裁判发现：罗湖法院典型案例评析

——中原地产代理（深圳）有限公司诉俊宝俏温泉概念商贸（深圳）有限公司居间合同纠纷案

【要点提示】

合同双方不是“面对面”，而是分别不同时间在居间人面前签订合同，如果后签订方对合同内容有所修改，而相对方又提出异议的，应认定该合同未成立，居间人不能请求委托方支付报酬。

【案例索引】

一审：深圳市罗湖区人民法院（2008）深罗法民二初字第1798号

【案情】

原告：中原地产代理（深圳）有限公司

被告：俊宝俏温泉概念商贸（深圳）有限公司

深圳市罗湖区人民法院经审理查明：2008年7月24日，原告作为经纪方，被告作为承租方，签订了编号为004081的《房屋租赁合约》一份。合约约定，出租方（甲方）同意将深圳市罗湖区深华商业2513单元之物业出租给承租方（乙方），即本案被告。该合约对租期、免租期、交楼日期、租金等事项均作了明确约定，并约定：乙方签本合约的同时须支付定金人民币3000元，由甲方以定金名义签收后作实。该定金在甲乙双方签署《深圳市房地产租赁合同书》后自动转为租赁保证金的一部分；基于经纪方促成租赁合同中所提供之服务，于签署本合约时，甲、乙双方应各向经纪方支付佣金人民币4500元；自本合同生效起，甲乙双方任何一方违反本合约不租赁该租赁房地产的，则违约方除向经纪方支付前款约定之佣金外，还须代替守约方直接支付前款约定的守约方应付经纪方之佣金。合约最后的备注栏注明：甲方实际交楼日期不迟于8月10日，以实际为准，起租日期自动顺延，甲方负责提供13和14单元之间隔墙，并开好双扇玻璃。

被告签署上述合约时，向原告支付了款项人民币3000元，原告陈述其已将该款支付给了出租方。原、被告签署上述合约时，出租方并不在场。后，原告将该合约交由出租方签署，杨继锋在出租方处签字，并捺手印。杨继锋签字后的《房屋租赁合约》，在免租期及交楼日期处有改写痕迹，将原先的“免租期自2008年8月1日起至2008年8月15日”，改写为“免租期自业主交楼之日起7日”；将“交楼日期为2008年8月1日”，改写为“交楼日期为2008年8月10日左右，见备注”。改写处没有出租方或承租方的签字及手印。被告知晓该事实后，认为改写处未经其同意，遂拒绝承租涉案房产及支付佣金。

【审判】

深圳市罗湖区人民法院认为：本案为居间合同纠纷。根据本案查明事实，双方争议的焦点问题是：原告是否促成了被告与案外人之间租赁合同的成立。

根据我国法律规定，合同依要约、承诺方式成立的，承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容做出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。因此，判断本案所涉租赁合同是否成立的关键是案外人签署合同及对有关条款修改的行为是对原告要约的承诺，还是否构成了新的要约。对此，原告庭审认为，本案合同即使有修改，也只是对合同内容的一个具体化，没有实际损害被告利益，被告以此为由拒绝支付佣金，不能成立。本院认为，原告作为居间方，在促成合同签订时，应遵循法律规定的合同成立的正当程序，不能限制或剥夺当事人签订合同的自由。本案所涉租赁合同的当事人是被告和案外人，是否决定签订合同、是否同意对合同条款的内容予以变更，是合同当事人的权利和自由，而不是原告的权利。因此，在判断合同中修改的条款是否构成新的要约时，应以法律的规定及当事人的意思为依据，而不应以条款的修改客观上有无损害当事人的利益为依据。本案所涉《房屋租赁合约》在出租人签字确认后，从形式上看，涉及到了对免租期及交楼日期的修改，符合法律关于“对要约内容的实质性变更”的规定，该修改的内容应视为新要约。另外，根据我国《合同法》第31条的规定，在承诺人对要约的内容做出非实质性的变更之后，要约人及时表示反对的，该承诺仍然不生效。因此，即使本案《房屋租赁合约》的修改之处属于对要约的内容做出非实质性的变更的情形，基于被告在知晓合同条款的改动之后，随即提出了异议的事实，也不能认为案外人对条款的修改及签字确认行为属于合法的承诺。(www.xing528.com)

综上，虽然原告在本案所涉租赁合同上有盖章确认的行为，但其后案外人对条款的修改及签字确认行为并不属于合法的承诺，本案所涉租赁合同依法应认定为未成立。在本案租赁合同未成立且其原因并非归咎于被告行为的情形下，原告作为居间方要求被告支付佣金及其利息，没有法律依据，对其诉讼请求，本院依法予以驳回。被告答辩称要求原告返回诚意金，因其未以诉的方式提出，本院在本案中对此不作处理，被告可以另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：

驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的诉讼请求。

一审宣判后，双方当事人均未在法定期间内提起上诉，本判决已发生法律效力。

【评析】

我国《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”据此规定，从法律形式上看，合同一经签订（签字或盖章），就视为成立。但本案所涉合同的签订具有它的特殊形式，即是在居间方的撮合下，合同双方是在不同时间在合同上签字或盖章的。且后签订合同一方在签字时对合同内容有所修改，而先盖章的一方当事人在盖章之时并未预知此事实，知道后亦表示反对。鉴于先盖章一方当事人的该抗辩主张，法院审查后，依据我国《合同法》关于“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”之规定，依法将该合同认定为未成立，是合法合理的，并未违反我国《合同法》第32条之规定精神。其法理基础在于，判断合同是否成立，应以当事人的真实意思表示是否一致为实质标准。我国《合同法》第32条规定的是合同成立的法律形式标准，合同成立的形式标准与实质标准有冲突时，应采用实质标准。本案例反映了合同成立与否的法律认定中的特殊问题；也反映出居间方在促成合同成立可能产生的道德风险，法律有加以规制之必要。下面对此作简要阐述。

一、合同成立的法律意义

《合同法》第8条第1款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”据此规定，依法成立的合同即对当事人具有拘束力，不论其是否已经生效。《合同法》第44条第1款规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，合同成立的是合同生效的前提，且通常情形下，合同生效与合同成立是同时的。合同成立并生效后，不仅会在合同当事人之间发生债权债务关系，同时亦会对合同之外的第三人产生影响。如第三人故意侵害合同当事人的合同权利时，通常可构成侵权行为；同时，如本案例所显示，合同成立与否是判断合同关系之外的居间方是否有权获得报酬的标准。因此，合同成立的法律意义不仅仅是发生在合同双方之间，也会延伸到介入合同关系的第三人。

二、合同成立的法律标准

依据《合同法》的相关规定，在合同成立的方式上，我国是采取要约、承诺的方式，即一方发出要约，受要约人承诺的，合同即告成立。合同成立的方式解决的是合同如何成立的问题，一是需要两方以上的法律主体，二是需要一致的意思表示。对何为要约、承诺，法律都有明确规定（要约是希望和他人订立合同的意思表示；承诺是受要约人同意要约的意思表示），从其含义可以看出，《合同法》规定的合同成立方式亦包含了合同成立的实质标准问题，即双方一致的意思表示，即合意的存在，是合同成立的实质标准。鉴于从合同成立方式的角度来判断合同是否成立，具有一定的抽象性，为了便于普通人判断合同是否成立，对经济交往中最常采用的以合同书形式订立的合同，《合同法》规定了一个从法律形式上判断合同是否成立的标准：签字或盖章。该标准具有直观性，符合一般人的观念，但只是一个法律形式标准。依据一般原理，形式是应服从于内容的。因此，在理解和运用我国合同法的上述法律形式标准时，应对我国合同成立的方式包括合同成立的实质标准也有充分的理解，不能片面地运用法律形式标准来判断合同是否成立，即应结合合同成立的具体方式和过程来判断合同是否成立。如上述案例，从法律形式上看，合同书上当事人已签字或盖章，如果片面地理解和运用《合同法》第32条之规定，就会认定双方所签之合同已经成立。但是，上述案例所涉合同双方并不是“面对面”地在合同上签字或盖章的，而是分别不同时间在居间方的面前签订合同的，且后签订方对内容有改动之处。据此事实，依据《合同法》关于合同成立方式的具体规定，应采实质标准而不是法律形式标准来判断该合同是否成立。

三、居间方在促成合同成立过程中的道德风险及其控制

按照《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，可以要求委托人支付报酬。据此，居间人为了获取报酬，会用尽一切办法促成当事人签订合同。由于居间方并不是合同的当事人，其对合同成立的追求，主要的不是出于对合同权利本身的期待，而是出于对其自身利益的追求。因此，在居间过程中，可能产生居间人的道德风险，也即，为了促成合同成立，居间人可能会出现有损合同当事人的行为。如本文案例显示，居间人在委托双方未谋面的情形下，分别由委托双方在合同上签字、盖章，即是居间人为了迅速促成合同的订立而采取的一种措施。居间人采取该种方式促成当事人签订合同，其首要考虑的是如何尽快促成合同的订立，而不是合同双方的利益。该种没有给予当事人充分和必要的“面对面”磋商机会的方式在实质上容易导致合同当事人缔约的程序权利受到限制、进而导致合同出现未成立的情况，最终居间人追求的自身目的也难以实现。基于上述考虑，法律有必要规定居间人的诚信义务，以保障合同双方是否缔约的程序权利得以实现及控制居间人的道德风险。我国《合同法》第425条对此就规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒订立与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”根据该规定的精神，基于控制居间人道德风险的需要，居间方在促成合同成立过程中的诚信义务应是多方面的，而不仅限于法律规定的情形。法院在司法过程中，亦应根据该规定精神及法律有关合同成立的规定和理论，对居间方参与下的合同是否成立作认真、妥当地审查，以维护合同双方的正当权益，引导居间人依法、规范服务。

（撰写人：雷桂森）