房地产价格影响因素分析

2.3.1　宏观因素

1）宏观环境因素

影响房地产价格的宏观环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

（1）大气环境

大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质。空气质量的好坏，对人体健康十分重要。房地产所处的地区有无难闻气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。尤其是化工厂、屠宰场、酱厂、酒厂、厕所等都有可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格都会受到一定程度的影响。

（2）声觉环境

汽车、火车、飞机、工厂、人群（如周围是否有农贸市场）等，都可能形成噪声。对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪音小、安静的地方，房地产价格通常较高。

（3）水文环境

地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大影响。如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或其受到的污染程度，对该地区的房地产价格有很大的影响。

（4）视觉环境

房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标识牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。

（5）卫生环境

清洁卫生状况，包括垃圾处理方式、位置等情况，对房地产价格也有影响。

2）人口因素

人口因素是一个国家或地区的人口状况对房地产价格的影响。一个百万人口的城市与一个十万人口的城市，以及与一个千万人口的城市比较，其房地产供给与需求的量都是有重大区别的，房地产价格也有重大差异。下面主要从人口数量、人口素质和家庭人口构成三个方面，来说明人口因素对房地产价格的影响。

（1）人口数量

房地产价格与人口数量关系非常密切。当人口数量增加时，通常会增加房地产需求，从而使房地产价格上涨。尤其在人口密度高的大城市，有可能引起房地产价格大幅度上涨。当人口数量减少时，对房地产的需求就会降低，房地产价格也就会下落。

引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长，导致的人口数量增加或减少的变动现象。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。

人口数量还可以具体分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口等的数量，来分析它们对不同类型的房地产价格的影响。另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度增加可以刺激商业和服务业等产业的发展，从而使房地产价格上涨；但另一方面，人口密度过高又会导致生活和居住环境恶化，从而降低房地产价格。人口密度对城市商业中心区房地产价格的影响主要是人口流动密集程度（日间密度）的影响，而不是常住人口密度（夜间密度）的影响。

（2）人口素质

人口素质与人口受教育程度和文化素质有关，一般对住宅价格有较大影响。如果住宅区的居民素质高，则该住宅区往往秩序良好，居住环境优美，安全舒适，公共设施维护保养好，居民文明礼貌，邻里关系和谐。而这些条件能够增加人们对该类住宅区的需求，从而提高该区的住宅价格。如果一个住宅区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。

（3）家庭人口构成

家庭人口构成反映家庭结构和家庭成员数量。随着生活方式的改变和城市化影响，传统的三代、四代同堂的大家庭逐渐被以夫妻为中心的小家庭所代替。独身和单亲家庭也逐步出现并增多。家庭结构的小型化，即使人口总数不变，但由于户数增多，也将影响对住宅套数的需求，从而影响对住宅供应总量的需求增加，引起房地产价格上涨。

3）经济因素

经济因素主要是指经济发展状况、财政与金融状况、储蓄与投资水平、居民收入与消费水平、物价与利率水平、国际经济状况等对房地产价格的影响因素。经济因素对房地产价格的影响更加直接。主要包括以下几点。

（1）经济发展状况

衡量国家经济发展状况的主要方面包括：社会福利状况、产业结构、资源利用、国民收入状况等。经济发展意味着财政、金融状况景气，经济繁荣，生产和投资活动活跃，就业机会增加，对厂房、办公楼、住宅、商业服务和文娱体育设施等的各种需求也会不断增加，从而引起房地产价格上涨。从一些国家和地区的资料看，房地产价格尤其是土地价格明显受经济周期的影响，并滞后于经济周期，波浪式地变化，说明房地产需求的变动趋势与经济循环趋势一致。

（2）财政与金融状况

财政与金融状况是国家综合经济实力的反映，对房地产价格的影响极大。衡量财政金融状况的尺度主要有经济发展状况、财政预算执行情况、货币供应量、金融秩序、金融市场的流动性等。一般而言，如果经济稳步增长，财政收支平衡，则货币供应量及金融秩序稳定正常，银行比较宽松，存、贷利率也会下降。因此，能刺激市场购买力和投资欲望，尤其能增加对房地产的需求，从而引起房地产价格正常上涨。在市场经济发达国家，金融市场流动性较高，有多种金融工具和贷款方式可供选择，因而有利于刺激投资和鼓励远期投资和远期消费，活跃房地产市场。但如果金融市场流动性过高，或者通过不正当手段人为地扰乱金融秩序，则极易引发大规模房地产投机，使房地产价格过度上涨，甚至出现泡沫式上扬，这对国民经济长期健康发展极为不利，也不利于房地产市场的正常发育。

