农村住房投资与农民收入关系-中国村庄建设问题

一、讲求效益

由于现代村庄是城市化体系的基础层次，其发展水平、发展状况一方面受周边城乡、所在区域经济社会发展影响，另一方面也牵制和影响整个区域以及城市化进程。如果完全听任经济发展的自然选择，或为追求局部利益各自为政地发展，村庄建设必然出现结构趋同，布局凌乱，土地资源浪费，环境污染，基础设施规模不经济等问题，影响整个城市化的整体协调发展。需要有科学的规划引导现代村庄建设，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

现代村庄建设规划要尽可能地以较小的投入，获得较大的经济效益，那种片面追求城市标准，贪大求洋，急于求成，脱离实际的建设思路要调整；村镇的各项建设要协调发展，那种只顾上项目上企业盖住宅，忽视基础设施建设和居民文明素质提高，致使村镇“脏乱差”，出现“黄赌毒”的做法要纠正；珍惜和合理利用土地环境资源，那些布局不合理，土地资源环境被破坏、污染的生产建设项目要停止。要根据本地的资源、产品特点和优势，以市场为导向进行乡村经济结构整治，发展特色经济，形成非农业、农副产品生产加工销售基地；要选择以本地资源为主，或有本地传统技艺特色的产业项目，作为村庄的支柱产业。

国内外一些经验、做法值得推广和借鉴。如依照中心村镇总体规划，划定“农田保护区”、“宅基地限制区”；通过并村集中、缩宅腾地，增加存量土地，整理农业用地，化零为整，建设农业园区；采取多种形式组织村镇房地产开发；在当地政府统一组织下，采取股份制等形式进行公共基础设施建设；建设量大的村庄，由村庄和乡镇政府统一组织，按照批准的规划，统一征地，统一设计，统一施工，分片开发，配套建设，建成一片，退耕一批。西方一些国家重视乡村旧房的改造，他们认为，将农村中一部分房屋改造成富有魅力的建筑，既有物质价值又有文化、历史和社会价值。

农民住房建设是现代村庄建设的基础工作，社会效益、经济效益非常重要。

1949年以来，随着农村社会经济发展，乡村中曾有几次较大的建房高潮。一是50年代中期一度经济繁荣，一大批农民进行房屋维修和新建住宅，但在1958年“大跃进”中实行林、田、路、水统一规划，强调集中居住，不少村庄被拆并，其房梁等建筑物被强行用作电线杆及兴修水利和大炼钢铁用，随之出现三年自然灾害，乡村房屋一度减少。以后到60年代中期又一度兴起建房热，但这是恢复性的。

进入80年代，随着改革开放，农民收入增长，乡村盖房掀起高潮。80年代前半期是建房高潮，1985年乡村居民人均居住面积14．7平方米，是1978年的1．8倍。短短7年时间面积几乎增加了1倍。1978年后乡村居民生产性用房大约是人均3－4平方米，这一点几乎没有什么变化，因此1985年后建房增加主要是供住宅用。中国人的传统习惯是有了钱就盖房。从80年代中后期开始，一部分地区的农民富裕起来，有的农民在外打工挣了钱，也都回家盖房。因此80年代中后期，有一部分农民住宅建筑已不仅是满足居住需要，而且是在追求生活舒适的需要，住房是财富最明显的标志，是儿子招亲的重要吸引力，也可以作为借贷担保的抵押，故而富裕地区许多建房已大大超出实际需要。造成建房热的因素还有房子可以作为个人永恒的财富，不因发生政治运动而受到影响，这与土地财产恰成鲜明对比。1949年后土地曾分到户再收回，再分，而房子盖起来则永远是自己的。从80年代后期至今，乡村居民建房速度比80年代前半期有所下降，但建房质量有所提高，农民家庭建房总支出费用呈大幅度上升趋势。如：单位房屋造价，1990年是1985年的2．55倍，1993年又是1990年的1．32倍。到1996年农民生活用房中的砖木和钢筋混凝土结构房屋比重达到74．4%，比1985年的50．8%增加23．6个百分点之多。同期，乡村居民住宅房子的每间价值由465．75元增至2565．81元，后者是前者的5倍多。乡村建房开始从增加面积为主走向以提高质量为主阶段。同时，由于中国地缘辽阔，各地经济发展和生活居住习惯差异明显，不同地区在住房上也有很大差别。1993年，浙江农民人均居房面积居全国第二位，四川第三位；但是居住质量上四川比江苏省和北京市郊等要差得多，如江苏的华西村、北京市郊的窦店村等农民住房条件已大大超过城市标准，而在一些贫困地区，一些农民还住在茅草屋中，更谈不上什么水、电、下水道等公共设施了。

