房地产估价中的成本法基本公式

5.3.1　成本法的基础公式

根据成本法的概念以及步骤，成本法最基础的公式为：

房地产价格=重新购建价格-建筑物折旧

上述公式可以根据以下两类估价对象而具体化，一是新开发的房地产，二是旧的房地产。

5.3.2　适用于新开发的房地产的基本公式

新开发的房地产又可以分为新开发的土地、新建成的建筑物和新开发的房地产三种情况。

（1）适用于新开发土地的基本公式

新开发的土地包括填海造地、开发洼地、征用集体土地并进行“三通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地、城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地等。在这些情况下，成本法的基本公式为：

新开发土地的价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

（2）适用于新建成建筑物的基本公式

新建成的建筑物价格不应包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。即：

新开发的建筑物价格=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润(www.xing528.com)

（3）适用于新开发房地产的基本公式

将新开发土地价格和新建成建筑物的价格合起来就是新开发房地产的价格。

新开发的房地产的价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

另外，新开发的房地产采用成本法估价虽然一般不存在物质折旧，但应考虑其选址是否适当、规划设计是否合理、工程质量的优劣、周围环境景观的好坏、该类房地产的市场供求状况等，全面衡量其功能折旧、经济折旧以及可能的增值因素，予以适当的减价或增值调整。

5.3.3　适用于旧房地产的基本公式

（1）在评估旧房地产价值的情况下，成本法的基本公式为：

旧的房地产价格=房地产重新购建价格-建筑物折旧

或者

旧房地产的价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

（2）适用于旧建筑物的基本公式

旧建筑物的价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