房地产估价：5.5折旧分析与测算

5.5.1　建筑物折旧的概念

建筑物的折旧是指建筑物使用过程中，由于物理因素、功能因素、经济因素等各种方面影响造成的建筑物效用或价值的损失。利用成本法进行估价时，必须考虑建筑物的折旧情况，扣除这种损失。折旧金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，相当于根据市场情况对全新状况下建筑物价值的影响方面进行相应的减价调整，即：

建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

5.5.2　建筑物折旧的原因

引起建筑物折旧的原因非常多，一般情况下，将建筑物折旧分为物质折旧、经济折旧和功能折旧三大类。

1）物质折旧

物质折旧（Physical Depreciation，Physical Deterioration）也称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损和损坏所造成的建筑物价值损失。可以从以下四个方面来进一步认识和把握物质折旧：自然过程的老化、正常使用的磨损、意外破坏和损毁以及延迟维修的损坏残存。

（1）自然老化

自然过程的老化主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，例如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际经历年数正相关。同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，例如酸雨多的地区，建筑物的老化就快。

（2）正常使用磨损

正常使用的磨损主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。例如，居住用途的建筑物的磨损要小于工业用途的建筑物的磨损。工业用途的建筑物又可分为受腐蚀的和不受腐蚀的。受腐蚀的建筑物，由于会受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液等的不良影响，其受损毁的程度要大于不受腐蚀的建筑物。

（3）意外破坏和损毁

意外破坏的损毁主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，例如地震、水灾、风灾、雷击；也包括人为方面的，例如失火、碰撞等。这种折旧属于偶然因素，通常难以作有规律的预测。

（4）延迟维修损坏残存

延迟维修的损坏主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时所引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏仍然存在，例如门窗有破损，墙体或地面有裂缝等。

2）功能折旧

功能折旧（Fuctional Depreciation）也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。功能折旧的原因可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等。

（1）功能缺乏

功能缺乏是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。例如住宅没有卫生间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。

（2）功能落后

功能落后是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时、空间布局欠佳等导致建筑物价值下降。

（3）功能过剩

功能过剩是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为6m，但如果当地厂房的标准层高为5m，则该厂房超高的1m因不能被市场接受而使其所多花的成本成为无效成本。

3）经济折旧

经济折旧（Economic Depreciation）也称为外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。其中不利因素可能是市场供给过量或需求不足、景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。进一步可将经济折旧区分为永久性的和暂时性的。例如，一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这就是一种经济折旧，而这种经济折旧一般是永久性的。再如，在经济不景气时期房地产的价值下降，这也是一种经济折旧。但这种现象不会永久下去，当经济复苏之后，这种经济折旧也就消失了。

［例5-4］　某套旧住宅，经测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和宽带网络线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该套旧住宅的折旧总额和现值。

解　该旧住宅的折旧总额=物质折旧+功能折旧+经济折旧

　　　　　　　　　　　=1+6+3=10（万元）

该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-10=30（万元）

5.5.3　建筑物折旧的求取方法

建筑物折旧的求取方法主要有三种，分别是年限法、成新折扣法和分解法。

1）年限法

（1）年限法和有关年限的含义

年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时期，具体是从建筑物竣工之日开始，到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。

对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间，如图5-2所示。

图5-2　建筑物的经济寿命

建筑物的经济寿命短于其自然寿 命是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。经济寿命具体可根据建筑物的结构、工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄。建筑物的实际年龄是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。建筑物的有效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄。

建筑物的有效年龄可能小于也可能等于或大于其实际年龄。实际年龄是估计有效年龄的基础，即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整后得到。当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄。

建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命，即：

剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

因此，如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效年龄是从估价时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。

利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。因为只有这样，求出的建筑物折旧以及求出的建筑物价值才能符合实际。例如，两幢同时建成的完全相同的建筑物，如果维修养护不同，其市场价值就会不同，但如果采用自然寿命、实际年龄来计算折旧，那么它们的价值就会相同。进一步来说，新近建成的建筑物未必完好，从而其价值未必高；而较早建成的建筑物未必损坏严重，从而其价值未必低。

运用年限法计算建筑物折旧的具体方法主要有直线法、定率法、偿还基金法和综合折旧法等。

（2）直线法

年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今为止应用最普遍的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

直线法的年折旧额计算公式为：

式中，Di为第i年的折旧额，或称第i年的折旧。在直线法的情况下，每年的折旧额Di是一个常数D；C为建筑物的重新购建价格；S为建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物的残值是预计建筑物达到经济寿命后，不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用；N为建筑物的经济寿命（也可称为耐用年限）；R为建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率。即：