（3）储蓄与投资水平、居民收入与消费水平

一般而言，储蓄水平与投资水平是正相关的，即储蓄水平增长，投资水平也相应增长。资本累积依赖于储蓄，而储蓄的多少则由储蓄能力和储蓄意愿所决定。对于消费者来说，储蓄的目的主要是使闲散资金得到保值和增值，或者用于养老、防病、子女教育，或者用于购置高额耐用物品。储蓄取决于消费者的收入水平和消费水平，而储蓄意愿则取决于消费取向和利率水平。另一方面，我国居民的购买力的预测主要参考国民储蓄率，若国民储蓄率高，则表示居民的购买力强，但同时居民还必须有购置房地产的强烈意愿，才会真正对房地产价格产生影响。例如，若买房不如租房，即使居民具有购买能力，他们也不一定愿意购房。储蓄率高的时期往往也是超额储蓄积累期，容易形成房地产价格上涨的潜力。如果通货膨胀率过高，则会导致储蓄率突然降低，大量游离资金会冲击消费市场和房地产市场，引起房地产价格上涨。

（4）物价与利率水平

房地产价格与一般物价的关系非常复杂。一般而言，当物价普遍波动时，表明流通中的货币值在发生波动，即通货膨胀或紧缩，作为物价的一种，房地产价格也会呈现出相同的波动趋势。个别物价的变动对房地产价格的影响较小，但某些物价的变动也可能引起房地产价格的变动，如建材价格等影响房地产开发成本的价格上涨，则可能带动房地产价格上涨。此外，由于房地产的供给受土地供给有限和开发周期较长等限制，同时房地产具有保值性和难以替代等特性，因此房地产价格的上涨幅度往往大于一般物价的上涨幅度，而且房地产价格的变动也往往滞后于一般物价的变动。

利率升降对房地产价格也有着很大的影响。从成本的角度来看，利率升降会增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房地产价格上升或下降。从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率升降会减少或增加房地产需求，从而使房地产价格下降或上升。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率升降会使房地产价格下降或上升。综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。

（5）国际经济状况

随着世界经济一体化的不断深入，国家之间的经济联系将更加密切，一个国家的经济状况常常影响到其他国家和地区。因此，国际经济状况如何，对房地产价格有很大影响。如果全球经济发展态势好，国际贸易活跃，往往会刺激国内扩大生产和增加出口，从而增加对房地产的需求；反之，则会抑制人们对房地产的需求，降低房地产价格。

4）社会因素

影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。

（1）政治安定状况

政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。

（2）社会治安状况

社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。

（3）房地产投机

房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从差价中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。

关于房地产投机对房地产价格的影响，普遍认为它会引起房地产价格的上涨。显然房地产投机有许多危害，但这种认识是不够全面的。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。

当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会使房地产价格进一步下跌。另外，当投机者判断失误，或者被过度的热烈（乐观）或恐慌（悲观）的气氛或心理所驱使时，也可能造成房地产价格的剧烈波动。但在某些情况下，房地产投机行为可能起着稳定房地产价格的作用：当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出。这样就会出现：当房地产需求较小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格上涨时，投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。

（4）城市化

城市化又称城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。城市化的具体内涵包括4个方面：①依附于农村土地的农业劳动力越来越多地向城镇非农产业转移；②分散的农村人口逐步向各种类型的城镇地域空间集聚；③城镇建设促进城镇物质环境的改善和城镇景观地域的拓展或更新；④城市文明与城市生活方式的传播和扩散。城市化是18世纪产业革命以后社会经济发展的世界性现象，世界各国先后开始从以农业为主的乡村社会，转向以工业和服务业为主的现代城市社会。城市化是一个必然过程，衡量城市化水平应当包括数量和质量两大方面，但至今尚无公认的能全面反映城市化水平的复合指标和测度方法，因此一般采用城镇人口占总人口比重这一单一指标来测度城市化水平，这一指标又被称为城市化率。一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动房地产价格上涨。

