——沈晓峰诉深圳市鸿丰酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷案
【要点提示】
因承租人违约导致房屋租赁合同于履行期限届满前解除，承租人要求出租人赔偿其因对租赁房屋进行装饰装修而遭受的损失，法院不予支持。
【案例索引】
一审：深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三初字第2421号
【案情】
原告：沈晓峰
被告：深圳市鸿丰酒店管理有限公司
深圳市罗湖区人民法院查明以下事实：2006年10月13日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《租赁（承包）合同书》，合同约定：被告将深圳市罗湖区春风路广西经贸大厦首层西侧⑤、⑥号商铺出租给原告作为餐厅使用，建筑面积计约78．2平方米；租赁期为5年，自2006年10月30日起至2011年10月30日止，开始计付租金的日期为2006年12月1日；租金为月租金总额人民币12000元，从第3年（2008年10月1日）起逐年递增3%，且双方约定了装修期。同时原、被告在合同中约定：若超过一个月未交纳租金或累计其他应交费用欠费总额相当于一个月的租金时，被告将停止提供有关设施给原告使用（如水、电、空调等），由此造成的后果由原告自负，同时有权终止合同，原告除赔偿被告经济损失外，被告将没收全部保证金作为违约金（被告对原告的投资不作任何补偿）。原告接收租赁房产后，对租赁房产进行了装修，供作茶餐厅经营至2007年8月30日。2007年8月30日，原、被告对茶餐厅物品进行了盘点，经双方确认并交由被告代管。同日，原告将茶餐厅钥匙交付给被告的员工，之后未再使用租赁房产。本院于2008年12月26日作出（2008）深罗法民三初字第1847号民事判决，认定：原告与被告之间的租赁关系至原告向被告交付租赁房产钥匙之日起已经解除，并判决原告需向被告支付拖欠租金及其他应交费用人民币27707．4元，且该判决已生效。
原告认为，原告为租赁经营投入了20余万元的资产和装修，虽然双方租赁合同关系已解除，但当初交还房屋时，双方明确是让被告代管财产。现被告将房屋另行出租给他人使用，构成对原告财产的擅自处分，严重损害了原告合法权益，违反了合同约定，应当承担违约赔偿责任，故诉请法院判令：（1）被告赔偿损失22万元；（2）被告承担本案诉讼费用。
【审判】
深圳市罗湖区人民法院认为：原告与被告所签订的《深圳市鸿丰酒店管理有限公司租赁（承包）合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格依约履行。
在租赁合同履行期内，原告自动撤离租赁房产并将租赁房产钥匙交付给被告，且之后未再使用租赁房产，故自钥匙交付之日起双方租赁合同关系解除。本案中，原告起诉要求被告赔偿的损失分为两部分：（1）茶餐厅资产盘点清单中所列物品损失。此类物品未形成附合，其所有权仍属于原告，且被告在庭审中也承认只是替原告代管清单中所列的物品，故原告有权搬走。原告起诉时并未诉请搬走茶餐厅资产盘点清单中所列物品，庭审中也未变更诉讼请求，故原告可自行搬离或循求其他途径解决。原告称被告于代管期间使用过上述物品，被告予以否认而原告又未提交证据加以证明，故对此部分损失，本院不予支持。（2）原告装修茶餐厅的装修损失。经被告同意，原告对租赁房产进行装修，装修物与租赁房产形成附合。合同履行期内，原告违反合同约定，拖欠被告租金、水电费、管理费等费用且提前搬离租赁房产，导致合同解除。租赁合同中，双方并未对形成附合的装修物的处理作出约定，且原告又未提交其他证据证明被告同意利用，故因原告违约导致合同解除，原告无权要求被告赔偿剩余租赁期内装修残值损失。且根据合同约定，因原告违约导致合同终止的，被告对原告的投资不作任何补偿。综上，对原告要求被告赔偿其损失人民币22万元的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：(www.xing528.com)
驳回原告的诉讼请求。
该判决宣判后，双方当事人均没有上诉。
【评析】
在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，伴随发展产生的大量房屋纠纷形成诉讼进入司法领域。在房屋租赁合同纠纷案件中，关于装饰装修物的处理一直是理论界和实务界高度关注的问题。正确划分装饰装修物的形态、准确区分合同效力和不同违约情形是正确审理此类纠纷案件的关键。
一、房屋租赁中装饰装修物的形态划分
房屋租赁合同中，承租人对房屋的装饰装修既包括一般意义上的装饰装修，也包括改建和增设他物。按装饰装修物与租赁房屋的结合程度，可划分为附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物。装饰装修物已与房屋结合在一起非毁损不可分离或者分离需花费巨大，可以认定形成附合；装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则认定未形成附合。之所以如此划分，其法律意义在于，依照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，不能产生所有权变动的法律后果，其所有权仍属于承租人，房屋租赁合同无效或者被撤销、解除后，承租人有权拆除取回，拆除造成房屋损坏的，应当恢复原状，若出租人想要留用，则应当支付相应对价；对于形成附合的装饰装修物，为保证充分实现物的使用价值和效用，出租人依照添附可直接取得附合物的所有权，但应视不同情形确定是否应当给予承租人关于装饰装修费用的适当补偿。
二、房屋租赁合同解除时，形成附合的装饰装修物的处理
一般而言，当房屋租赁合同履行期限届满后，附合的装饰装修物价值对于承租人来说，已经在租赁期限内使用完毕，因此，在房屋租赁合同履行期限届满时，出租人不用对附合的装饰装修予以补偿，但是，出租人自愿补偿的，则尊重当事人的意思自治。
若在房屋租赁合同履行期限届满前，出租人和承租人解除合同的，由于承租人对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用，故在剩余租赁期内附合的装饰装修物还存在一定价值，此价值称为剩余租赁期内装饰装修残值，关于此价值的处理，则要把握两个原则：（1）尊重当事人的意思自治，若双方对形成附合的装饰装修物的处理有约定，则从约定；（2）从违约责任角度确定装饰装修残值损失承担主体。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条对此问题已作出明确规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。
本案属于因承租人违约导致房屋租赁合同解除时装饰装修残值的处理。承租人违约导致合同解除，其应当承担相应的违约责任。而因其违约致使其不能完全享用附合的装饰装修，损失也只能由其自行承担，出租人作为守约方，没有义务对承租人的此种损失负责。如果承租人违约导致租赁合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失得到支持，就等于“违约行为受到保护，守约行为受到制裁”，明显与公平原则、诚实信用原则相悖，与《合同法》所规定的违约责任精神不符。
特别要提醒注意的是，承租人若要对租赁房屋进行装饰装修，应事先取得出租人同意；未经出租人同意，装饰装修发生的费用，则由承租人自行负担，且出租人还可请求承租人恢复原状或赔偿损失。
（撰写人：田小蓉）
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
