目前，关于这方面的法律规定是缺失的，因此而引发的纠纷日渐增多，故有必要在《物业管理条例》当中对这方面的内容加以规定，以此来达到共同管理所需要的协调与效率。

第四，在《城市房地产管理法》中增设关于许可建设单位预售、销售停车位的规定，在关于不动产登记的法律法规中规定专有停车位可以办理独立的权属证明，通过这些配套规定来提高停车位的经济价值，同时也为停车位的权属提供必需的公示手段，使得停车位不再是一种名不正言不顺的“地下权利”。

【注释】

[1]王珏林、袁利平：《对城市住宅区地下车库的产权法律分析》，载《长江建设》2004年第5期、第6期。

[2]曾新骏：《住宅小区配套车库归属问题之我见》，载《房地产行政管理》2004年第3期。

[3]陈甦：《小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定》，载《人民法院报》2004年2月6日。

[4]邓光达、钟声：《论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题》，载《西南民族大学学报·人文社科版》2005年4月总第26卷第4期。

[5]周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第119页。

[6]卓洁辉：《区分所有建筑物附设停车场的比较研究》，载《中外房地产导报》2003年2月。

[7]梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2003年版，第143页。

[8]柳经纬：《物权法》，厦门大学出版社2002年版，第96页。

[9]陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第81页。

[10]梅夏英、王亚西：《论高层建筑物的车库权属》，载《烟台大学学报（哲学社会科学版）》2006年第4期。

[11]王利明：《民商法研究（第四辑）》，法律出版社2004年版，第270页。

[12]最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第238页。

[13]石磊：《关于会所、车库所有权约定制度之我见》，载《陕西省经济管理干部学院学报》2006年第20期。

[14]林少东：《商品房住宅小区停车位产权归属之探析——兼对〈物权法〉第74条适用的思考》，载《企业家天地·下旬刊》2008年第9期。