5）行政因素

行政因素是指国家政策、法律、法规和行政法令对房地产市场和房地产价格的影响和干预。国家有关房地产政策的颁布和实施将对房地产市场及房地产价格产生重大影响。主要包括：

（1）土地制度

土地制度主要包括土地所有制和土地使用制度。改革开放以来，我国城市土地实行有偿使用制度，国有土地所有权与使用权分离，土地使用权作为特殊商品进入流通领域，从而形成了为获得土地使用权而支付的地价。我们的不动产转让，并不涉及土地所有权，只是涉及土地使用权的转移，国家有关制度对土地使用权的规定，是确定该项权利交换价值的依据，因而直接影响到我国的不动产价格。在我国农村，集体所有的土地一般不允许进入市场，国家通过征用方式实现土地所有权的转移，这种强制性的单向流转方式并非市场行为。然而，由于“公共利益的需要”难以界定，容易刺激地方政府为了自身利益侵占农民集体利益，同时也难以对城市建设用地供给实现有效控制，因此也会影响城市房地产价格。

（2）住房制度

住房制度主要指住房供给、分配及相应的配套制度。在市场经济发达国家，住房由开发商或业主供给，居民在市场上购买或租用房屋，政府则对低收入家庭实行税收减免、低息贷款或货币补贴等政策。如美国一些州对低收入家庭租房所给予的货币补贴，是市场租金与该家庭收入水平所对应的由自己支付租金的差额。其特点是，这一货币补贴并不直接支付给低收入家庭，而是支付给住房所有者。因此，虽然低收入家庭只支付政府规定的低额租金，但并不影响住房的市场价格或租金水平。我国在改革开放前，长期实行低租金住房福利分配制度，其结果是租金不能养房，住房供给短缺。而改革住房制度，推行住宅商品化和社会化，才会使住宅价格和租金反映市场的供求变化。

（3）税收政策

有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收部分分为房地产开发环节、房地产交易环节和房地产保有环节。另外，考察房地产税收政策对房地产价格的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。

增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，会使房地产价格下降。

在房地产交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；而增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使房地产价格上升。

直接或间接地对保有房地产课税（如城镇土地使用税、房产税或城市房地产税），实际上是减少了利用房地产的收益（这从收益法中净收益的求取可以看出），因而会导致房地产价格低落；相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。

（4）房地产价格政策

房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。

房地产价格政策抽象来看可以分为两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。当然，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们影响房地产价格下降的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有：①制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；②制定标准价格，作为房地产交易时的参考；③政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格；④征收房地产交易税或增值税；⑤建立一套房地产交易管理制度等。

（5）城市规划

城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地和空间资源，协调城市各项用地和空间布局以及对城市各项建设活动的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划对房地产价格有很大影响，特别是对城市发展方向、土地使用性质（用途）、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等的规定。就规定用途来看，工业、商业、居住等不同用途对土地条件的要求不同；反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途（比如是用于工业、商业还是居住或绿化）对土地价格有着很大的影响。规定用途对土地价格的影响可从两个方面来看：①就某一块土地而言，它会降低地价；②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。但是，如果规定用途不妥，缺乏科学的理论和方法，也会两败俱伤，既降低单块土地的价格，也会降低整片土地的利用率，从而使地价下降。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显，如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，但如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然很低，而如果一旦允许改变用途，则地价会成倍上涨。

（6）土地利用规划

土地利用规划是依据国民经济和社会发展计划、国土资源和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，对一定时期内一定行政区范围的土地开发、利用和保护所制定的目标、计划和战略部署。土地利用规划确定区域土地利用结构，为城市发展提供充足的发展空间，促进城市化发展和区域社会经济的发展，并控制新增建设用地的数量。由此可见，土地利用规划影响土地利用结构和土地供给，从而影响房地产价格。

