先履行抗辩权的行使与双方违约问题

——蔡钶诉福华（深圳）地产发展有限公司商品房销售合同纠纷案

【要点提示】

虽然补交面积差价是购房者依约应当承担的义务，但是，在开发商未能举证证明其已履行了通知购房者补交面积差价义务的情况下，无权行使先履行抗辩权，应按照合同约定为购房者办理《房地产证》。

【案例索引】

一审：深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三初字第396号

二审：深圳市中级人民法院（2009）深中法民五终字第1383号

【案情】

原告：蔡钶

被告：福华（深圳）地产发展有限公司

罗湖区人民法院经审理查明以下事实：1997年11月5日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的罗湖区清平路福德花园大厦商住房柏景豪庭（B）座1904房，房屋建筑面积为39．94平方米，售价为人民币11188．48元／平方米，房款总价人民币446868元；交付使用的房地产实际建筑面积如大于或少于合同规定的面积的，被告或原告有权要求对方以面积差额的购房价格补交或退还款项；被告应在领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记；如因被告的过失造成原告不能按法定期限领取《房地产证》，从被告取得房地产《竣工验收证书》之日的第一百八十天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由被告向原告支付租金直至产权登记机关核发《房地产证》之日止。

1998年10月21日，原告依合同约定的方式向被告支付了购房款；被告也于1999年9月3日取得了《深圳市建设工程竣工验收证书》，但在办理房产转移登记过程中，深圳市房产登记部门发现该房产实际竣工后的查丈面积超过了合同约定面积（2．38平方米），故对被告的登记申请做退件处理。后被告一直未为原告办理《房地产证》，故原告诉至法院，请求法院判令被告立即为原告办理房屋产权证，并支付不履行办证义务的违约金。

被告答辩称：原告的《房地产证》未能办理是因为原告没有补交面积差价，是原告自己的违约行为所致，被告是在合法行使先履行抗辩权。所以原告的诉请不应得到支持。(www.xing528.com)

【审判】

深圳市罗湖区人民法院认为：原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的禁止性及强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务。被告在领取《深圳市建设工程竣工验收证书》后，未按合同约定的时间履行通知原告办理《房地产证》的义务，也未按合同约定时间办理所购房产的《房地产证》，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。另一方面虽然补交面积差价是原告依约应当承担的义务，但是，在原、被告双方的合同附表五中特别约定了原告的通信地址，被告的通知亦应以合同约定的地址为依据。被告未能举证证明其已履行了通知原告补交面积差价义务的情况下，无权行使先履行抗辩权。综上，罗湖区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告应于本判决生效之日起十日内办理原告所购位于深圳市罗湖区某花园大厦B座某号房《房地产证》。二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付自2007年12月5日至2008年12月4日期间的延期办证违约金人民币25777元。三、原告应于本判决生效之日起十日内向被告支付房屋面积差价人民币26629元。四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回被告其他反诉请求。六、以上二、三项相抵后，原告应于本判决生效之日起十日内向被告补交人民币852元。

宣判后，原、被告均不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，请求撤销或变更一审判决。深圳市中级人民法院二审审理后认为原审法院查明的事实正确，适用法律正确，程序合法，依法维持一审判决。

【评析】

房地产事业近几年的蓬勃发展，卖房、购房的热浪一波又一波，由此产生的纠纷问题日新月异，房屋实际面积超出或少于购房合同约定面积的情况时有发生，引发的纠纷内容也是千奇百怪：有超面积，卖方白送，买方也不要引起退房的纠纷；有因此引起的房屋补差价纠纷；有房屋买卖因房产证上无超出面积的登记引起的纠纷……种种纠纷的发生，往往牵扯到合同中的先履行抗辩权的行使与双方的违约问题。在双方签订了合同之后，当负有先履行义务的一方，没有依约履行义务或履行义务严重不符合约定的时候，后履行一方如何保护自己的权益呢？

所谓先履行抗辩权，在《合同法》第67条中有明确的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。

根据这条法规，在实际的购房合同中，买卖双方应依据合同的约定行使先履行抗辩权：（1）当事人双方互负债务。比如卖方负有办理产权过户的义务，有付清款项的义务；（2）当事人的债务有先后履行的顺序。比如买方应先付清尾款，卖方应在一定期限内申请房地产转移登记；（3）先履行的一方没有履行义务。比如买方没有补交面积差额的购房价格。当满足以上三个条件时，后履行的这一方就可以拒绝履行其义务，而不需要承担违约责任。

而先履行抗辩权的另外一层意思：就是当先履行的这一方虽然履行了义务，但是履行的义务不符合合同的约定，比如说卖家虽然交房了，但是有墙皮脱落，地板开裂等违约情况，那么买家就可以拒绝交付一部分尾款，这也是一种先履行抗辩权。另一方面先履行抗辩权的行使，产生了后履行一方可一时中止履行自己债务的效力，对抗先履行方的履行请求，以此保护自己的期限利益、顺序利益。在先履行一方采取了补救措施、变违约为适当履行的情况下，先履行抗辩权消失，后履行一方应当履行其债务，比如买方补交了面积差额的购房价格，卖方就应相应的办理产权过户。

最后，在买卖双方对此无任何约定的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”在《商品房销售管理办法》第20条也有相关规定，买卖双方可以根据这些规定一一比对解决相关问题。

（撰写人：吕雯雯）