房地产估价：遵守估价时点原则，确保准确度

估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

房地产估价之所以要遵守估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，例如建筑物会变得陈旧过时。因此，同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在“没有时间的价值”，如果没有了对应的时间，价值也就失去了意义。反过来，不可能离开时间来评估房地产的价值。如果没有了时间这个前提，价值估算将无从下手。另外，估价既不可能也无必要评估估价对象在所有时间上的价值，通常只是评估其在某个特定时间的价值，这就要求房地产估价必须先确定某个特定时间。但是，这个特定时间既不是委托人也不是房地产估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。这个由估价目的决定的特定时间，被称为估价时点，一般用公历年、月、日表示。

确立估价时点原则的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间外，还是评估估价对象价值的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值。因此，在估价时究竟是采用发布、变更、实施日期之前还是之后的，就应根据估价时点来确定。再如，运用市场法评估房地产价值时，如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同（通常是这种情况），就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此调整之后的可比实例成交价格，才可以作为估价对象价值的参照值。

特别需要强调的是，遵守估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算遵守了，更重要的是估价时点的确定应当在先，评估价值的确定应当在后，而不是先有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间上的价值。在实际估价中，通常是评估现在的价值，一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成估价对象实地查看之日）确定为估价时点。但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要，将过去或者未来的某个时间确定为估价时点。在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。确定了估价目的之后，便可以根据估价目的来确定其他的。

不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系见表3-1和图3-1所示。

表3-1　估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系表

图3-1　估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

各种情形举例说明如下：

（1）估价时点为过去的情形，大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价。

例如，某宗房地产被人民法院强制拍卖后，原产权人认为人民法院委托的估价机构的估价结果过低，引发了对该估价结果是否过低的争论。此时衡量该估价结果是否过低，首先应当回到原估价时点，相应的，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原估价时点时的状况为准。否则的话，就无法检验该估价结果是否合理。任何一个估价项目的估价结果在事后来看都可能被认为是错误的，而事实上可能并没有出错，这只是因为房地产市场状况或估价对象状况可能发生了变化，过去的估价结果不适合现在变化了的情况。

类似的情况还出现在对过去评估的房地产抵押价值是否过高的鉴定中。当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿时，在折价的价值或者拍卖、变卖所得的价款不足以偿还抵押贷款的情况下，就需要追究有关责任。此时，最容易怀疑当时的抵押价值存在高估。如果通过估价鉴定，证明当时的抵押价值确实存在高估问题，则原估价机构和估价师就要承担相应的责任。(www.xing528.com)

（2）估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。

例如，投保火灾险的建筑物被火烧毁后，评估其损失价值或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查看，估价对象已不存在了），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用，国有土地上房屋征收估价有时也会出现这种情况。例如，在实施房屋拆迁之前的旧城较繁华地段的某临街铺面房，租金或收益较高，在实施房屋拆迁后，随着周围铺面房被逐渐拆除，该地段变得不繁华了。此时如果为房屋征收补偿目的评估其价值，应当评估它在原较繁华环境下的价值，而不是评估它在现在不繁华环境下的价值。

（3）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。

（4）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估期房的价值。

在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格就属于这种情况。

在评估所调换房屋的房地产市场价格时应特别注意以下两点：①估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条规定，被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日；拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。②估价对象状况，如期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应当以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准，并将拆迁安置补偿协议作为估价报告的一个附件。当所调换房屋的评估价值被拆迁人和拆迁人共同认可或被拆迁人与拆迁人在此基础上商定了一个价格后，则该评估价值或商定的价格不应因将来所调换房屋成为现房时房地产市场变化导致的实际市场价格与其不同而调整。仅当交付的房屋状况与拆迁安置补偿协议中约定的状况有出入时，才应对评估价值或商定的价格进行相应调整。

（5）估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况下，特别是预估房地产在未来开发完成后的价值。在假设开发法中，预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。

图3-2（a）所示现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，可能同时存在着以下3种估价：①估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程现状在现在的房地产市场状况下的价值是多少；②估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，例如该在建工程经过一段时间（如10个月）后将建成图3-2（b）中的状况，而现在预售或预购它的价值是多少；③估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，例如该在建工程经过一段时间（如10个月）后将建成图3-2（b）中的状况，该状况的房地产在未来建成时的房地产市场状况下的价值是多少。

图3-2　在建工程的不同评估情形