成本法：房地产估价利用范围

5.1.1　成本法的概念

成本法（Cost Approach）又称原价法、成本逼近法，是房地产估价三大基本方法之一。它是通过求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本法求得的房地产价格又称积算价格。

所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

因此，成本法实质上是以房地产价格各构成部分的成本累加来估算房地产价格的方法。成本法里的“成本”也不仅指通常意义上的成本，而且还指价格（包含利润）、费用、支出、代价等相关概念。该方法的优点是容易让人们了解房地产价值是由哪些部分组成，而且这些价格构成有相关文件作为依据，如费用、税金、利润等的规定标准。

5.1.2　成本法的理论依据

成本法的理论依据可以从买卖双方两个角度分别分析。

从卖方的角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用决定的。房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入。也就是说卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价（包括合理的利润和税金），如果低于该代价，就要亏本。进一步来看，当一种房地产的市场价格低于它的成本（包括合理的利润和税金）时，它就不会被开发建设，除非它的市场价格升高了；而如果一种房地产的市场价格远远高于它的成本，那它将会很快进入市场，直到它的市场价格降下来。

从买方的角度来分析，成本法的理论依据是替代原理。即买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出。如果高于该支出，他还不如自己开发建设（或者委托别人开发建设）。例如，当房地产为土地与建筑物的综合体时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块类似土地的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似建筑物的现时费用又是多少，此两者之和便是自己所愿意支付的最高价格。(www.xing528.com)

由此可见，买卖双方可以接受的共同点是包含了开发建设必要支出、利润和税费的正常成本价格。因此，房地产价格就可以根据开发或建造估价对象所需要的各项必要费用之和，加上利润、税费来评估房地产的价格。而房地产的成本价格是随时间变化而不断变化的，所以，确定估价时点是成本法的关键。

5.1.3　成本法的适用范围

由于所有房地产的开发建设都需要一定的成本，因此从理论上讲各种新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设和计划开发建设的房地产都可以用成本法来估价。但成本法由于其特点更适用于下述情形的房地产估价。

（1）当房地产市场规模狭小，其市场可比实例不多，或由于新开发地区形成独立的地域环境，而无法运用市场比较法或收益法估价时，可采用成本法。

（2）无经济收益，而限制了收益法运用同时也很少发生交易的房地产。如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。

（3）化工厂、钢铁厂、电厂、码头、机场之类有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产。

（4）房地产保险及其他损害赔偿中，通常也采用成本法估价。需要将房地产按照价格构成评估的房地产。例如，在房地产保险（包括投保和理赔）及其他房地产损害赔偿中，需要将投保物（如建筑物）同非投保物（如土地）区别开来；又如某种补偿为目的的估价，如动拆迁需要换地重建时，对建筑物的补偿价格也是以成本法评估。