（7）行政隶属变更

行政隶属变更一般分为两种情况。一是级别上升，如将某个非建制镇改为建制镇，或将县级市升为地级市，省辖市升为直辖市，无疑会扩大城市用地规模和人口规模，加快城市化进程，增加房地产需求，从而使该地区房地产价格上涨；二是级别虽然不变，但辖区权由原地区划归为另一地区。这种划归一般是将原属较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，以利于经济均衡发展，因而会提高被划地方的房地产价格。

6）国际因素

现代社会，国际交往频繁，某个国家或地区的政治、经济、文化等，常常影响其他国家和地区。国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有影响。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。

（1）世界经济状况

世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。

（2）国际竞争状况

房地产是不可移动的，不像汽车、小麦等可以移动的商品能在国与国之间进行贸易，开展竞争，从而价格相互影响。所以，这里所说的国际竞争，主要是指国与国之间所吸引外来投资而展开的竞争。当竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取低价政策，从而会使房地产价格低落；但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。

（3）政治对立状况

如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。(www.xing528.com)

（4）军事冲突状况

一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带；如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以，在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。

7）心理因素

心理因素是影响房地产价格的重要因素。根据微观经济学原理，消费者偏好、消费者消费某种物品所感到的满足程度（即该物品的效用）都与心理因素密切相关，因此，它对物品的需求有很大影响，从而影响该物品的价格。人们急于出售或购买房地产的心理，往往会导致房地产成交价格偏离其正常价格。此外，某些地方讲究风水和门牌号码等的心理因素也会影响到房地产价格。

8）其他因素

房地产价格的宏观影响因素除了上面列举的七大类之外，还有一些其他因素，如某些重要政治人物的健康与生死状况，有时人们预期其会影响时局，从而会引起房地产价格的涨落。

2.3.2　区域因素

区域因素是指房产所在市场和地区的特性对房地产价格水平的影响因素。相对于宏观因素而言，区域因素的影响范围要小，一般影响到一个城市或城市的一部分，也可能影响到多个城市，尤其是影响到大城市周围的卫星城镇。但区域因素是房地产市场的直接影响因素，在房地产价格评估中，区域因素的分析和把握是房地产正确合理估价的关键。

1）商服繁华程度

商服繁华程度是指一个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影响程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区的物流、人流和信息流通量，从而影响到所在地区的房地产价格水平。

2）交通条件

交通条件是指一个城市或地区的交通通达程度与便利状况。交通条件的优劣将直接影响城市人流、物流的通达性及其交通运输成本（包括交通时间），明显影响人们的出行方便程度，从而影响房地产价格水平。

3）基本设施

基本设施是一个城市或地区的基本设施状况，包括城市供电、供气、电信、给排水等基础设施和学校、医院、银行、邮局等公用设施。城市基本设施的优劣将影响人们的生活、学习、工作的方便程度，影响人们的认知区位，进而影响房地产价格。

4）区域环境条件

区域环境条件是指房地产所在区域的环境质量，包括空气质量、水环境质量、噪声程度等。显然，随着人们生活水平的提高，对房地产，尤其是住宅类房地产的环境质量的要求将越来越高，这也将成为人们选购房地产的重要因素。

上述区域因素中，对于不同的房地产类型，其影响程度是不同的，甚至具有很大的差异。例如，对于商业房地产而言，商服繁华程度是最重要的因素；而住宅房地产的最重要因素也许是基本设施；工业房地产的最重要因素则是交通条件。因此，我们在分析或调查区域因素时，应针对房地产类型，具体分析。

2.3.3　微观因素

微观因素，亦称个别因素，是指具体影响某宗房地产价格的影响因素。这类因素对房地产市场的影响程度和影响范围最小，但对具体房地产价格的影响却是最直接、最具体的。影响房地产价格水平的微观因素包括物理因素、微观环境因素和权益因素。

1）物理因素

物理因素是房地产本身的自然条件，包括土地的位置、面积、形状、地形、地质与地貌；建筑物的外观、式样、朝向、结构、布局、楼高、楼层、设备配置、装潢、成新；房地产的临街状况、建筑容积率、利用类型等因子。

（1）土地位置

房地产土地位置的优劣，直接关系到其所有者或使用者的生活满足程度，或经济收益，或社会影响。因此，土地位置不同，例如坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有较大的差异，尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置的优劣所左右。