农民住宅建设无论是从家庭微观还是从全国宏观来看，都是一笔不小的投资。平均每户农民家庭投资于建房资金1987年为401元，1990年为512元，1993年是765元，1996年达到1349元，尤其是进入1993年后农民对住房支出绝对量呈加大趋势。到1996年，平均每个建房户投资建房资金已达22903元，农民住宅造价平均每平方米234．05元，分别比1990年增长67．59%和100%，也比1994年分别增加12．86%和9．44%．从全国来看更是一个庞大数字，仅“八五”期间（1991－1995年），村镇住房投资即达8311．54亿元。

乡村建房几乎全部靠农民自身积累，毫无其他来源，在那些经济收入低的地区，农民建房是个不小的负担。从全国三大地区来看，中西部地区农村用于住房的投资不仅绝对数量少，且在家庭收入支出中的比重也低，其住房条件的差距进一步扩大。除了原有的差距外，近年中西部地区农民用于建房投资不到东部地区的50%。尤其是公共设施方面，下水道几乎未提到建设内容上，其他如道路、绿化、供水等设施建设也很落后，这些公共设施即使在一些比较发达地区也比较落后，特别是直接关系到人们健康的洁净饮用水普及率低。

与农民建房经济效益低下紧密相关的是村庄发展无序，出现“空心村”问题。

有些村由于缺少村庄规划，农民新的建房用地安排随意性很大，杂乱无章，而且大多数新房都建在村庄外围，造成了诸多的“烂心村”、“空心村”。

如：农村住宅“一户多宅”问题。一种是农户既有老住宅，也有新住宅。这种情况一般是这样形成的：新批住宅后，原有房屋保留或未按协议规定拆除老屋，土地退还村集体；原村集体房屋变相买卖或村民之间房屋转让形成；父母过世后，子女继承房产形成；村、镇政府管理不严造成。一种是住宅只有一处，但附属房等又在另一处。这些问题在旧村改造中很突出。

旧村改造中产生“一户多宅”的原因，一是大多数的旧村改造只是改造村庄的一部分，而不是全村的改造。由于受各村经济实力等多种因素的限制，有的是改造村庄内的一部分建筑，有的是对村庄内的几条道路进行改造。这样，就不能完全改变原有住宅“一户多宅”的现状，不能按多处合计面积来安置拆建用地面积。旧村改造中拆了村民的一处住宅，就必须把这一处的住宅用地补偿安置给村民，最后，旧村改造后，村民的住宅仍然保持着“一户多宅”的现状。(www.xing528.com)

二是根据旧村改造规划，原有主体房屋有保留，只拆除了部分建筑或附属房、天井，要求安置住宅用地的。这种情况往往是农民近几年来刚刚拆旧翻新建设后的住宅（新建房屋补偿价格高）和不影响采光、通风等条件的以及符合旧村改造规划的住宅。如要拆除这部分建筑或附属房、天井，一些地区特别是城区、城关近郊等地区的农民，由于受地价高、土地可以非法买卖的金钱利益驱使，他们就要求政府部门安置土地，而不愿意用货币形式来兑现土地。否则的话，他们就以不拆建为要挟，影响整个旧村改造工作的开展，由此而产生了新的“一户多宅”的现象。

三是不合理的析产与分户。如父母过世后，房子由几个儿子继承，而且几个儿子都有房屋，当遗留的房屋要旧村改造时，几个儿子都要政府给予安置宅基地，就又形成了新的“一户多宅”现象。

解决旧村改造中农村建房的这些问题，首先必须要有经济效益和社会效益统一的村庄改造与整治规划，土地管理部门应加强对村级班子旧村改造工作的监督和指导，在确认村民原有房屋的土地权属面积和控制分户条件的基础上，合理安置拆迁面积，统筹安排建房用地，严把拆建安置用地的土地审查、审批关，用经济手段调节和法律手段制裁相结合的办法，做到农村用地安排“一户一宅”。