另外，年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率，如果用d表示，则：

有效年龄为t年的建筑物折旧总额的计算公式为：

式中，Dt为有效年龄为t年的建筑物折旧总额。

采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：

式中，Vt为建筑物的现值。

直线法以图解可表示为如图5-3所示。

图5-3　直线法示意图

［例5-5］　某单元式住宅的建筑面积150m2，10年前建成，单位建筑面积的重置价格为3000元/m2，经判定其有效年龄与实际年龄相当，均为10年，经济寿命为30年，残值率为2%。试用直线法计算该房屋的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。

解　已知，C=3000×150=450000（元）；R=2%；N=30年；t=10年该房屋年折旧额：

该房屋10年的折旧总额：

Dt=D×t=14700×10=147000（元）

该房屋的现值：

Vt=C-Dt=450000-147000=303000（元）

2）成新折扣法

该方法属于观察法，由于一宗建筑物的损耗程度不仅与其使用年限有关，还与人们对建筑物的维护保养情况有很大关系，所以估价人员必须对目标不动产作实地勘察。成新折扣法通过估价人员勘测建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、年龄计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。计算公式为：

V=C×q

式中，V为建筑物的现值；C为建筑物的重新购建价格；q为建筑物的成新率。

成新法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时得要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围建筑物现值摸底调查。

房屋完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋真实新旧程度和测算房屋折旧的一个重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。房屋完损等级根据房屋的结构、装修和设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分，可以分为下列五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。经综合整理，房屋完损等级评定有关规定见表5-5所示。

表5-5　房屋完损等级的判定

房屋成新率和房屋完损等级的关系如下所示：

完好房：十、九、八成；

基本完好房：七、六成；

一般损坏房：五、四成；(www.xing528.com)

严重损坏房及危险房：三成以下。

在具体估价时，以上房屋新旧程度评定标准仅供参考，估价人员需要根据各地区实际情况确定房屋完损等级的具体指标。

3）分解法

分解法认为，建筑物各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来求取。所以，分解法是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和计算，然后将它们加总来求取建筑物新旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法，其求取思路见图5-4。

分解法求取建筑物折旧的步骤如下所示：

（1）求取物质折旧

将物质折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。

物质拆旧的求取方法是将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。修复是指恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必需的费用小于或者等于修复所能带来的房地产价值增加额的（修复后房地产价值-修复前房地产价值），是可修复的；反之，是不可修复的。

图5-4　分解法求取建筑物折旧的思路

对于可修复项目，估算在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况下所必要的费用作为折旧额。对于不可修复项目，根据其在估价时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次。长寿命项目是剩余使用寿命等于或者长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。在实际中，短寿命项目和长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上做出的，例如，基础、墙体、屋顶、门窗、管网、电梯、空调、卫生设备、装饰装修等的寿命是不同的。

短寿命项目分别根据各自的重新购建价格（通常为市场价格、运输费、安装费等之和）、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额。

长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额。

将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧总额。

［例5-6］　某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧总额。

该建筑物的物质折旧额计算如下：

门窗等损坏的修复费用=2（万元）

装饰装修的折旧额=30××3=18（万元）

设备的折旧额=60××10=40（万元）

长寿命项目的折旧额=（180-2-30-60）××10=17.6（万元）

建筑物的物质折旧总额=2+18+40+17.6=77.6（万元）

（2）求取功能折旧

将功能折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。

功能折旧可分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的三类，并进一步将它们分为可修复的和不可修复的。

对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在采用缺乏该功能的“重建价格”下的求取方法是：

①估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用；

②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用；

③将在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用，减去该功能假设在估价时点重新建造建筑物时就具有所必要的费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏引起的折旧额。

［例5-7］　某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2000万元，现增设电梯需要120万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值。

该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下：

该办公楼因没有电梯引起的折旧=120-100=20（万元）

该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2000-20=1980（万元）

如果是采用具有该功能的“重置价格”，则减去在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用，便直接得到了扣除该功能缺乏引起的折旧后的价值。

［例5-8］　应有电梯而没有电梯的办公楼，现增设电梯需要120万元，类似有电梯的办公楼的重置价格为2100万元。请计算该办公楼扣除没有电梯引起折旧后的价值。

该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2100-120=1980（万元）

对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，可以采用下列方法来求取：求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和；估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用；将未来每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用，即得到折旧额。

对于可修复的功能落后引起的折旧，以电梯落后为例，其折旧额为该功能落后电梯的重置价格，减去该功能落后电梯已提折旧，加上拆除该功能落后电梯所必要的费用，减去该功能落后电梯可回收的残值，加上安装新的功能先进电梯所必要的费用，减去该新的功能先进电梯假设在估价时点重置建造建筑物时一同安装所必要的费用。