（2）土地面积

两块位置相当的土地，如果面积相差较大，它们的单位价格会有高低差异。一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。但在特殊情况下也可能有例外，面积狭小的土地却有很高的价格。例如，若某块土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值，则该块土地的拥有者可能以“缺了我不行”的心态待价而沽，而相邻土地的拥有者为求其土地能得到有效利用，则可能不惜以高价取得该块土地。

土地面积如果过大，土地单价也可能较低。因为面积较大，总价较高，会减少潜在购买者数量。另外，面积过大的土地在利用时通常需要拿出较多的土地用于道路等基础设施和公共服务设施建设，从而会减少可利用土地面积。

土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方房地产市场如果普遍接受高层楼房，则在该地区，较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的单位价格会高于较小面积土地的单位价格。相反，如果某地方市场仅能接受小型建筑形态，则较大面积土地的单位价格与较小面积土地的单位价格差异不会很大。

（3）土地形状

土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形（但长宽的比例要适当）的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。通常为改善形状不规则土地的利用，多采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。

（4）地形、地势

由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发建设成本、利用价值或者景观等，从而影响其价格。一般的说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。但是，如果土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。

在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格，因为地势低不仅下雨时容易积水、潮湿，而且会影响建筑物的气势、可视性（即要被看得见）。气势、可视性对于写字楼都很重要，可视性对于商铺很重要。把地势与当地的降水量结合起来，可以较好地看到地势对房地产价格的影响。地势虽然低洼，但如果降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响就大。

（5）外观

建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，特别是在外形方面会让人产生不好的联想的，则价格就低。

（6）建筑结构

对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。因此，不同结构的建筑物的价值会有所不同，特别是在地震多发地区。例如，砖混结构的价值一般要高于砖木结构的价值，钢筋混凝土结构的价值一般要高于砖混结构的价值。不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价值上来。

（7）设施设备

随着经济发展和生活水平提高，要求建筑物内设置完善的设施设备。因此，建筑物的设施设备是否齐全、完好（例如是否有电梯、中央空调、集中供热、宽带等）对其价值有很大影响。当然，不同用途和档次的建筑物，对设施设备的要求有所不同。一般的说，设施设备齐全、完好的，价值就高，反之价值就低。

（8）空间布局

空间布局影响到建筑物的使用，对房地产价格有较大影响。不同用途的建筑物，例如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求并不相同。一般的说，平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的，价值就高，反之，价值则低。尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价格高低的重要因素之一。

（9）装饰装修

房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修、粗装修和毛坯房三大类。一般的说，同类房地产，精装修的价格要高于粗装修的价格，粗装修的价格要高于毛坯房的价格。当然，装饰装修是否适合人们的需要，其品位、质量等如何，是非常重要的因素，有些装饰装修不仅不能提高房地产的价值，甚至还会降低房地产的价值。

（10）建筑容积率

容积率的高低对地价也有很大的影响，在估价时一定要弄清容积率的确切内涵。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的和不包含地下建筑面积的。在补交土地使用权出让金方面，有的地方政府规定地下建筑面积不用补交或者只按照地上建筑面积土地使用权出让金水平的一定比例（如1/3）补交。这些规定对地价都有很大的影响。

2）微观环境因素

这里的环境条件是指影响具体房地产或房地产小区的微观环境，包括空气质量、水环境质量、噪声状况、视觉、环境卫生、日照、通风、采光、温度、湿度等因子。

建筑物应满足防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等要求。对建筑物防水的基本要求是，屋顶或楼板不漏水，外墙不渗雨。对建筑物保温、隔热的基本要求是，冬季能保温，夏季能隔热、防热。对建筑物隔声的基本要求是，为了防止噪声和保护私密性，能阻隔声音在室内与室外之间、上下楼层之间、左右隔壁之间、室内各房间之间传递。对建筑物通风的基本要求是，能够使室内与室外空气之间流通，保持室内空气新鲜。对建筑物采光、日照的基本要求是，白天室内明亮，室内有一定的空间能够获得一定时间的太阳光照射。采光、日照尤其对住宅和办公楼比较重要。

