标的物交付形式及买卖不破租赁原则的适用分析

——戴青松诉深圳市朗钜实业有限公司、深圳市特发联城地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案

【要点提示】

在租赁物所有权发生转移的场合，新所有权人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，不得以所有权对抗承租人租赁权的正常行使。即使买卖双方约定了将房屋本身交付给买方，该约定也不能对抗承租人，承租人租赁期限内仍可以合法的占有、使用房屋，只是其应当向新的所有权人交付租金。

【案例索引】

一审：深圳市罗湖区人民法院（2006）深罗法民三初字第795号

【案情】

原告：戴青松

被告：深圳市朗钜实业有限公司（以下简称朗钜公司）

被告：深圳市特发联城地产发展有限公司

深圳市罗湖区人民法院经审理查明如下事实：两被告是朗钜御风庭的开发商。2004年2月20日，两被告取得朗钜御风庭项目的《预售许可证》；2004年12月21日，两被告开发的朗钜御风庭取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，具备交付使用的条件。2005年5月16日，被告朗钜公司与深圳市点心意饮食连锁有限公司（简称点心意公司）签订《房地产租赁合同书》，约定由被告朗钜公司将朗钜御风庭104、 105号房出租给点心意公司作为商铺使用，建筑面积293．91平方米，租金为每平方米每月人民币74元，租期10年，从2005年5月25日至2015年5月22日止，租金从第四年开始每年在上一年的基础上递增5%。合同签订后，被告朗钜公司依约将上述房产交付点心意公司使用。2005年5月28日，朗钜公司与点心意公司共同到房屋租赁所办理了房屋租赁备案登记。2005年7月15日，原告与朗钜公司签订了《朗钜御风庭商铺买卖认购书》（简称认购书），约定由原告认购两被告开发的朗钜御风庭104、105号商铺，建筑面积293．91平方米，折后总价为人民币5738002元。双方在认购书中还就其他权利义务关系作了约定，并特别约定：“本认购书项下买卖楼宇所未详尽设定之双方任何一方之权利义务，无论销售面积、质量标准、交付／入伙时间、违约责任及其他，双方同意，可以而且应当以将来签署的正式的《买卖合同》为据。”“双方明白，本认购书仅为确认楼宇买卖的阶段性／预约性形式，不能借此替代未来的《买卖合同》而成就双方的交易。因此，待《买卖合同》签订后，本认购书同时作废。”此外，双方还在认购书的备注处特别注明“此铺位连同租约一起出售，租约内容为（深井烧鹅）租期从2005年5月23起至2015年5月22日，从第四年开始每年租金在上一年的基础上递增5%。发展商须在客户交齐40%首期款后十天内递件办理房产证，并且须要单独办理。”2005年8月9日，原告与两被告签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买两被告开发的朗钜御风庭104号房，建筑面积178．33平方米，总价人民币4038976元；两被告须于原告付清全部楼款之日起七日内将房地产交付原告使用，如被告不能依约交房，应向原告支付房款总价日万分之五的违约金，并赔偿原告的损失。上述合同签订后，原告依约交付首期款且于2005年9月9日经银行按揭付清全部房款。而涉案房产朗钜御风庭104号房目前则仍由点心意公司承租使用。

原告诉称：原告从两被告处购买涉案房产，已依约交付首期款且于2005年9月9日经银行按揭付清全部房款，但被告却一直未将房产交付原告使用，故请求法院判令：（1）被告立即交付原告购买的朗钜御风庭104号房；（2）被告支付违约交房的违约金，违约金按购房总价的日万分之五计算，自2005年9月17日计至被告交付房产之日止（暂计至2006年4月17日为人民币424092元）；（3）由被告承担本案诉讼费用。

两被告则答辩称：其已为原告依法办理产权证书，但是原告购买的是连租约一起的房产，涉案房产已合法出租，所以答辩人无须再次交付房产。原告只享有收取租金的债权请求权，而不享有交付房产的物权请求权。

【审判】

深圳市罗湖区人民法院认为：原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，是有效合同，原、被告双方应按合同的约定各自履行义务。本案争议的焦点在于：原告与两被告在房地产买卖合同中约定的交付房屋究竟是以怎样的形式交付？是交付房屋本身还是转移房屋的租金收益？对于这一争议焦点，原告认为在房地产买卖合同签订之后，认购书就同时作废，双方的权利义务关系应当以房地产买卖合同的约定为准，买卖合同并未就涉案房屋已经出租作出特别约定，所以，两被告应当向原告交付房屋本身而非转移房屋的租金收益。两被告则认为，虽然认购书在房地产买卖合同签订之后就作废，但是，认购书所反映的案件事实则是不变的；原告在签订认购书的同时就明确知道房屋已经出租给案外人，两被告无法向其交付房屋本身，而只是转移房屋租金收益权，所以，房地产买卖合同约定的交付房屋的时间实际上应为转移房屋租金收益的时间。本院采纳两被告的观点，认为从合同当事人的真实意思表示出发，应当认定交付房屋是将房屋的租金收益转移原告享有，而非将房屋本身交付原告直接占有。因此，对于原告请求两被告实际交付房屋并承担延期交楼违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下：(www.xing528.com)

