房地产经纪业务风险案例分析

在了解了风险的定义后，有必要阐明与风险有关的几个概念，其中风险因素、风险事件、损失和不确定性是四个容易引起混淆的概念，必须着重加以厘清。

1.风险因素

风险因素系指能增加或产生损失频率、损失程度的要素。风险因素可分为实质性风险因素、道德风险因素和心理风险因素三类。实质性风险因素指能引起或增加损失机会与损失程度的物理的或实质性的因素。它通常是有形的，如不合要求的建筑结构、失灵的刹车系统、受污染的食物、恶劣的气候等。道德风险因素指能引起或增加损失机会和程度的、个人道德品质问题方面的原因，如不诚实、抢劫企图、纵火索赔图谋等。心理风险因素指能引起或增加损失机会和程度的、个人的心理状态方面的原因，如不谨慎、不关心、情绪波动等。道德风险因素和心理风险因素均属人为因素，但道德风险因素偏向于人的故意恶行，而心理风险因素则偏向于人的非故意的疏忽，这两类因素一般是无形的。

2.风险事件

风险事件系指直接导致损失的偶发事件（即随机事件）。如房屋倒塌、车祸、食物中毒、核物质泄漏、失窃等。风险事件的偶然性是由客观存在的不确定性所决定的，它的可能发生或可能不发生是不确定性的外在表现形式。

3.损失

风险管理中所说的损失，系指非故意的、非计划的、非预期的、能以货币单位来衡量的经济价值的减少。它包含两个要素，即“非故意、非计划、非预期”和“能以货币来衡量”，二者缺一不可。损失可以分为直接损失和间接损失两种，前者指实质性的直接的经济价值减少，后者则包括额外费用、收入减少及由于应负责任而依法必须赔偿的费用。

显然，风险因素是造成损失的内在原因，而风险事件则是造成损失的外在原因。或者说，风险因素的破坏性是通过风险事件起作用的。风险因素引发风险事件，风险事件导致损失，而各种损失程度之间的差异即为风险。因此，风险因素、风险事件、损失这三者既有区别，又有联系。它们反映了风险的不同侧面，共同刻画出了风险的特征。(www.xing528.com)

必须说明的是，对于含有赢利机会的风险，自然存在促成获利的条件。根据上述风险因素的定义，这些具有正面意义的条件不能称为风险因素。同样，作为正面结果的“赢利”，不能称为风险事件。风险因素和风险事件这样的术语在绝大多数人的心目中压倒性地具有负面意义，总是和“损失”联系在一起的。从事一种可能赢利的风险活动，在考察各种影响因素时，只有那些不利因素才是风险因素。要在这样的活动中不致失利，就必须采取种种措施，避免或减少不利因素的影响，亦即消除或抑制风险因素，这是所有风险管理活动的共同点。至于“赢利”事件，除了它也是一种含有不确定性的事件外，与风险事件毫无共同之处。

4.不确定性

风险与不确定性互相既有联系又有区别。联系体现在风险是未来发展结果的不确定性，但是两者之间又是有区别的。当项目实施者或组织管理者知道某一个行动方案的可能结果或出现概率时，风险就存在了。例如，假设银行不再实施监管房地产交易委托人交易资金的做法，房地产经纪机构或房地产经纪人出现挪用交易资金的比例达到20%，那么房地产交易资金被挪用的风险就是20%。对于不确定性来说，备选方案的各种可能结果的出现概率是不能被确定的，未来是什么样也是未知的，这时就存在不确定性。如果项目或组织出现了不确定性，那么管理者只能摸索着进行决策。例如，买方代理人提出可以提高房价一万元，但是他并不知道卖方得知提高一万元的购房总额后，同意出售房子的概率有多大。这时买方代理人的提价对成功交易结果的影响是不确定性的，不能估计出来。

不确定的水平可以分级，见图1-1。

图1-1　不确定的水平的分级图

在不确定性的三个分级中，第1级的不确定性程度最低，知道结果和概率的分布，但是不知道哪种结果会发生，属于“客观不确定性”。例如，房地产经纪人带领客户看了一套房，房地产经纪人知道客户的购买决策只有两种，买或者不买，概率各占50%，但是到底最终哪个结果会发生，是不知道的。第2级的不确定程度高了一些，知道会有哪些结果发生，但是不知道发生的概率有多大。造成不确定性的程度变高的原因有两种，一种是在目前无法知道结果发生的概率，这是由于没有统计，或者是由于该结果还没有发生所以无法统计；另一种是影响结果发生的因素太多，无法分析到底是那种因素导致结果的发生。例如，在房地产经纪人带领客户看了多套房源之后，房地产经纪人在这个时候是无法判断客户到底会选择哪一套房，这是因为影响客户选择房源的因素太多，比如位置、内部设施、装修、价格等。第3级的不确定性程度最高。例如，某房地产经纪机构准备开拓某一个新的市场，但是该公司不能确定其他机构会有怎样的行动决策。