因此，上述诸方面是否良好，对房地产价格有较大影响。以日照为例，有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照。自然状态下的日照长短，主要与所在地区的纬度高低和气候有关。日照在一个地区基本上是相同的，因此主要是考察受到人为因素影响下的日照长短。受到人为因素影响下的日照长短，主要与朝向、周围建筑物或者其他物体（如山体、树木）的高度、距离等有关。一般的说，受到周围建筑物或者其他物体遮挡的房地产的价格（尤其是住宅的价格）要低于无遮挡情况下的类似房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。

3）权益因素

拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术（包括建筑施工技术、建筑材料性能）及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制（以下均是指这类限制）。因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响周围和社会公众的利益，即称为权益因素。

一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面：①房地产权利的设立和行使的限制；②房地产使用管制；③房地产相邻关系的限制。

（1）房地产权利及其限制

拥有的是所有权，还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大的差异。拿地役权来说，对于供役地而言（在地役权关系中，有需役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而获便利的土地为需役地；为他人土地的便利而供使用的土地为供役地），是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。

以共有的房地产为例，如果共有人较多，对于房地产的维护、修缮、处分等很难达成共识，部分共有人如果不堪其繁而转让其在共有的房地产中享有的份额，这时的成交价格多会低于正常价格。

此外，权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。例如，地下矿藏、埋藏物等是否自动地归属于土地拥有者，世界上各个国家和地区的规定不一。在中国内地，虽然境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外均可以通过政府出让方式取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营，但取得的土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施。例如，《中华人民共和国民法通则》第七十九条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条规定：“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”在欧洲许多国家，地下资源的所有权与土地所有权也是分开的，规定地下资源属于国家，地主开采地下资源要先向政府购买或将出售的收入与政府分成。在加拿大，地下矿藏在有些省，如安大略、魁北克和阿尔伯塔，成为单独的产权，不再自动地附属于土地。

美国关于土地所有权的规定与上述国家和地区不同。在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。从地下资源的有效利用看，美国的制度有其鲜明的特点。首先，因为每个拥有土地的人都会关心自己的土地下面可能有些什么宝藏，他会自己花钱请地质学家来考察，有点眉目之后他会请勘探队来钻探。一旦有所发现，他的土地价格立刻成倍地上升，否则他的投资将受到损失，他只能自认倒霉。这就从经济上鼓励了资源的发现，不用政府去费心。其次，矿藏的采收率（采集到的矿石占储量的比例）成为地主自己关心的事，他必定会在经济合理的范围内尽量将地下资源采集上来，不会发生掠夺性开采。最后，私人拥有地下资源，使他有全权选择资源的利用方式，包括将土地与资源一起出售，与开采专营企业联营，出租开采权，对资源开采所得分成并监督资源的合理利用，或放置等待市场价格更高时再进行开采等。他选择的方案对全社会而言同时一定也是代价较小而产出的价值最大的方案。但美国的制度容易引起贫富悬殊，诱使一些人陷入风险和破产。选择不同的规定各有其理由，区别在于有的更着重效率，有的更着重公平。

（2）房地产使用管制

世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用，特别是土地利用都有较多的限制。对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。

就规定用途来看，商业、办公、居住、工业等不同用途对土地条件的要求不同；反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途（例如用于商业、办公、居住还是工业或绿化）对地价有着很大的影响。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。

（3）房地产相邻关系的限制

房地产相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。特别是从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此，相邻关系的存在对房地产价格有一定的影响。

一方面，相邻关系要求房地产权利人应当为相邻权利人提供必要的便利，包括：①应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利；②对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利；③对相邻权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用其土地、建筑物的，应当提供必要的便利。

另一方面，相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物，制造噪声、光、电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。

复习思考题

1.什么是房地产价格？

2.房地产价格的种类主要包含哪些？

3.房地产存在价格的前提条件是什么？

4.房地产价格形成的理论依据有哪些？

5.什么是房地产的需求和供给？

6.房地产均衡价格的经济学意义是什么？

7.房地产供求变化对均衡价格的影响有哪些？

8.什么是房地产的需求弹性和供给弹性？

9.房地产价格的特征及其与一般物品价格的区别是什么？

10.影响房地产价格的宏观因素主要包括什么？

11.影响房地产价格的区域因素主要包括什么？

12.影响房地产价格的微观因素主要包括什么？