一、驳回原告要求两被告立即交付朗钜御风庭104号房的诉讼请求。

二、驳回原告要求两被告承担自2005年9月17日至2006年4月17日期间延期交楼违约金诉讼请求。

一审宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已经发生法律效力。

【评析】

本案的处理涉及标的物交付的形式及“买卖不破租赁”原则的适用两个问题，以下就这两个问题予以评析。

一、关于标的物交付形式的问题

在日常生活当中，物的交付无非就是占有物的一方将物体本身交给另外一方占有，但交付在法律上的含义则并非仅此而已。交付作为民法上特定的概念，其在形式上既包括直接交付，也包括简易交付、占有改定和指示交付等间接交付。所谓简易交付是指受让人在动产物权受让前已先行占有动产，让与人将动产物权转让给受让人时无须现实交付即可发生物权转让的效力；所谓指示交付是指让与人转让动产物权时，因动产正由第三人占有，让与人不进行现实交付，而是将其对第三人的返还请求权让与受让人；所谓占有改定是指动产物权转让时，让与人与受让人约定由让与人继续占有动产，受让人取得动产的间接占有，以代替现实交付。2007年3月16日通过颁布的《物权法》首次以立法形式在法律上确认了简易交付、占有改定和指示交付等间接交付形式。由于交付是动产物权的公示方式，而不动产物权公示的方式则主要是登记，因此，理论界对于交付形式的研究以及物权法关于交付形式的规定主要是针对动产的交付。然而，就不动产而言，也存在交付形式的问题，只是交付本身并不具有不动产物权变动公示的意义，因此，动产交付形式的研究及规定对于不动产交付问题亦有借鉴意义。

本案处理的关键就在于弄清当事人合同约定的房屋交付究竟是怎样的交付形式，而这一问题应当根据合同的目的以及合同的实际履行情况并结合交付的法律形式来确定。本案中，虽然认购书约定了一旦买卖合同签订则认购书就自动作废，但是，从认购书的签订来看，原告明确知道其购买的房屋之上设立了一个长达10年的租赁权。基于“买卖不破租赁”的法律规定，原告在购买房屋的当时就明确知道其在租赁期限内无法取得房屋本身，而只能取代两被告取得房屋的租金收益。虽然在取代认购书的房地产买卖合同中未再就此作出特别约定，但是，基于诚信原则并从合同目的出发，当事人对交付房屋的真实意思表示应当解释为是将房屋的租金收益转移原告享有，而非将房屋本身交付原告直接占有；只有在点心意公司的租期届满后，点心意公司将房屋直接交还原告，原告才能对房屋直接占有。由此看来，作为出让人的被告是将其对房屋的收益权及租期届满后的返还请求权让与作为受让人的原告，房地产买卖合同约定的房屋交付符合指示交付的特征。

二、“买卖不破租赁”原则的适用问题

即使当事人约定了交付的形式是指交付房屋本身，原告请求两被告立即交付房屋的诉讼请求也不能获得支持。理由就在于“买卖不破租赁”的规定。《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一规定在学理上称之为“买卖不破租赁”原则。根据这一原则的要求，在租赁物所有权发生转移的场合，新所有权人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，不得以所有权对抗承租人租赁权的正常行使。这一规定的立法缘由在于维护租赁关系乃至整个经济秩序的稳定。正因为有了这一规定，即使当事人约定了将房屋本身交付给原告，该约定也不能对抗承租人即点心意公司，点心意公司在10年的租赁期限内仍可以合法的占有、使用房屋，只是其应当向新的所有权人即原告交付租金。原告不能依据与两被告的买卖合同要求立即交付房屋，其只能依据买卖合同要求两被告承担不能立即交付房屋的违约责任。

值得注意的是，《合同法》第229条的规定实际上比“买卖不破租赁”原则的适用范围更广，不仅适用于因买卖而使租赁物所有权发生转移的情形，而且适用于因其他事由而使租赁物所有权发生转移的情形，例如赠与、继承、遗赠等事件引起的租赁物所有权发生转移。

（撰写人：戴少雄）