与可修复的功能缺乏引起的折旧额相比，可修复的功能落后引起的折旧额加上了功能落后电梯尚未折旧的价值（即功能落后电梯的重置价格减去已提折旧，这部分未发挥作用就报废了），减去了功能落后电梯拆除后的净残值（即拆除后可回收的残值减去拆除费用，这部分为可挽回的损失），即多了落后功能的服务期未满而提前报废的损失。

［例5-9］　某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用2万元，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元（包括购买价款、运输费、安装费等），要比在建造同类办公楼时一同安装多花费20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧40万元。请计算该办公楼因电梯落后引起的折旧及扣除电梯落后引起的折旧后的价值。

该办公楼因电梯落后引起的折旧=（50-40）+（2-3）+20=29（万元）

该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值=2050-29=2021（万元）

对于不可修复的功能落后引起的折旧，仍以电梯落后为例，其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中，将安装新的功能先进电梯所必要的费用，替换为功能落后电梯导致的未来每年损失租金的现值之和。

功能过剩一般是不可修复的。功能过剩引起的折旧首先应包括功能过剩所造成的“无效成本”。该无效成本可以通过采用重置价格而自动得到消除，但如果采用置建价格则不能消除。以前面讲过的层高过高的厂房为例，首先，因为重置价格将依据5m层高而不是6m层高，功能过剩引起的折旧还应包括功能过剩所造成的“超额持有成本”。这样，在采用重置价格的情况下：

扣除功能过剩引起的折旧后的价值=重置价格-超额持有成本

在采用重建价格的情况下：

扣除功能过剩引起折旧后的价值=重建价格-（无效成本+超额持有成本）

将功能缺乏引起的折旧额、功能落后引起的折旧额和功能过剩引起的折旧额相加，即为功能折旧额。

（3）求取外部折旧

将外部折旧分为不同情况，分别采用适当的方法求取折旧后相加。

外部折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时性的，例如供给过度的市场；也可能是永久性的，例如周围环境发生了不可逆的改变。因此，求取经济折旧首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据收益损失的期限不同，利用“收益损失资本化法”求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和，作为经济折旧额。

求取建筑物的折旧总额，这是将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧总额。

5.5.4　求取建筑物折旧应注意的问题

1）准确区别估价折旧与会计折旧

在求取建筑物折旧时，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。以直线法折旧公式为例：

公式中的C在会计上为资产的原始价值，是当初购置时的价值，不随着时间的流逝而变化；在估价上为资产的重新购建价格，是估价时点时的价值，估价时点不同，其值可能不同。此外，会计上把资产的原始价值C与累计折旧额C（1-R）之差，称为资产的账目价值，无需与资产的市场价值一致；估价上把资产的重新购建价格C与折旧总额C（1-R）之差，视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。

现实中经常出现这种情况：有些房地产尽管在会计账目上折旧早已提足或者快要提足，但估价结果却显示其仍然有较大的现时价值，例如保存完好的旧建筑物；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足甚至远未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几，例如存在严重工程质量问题的新建房屋。

2）土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

在土地是有期限的使用权下，建筑物经济寿命与土地使用期限可能不是同时结束，因此，在求取建筑物折旧时应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。计算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命遇到下列情况的处理为：

（1）建设期

建筑物的建设期不计入经济寿命，即建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日算起。

（2）建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的

建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。如图5-5所示，假设是在出让土地上建造的普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建设期为2年，建筑物经济寿命为50年。在这种情况下，应按照50年计算建筑物折旧。

图5-5　建筑物经济寿命短于土地使用权年限的情况

（3）建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的

这种情况又可按照土地使用权到期是否可以续约分为两种情形。如果土地使用权合同到期可以续约，应按建筑物经济寿命计算折旧。对于在土地使用权出让合同到期不可续期的，应按照建筑物使用年限计算建筑物折旧，即按照建筑物的实际经历年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。

如图5-6所示，假设是一幢在出让土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建设期为3年，建筑物经济寿命为60年。在这种情况下，建筑物经济寿命中晚于土地使用期限的那部分寿命为23年（3+60-40），因此，应按照37年（60-23）计算建筑物折旧。应注意的是，在土地使用权出让合同中已约定不可续期的情况比较少见。

图5-6　建筑物经济寿命长于土地使用权年限的情况

（4）旧有建筑物

建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束，应按建筑物经济寿命计算折旧。建筑物出现在补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命晚于土地使用权年限而结束。如果土地使用权可以续期，应按建筑物经济寿命计算折旧；如果土地使用权到期不可续期，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧。

如图5-7（a）所示。一幢旧办公楼，在其建成15年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物经济寿命为60年。这种情况下，应按照60年（建筑物经济寿命）计算建筑物折旧。

如图5-7（b）所示，一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物经济寿命50年。如果土地使用权可以续期，应按照50年计算折旧；如果土地使用权不可以续期，应按照40+5=45年计算折旧。

图5-7　建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前