房地产价格特征-房地产估价

房地产价格与一般物品的价格既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处。如前所述，房地产包括土地和建筑物，故首先单独介绍一下地价与一般物品价格的不同，然后再介绍房地产价格的特征。

2.2.1　地价与一般物品价格的不同

地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面：

1）生产成本不同

一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐，所以，一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。例如，一块位置和自然风光较好、适宜建造别墅的未开发土地，价格可能很高，但此之前可能并未投入劳动。从更深的角度考察，一般物品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕着“劳动价值”而上下波动；地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化，即地价=地租÷利息率。

2）折旧不同

一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，因此有折旧。而土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。但中国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。因为这种土地使用权的剩余使用年限随着时间的流逝而越来越短，最终会被国家无偿收回，因此，购地者必须在土地使用年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。而如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。因为在土地所有权交易下，新的土地所有权人不存在购地资本逐渐回收的问题。不考虑购地资本逐渐回收的原因很简单，因为购地者可以永续拥有土地，即购地资本在拥有土地期间总是以土地实物形式存在，他可以根据需要随时将其转化为货币资本而收回，还可能获得一定的增值收益。

3）价格差异不同

一般物品，如电视机、汽车，人们可以大量制造，同一品牌、同一型号的很多，故其价格较一致。土地由于具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金（如大城市商业中心的土地），有的可能一文不值（如偏远的荒漠土地）。

4）市场性质不同

一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全竞争型市场，形成的地价受主观因素的影响较大。马克思曾说过：“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西（如土地），或者至少不能由劳动再生产的东西（如古董，某些名家的艺术品等）的价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定。”

5）价格形成时间不同

一般物品由于相同的很多，易于比较，为较完全市场，且价值不很大，因此，价格形成的时间通常较短。土地由于具有独一无二的特性，不易于比较，为不完全竞争型市场，而且价值量大，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成。因此，地价形成的时间通常较长。

6）供求变化不同

地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，其供给弹性较小。所以，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。从全社会的角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定的用途的土地来说，土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占其他用途的土地。例如，商业可以挤占居住用地，住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占农业用地。

2.2.2　房地产价格的特征

1）房地产价格受区位的影响很大

这个特征显而易见，不再论述。

2）房地产价格实质上是房地产权益的价格

房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权不明或权属有争议，而价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。所以，从这种意义上讲，房地产价格是房地产权益的价格。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切关系是必然的。当然，在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。

3）房地产价格实体具有双重性

房地产是以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系。这一概念指出了房地产商品的物质构成，即房地产是房屋设施与土地的有机统一体。这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体性质，其中一部分来源于开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值；另一部分则来源于土地使用权价格（从经济意义上说，它是地租的资本化，是土地所有权在经济上的实现）。房地产价格的这一特征是房地产价格的本质特征。

4）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金(www.xing528.com)

房地产由于价值量大、寿命长久，出现了买卖和租赁两种交易方式，两个市场并存。有些类型的房地产，如公寓、写字楼、旅馆，租赁甚至是主流。所以，房地产同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称之为源泉价格，即这里的交换代价的价格（简称价格）；另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称之为服务价格，即这里的使用代价的租金（简称租金）。一般物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。

房地产的价格与租金的关系，就像本金与利息的关系。如果需要求取价格（相当于本金），只要把握租金（相当于利息）与资本化率或报酬率（相当于利息率，通常简称利率），将租金资本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率，也可求得。具体的求取方法是收益法。此方法将在本书第七章详细介绍。

5）房地产价格是在长期考虑下形成的

因为房地产的价值量大，人们对其交易一般是谨慎的，并且由于房地产具有独一无二的特性，对影响其价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解，因此，房地产的交易价格很难在短期内达成。另外，一宗房地产通常与其周围的房地产构成某一特定的地区，而该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，所以，房地产价格也是在考虑该房地产过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成房地产现在的价格。

6）房地产价格具有计划性

在社会主义市场经济条件下，房地产价格的计划性主要表现在政府对房地产价格的管理和调控上。目前，国家对房地产价格的管理，一般采取三种形式。

（1）实行国家定价与国家指导价、市场调节价相结合

这是按照房地产商品的普及程度、供求状况和社会承受能力对房地产商品分别实行的三种价格。

①实行国家定价的范围是：国家建设用地的土地补偿费；国家建设征用土地的安置补助费；被拆迁房屋的拆迁补偿费；私房落实政策作价费；原享受国家或单位补贴的商品住宅的买卖；联建公助、民建公助、住宅合作社的房产；公有旧住宅出售及其出售后的交易；其他享受优惠待遇的房屋；拆迁房屋实行拆一还一，交换房屋产权，按成本价进行调产的房屋；私有房屋继承、分家析产、赠与。

②实行国家指导价的范围是：单位购买私有房屋；商品住宅；私房租赁价格。

③实行市场调节价的范围是：私人购买私有房屋；侨汇房；非居住的商品房；土地使用权有偿出让；在土地使用权有偿转让地块上所建造的房屋；通过市场租赁的工商业用房。通过实行国家定价、国家指导价和市场调节价的管理形式，有利于搞活房地产经济，稳定价格，满足不同层次的需求。

（2）实行价格审批制度

这是房地产出租、出售价格和收费标准，要按国家有关规定，报经当地物价、房管等部门核准。如私房买卖价格须报房屋所在地房管机关同意；租赁合同须经房管机关审核同意等。

（3）实行限价政策

这是房管或物价部门根据市场行情和房地产商品计价原则，对房屋出售和出售价格规定最高限价，防止价格失控。

7）房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响

一般物品由于品质相同，可以开展样品交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，难以受交易者个别因素的左右。房地产由于不能搬到同一处作比较，具有独一无二的特性，要认识房地产，只有亲自到实地勘察，而且由于房地产价值量大，相似的房地产一般只有少数的几个买者和卖者，有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者。所以，房地产价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。

8）房地产价格与用途相关

房地产价格与其用途相关性极大。一般商品的价格由其生产成本、供给和需求等因素决定，其价格并不因使用状况的不同而产生差别，而房地产价格是其租金的购买价格，租金是由房地产使用者支付租金的能力和意愿决定的。因此，在市场经济条件下，如果一宗房地产用于商业比用于住宅有利，其价格必然取决于商业用途。

9）房地产价格具有可比性

房地产价格尽管具有与一般商品不同的许多特征，但并不意味着其价格之间没有联系。事实上，可以根据房地产价格的形成规律，对影响房地产价格的因素进行比较，从而比较房地产的价格。