如：严格原有土地权属面积的认定和拆建面积的安置，同一户的用地安置，要以被拆迁多处用地面积之和作为安置该户面积的标准。规划部门在规划时，要严格控制建房用地面积，设计房屋套型要多样化，满足不同农村建房户的需要。在此基础上，根据拆建户拆建面积的多少，按土地法和旧村改造的有关规定，批建安置用地。允许拆迁户按规定合法分户，但要严格控制分户条件，夫妻之间不能分户，父母与已经到法定结婚年龄的子女包括双农全女孩户可以分户等。允许被拆迁的住房困难户在旧村改造的基础上批地或购置集体土地建房，建立拆迁土地面积与安置土地面积差的地价找补制度，等等。

村庄整治改造建设中的“空心村”现象，影响农村发展，阻滞现代村庄建设，它造成了有限土地资源的严重浪费，影响了农村社区落后面貌的改善，成为农村经济社会可持续发展和现代化进程的“绊脚石”。

2003年浙江农村在繁荣和发展过程中就出现了这种令人担忧的现象。许多村庄在建设过程中，新建住宅“摊大饼”式不断向四周扩张，而位于村庄中心的老村区则保留了大量的破旧建筑，而且许多已经无人居住。如：有580多人的青田县阜山乡西溪村，2003年实际只居住着40多人。当时这个村已有200多人出国，300多人外出打工或移居县城、丽水和阜山乡中心村等地，西溪村成了一个人去村空、名副其实的“空心村”。

“空心村”的产生有着复杂的因素，人口的大规模迁移是形成“空心村”的一个重要原因。在过去的十年，浙江城乡间的坚冰开始化解，全省城市化率年新增2%－3%，每年都有将近70万农民摇身变为“城里人”。由于当时为了鼓励农村人口向城镇集聚，解决进城人口的“退路”问题，允许进城人口保留在农村的承包地和宅基地，于是，在“农民变市民”之后，农村出现了农民“挪窝”不“腾笼”的现象，被进城农民遗弃的房屋成了“空心村”的重要组成部分。

农村建设缺乏规划、建设管理滞后，也是造成“空心村”出现的原因。农村问题专家指出，许多农民对村建规划的目的和重要性认识不足，全村“一盘棋”的观念淡薄，认为“规划规划，不如用手比划”，新建房布局杂乱无章。同时，由于农村建房实行“先建新房，后拆旧房”的方法，因此一些农户在建起新房之后，便不再拆除旧房，此外，还有的农民认为老房子是“祖宗留下来的”，动不得。

据浙江省建设部门介绍，在浙江的不少农村，村庄建没有规划或不按规划办事，新房零星分散，旧房没有拆除，相当多的村庄，旧村居住户寥寥无几。此外，一些村庄的规模不断膨胀，农户随意圈占耕地、外迁建房的现象十分突出。

浙江省国土资源厅统计，2003年，浙江全省建设多占用耕地45万多亩，相当于一个中等县的面积。仅在上虞市，农村私人建房建新不拆旧的比例就高达30%。一边是土地闲置，一边是不少地方出现“无处建房”的现象，土管部门每年被迫从有限的耕地指标中切出一部分，安排缺房户私人建房。

“空心村”的大量出现不仅浪费了有限的土地资源，也对农村的居住环境造成不良影响。“空心村”现象破坏了农村的景观布局，还使道路网络、给排水系统等基础设施难以按规划实施。此外，“空心村”还对农村的安全构成隐患，“空心村”中遗留下来的旧房子大多为木结构，成为农村火灾的主要源头。“空心村”的房屋大都年久失修，在发生台风、暴雨等自然灾害时，极易发生倒塌事故。

一些专家提出，目前，“空心村”的治理工作主要由国土资源部门和建设部门负责，但事实上，这项工作相当复杂，除了上述两家，还涉及农业、交通、环境、消防等诸多部门。更为重要的是，“空心村”的治理工作还要有部门统一组织协调，目前各个职能部门“自扫门前雪”的状况，显然无法满足综合治理的需要。