房地产成本法估价步骤及适用情形

在运用成本法估价时要建立以下两点基本认识。

（1）要注意区分实际成本和客观成本

实际成本是某个开发商在开发建造该房地产时的实际花费；客观成本是在估价时点开发建造该房地产时，众多开发商的平均花费。因为现实生活中房地产的价格大多取决于其效用，而不是其花费的成本，成本的增减一定要对效用起作用才能形成价格。也就是说，房地产的投入成本多，并不一定其价值就高；房地产的投入成本少，也不一定其价值就低。

（2）要结合市场供求分析来确定评估价格

当市场供大于求时，以正常的成本估价的价格往往偏高，甚至于市场价格有可能低于成本，此时价格应向下调整；当市场供大于求时，以正常的成本估价的价格往往偏低，此时价格应向上调整。

运用成本法估价一般分为五个步骤进行：

①弄清估价对象房地产的价格构成；

②勘察估价对象房地产的状况，搜集相关成本、税费和开发利润等资料；

③测算重新购建价格；

④测算建筑物折旧；

⑤求取房地产价格。(www.xing528.com)

在了解待估价房地产价格构成后有针对性地搜集资料，再测算重新购建价格，扣除折旧后就可以求取房地产价格了。

用成本法对房地产进行估价时，涉及的费用或价格较多。每种费用或价格又分别对应一种或多种求取方法。具体操作时可参照如图5-9所示内容。

图5-9　成本法总结

复习思考题

1.成本法适用于哪些情形？

2.成本法估价的基本步骤是什么？

3.房地产价格的成本构成有哪些？

4.怎样计算重新购建价格？

5.什么是建筑物折旧？其造成原因有哪些？

6.某建筑物建筑总面积为200m2，重置价格为2000元/m2，现值为284800元。该建筑物已使用15年，耐久年限为50年，建筑物价值耗损是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、折旧额和残值率。