善意第三人法律保护与典型案例评析

——贺明辉诉辛玉燕、深圳市星联地产顾问有限公司京湖分公司房屋买卖合同纠纷案

【要点提示】

房屋共有人擅自出售共有房屋属于无权处分，但基于对善意第三人的保护，其所签订的房屋买卖合同并非因此无效。因无权处分导致房屋买卖合同履行不能的，无权处分人应承担违约赔偿责任。

【案例索引】

一审：深圳市罗湖区人民法院（2007）深罗法民三初字第299号

【案情】

原告：贺明辉

被告：辛玉燕

第三人：深圳市星联地产顾问有限公司京湖分公司

罗湖区人民法院查明以下事实：2006年12月1日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（经纪方）签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定：原、被告双方同意通过第三人出售及购入位于深圳市罗湖区春风路新银座大厦B座12层17单元，房屋转让成交价为人民币481600元；定金人民币2万元，其中定金人民币2万元在签署合同当日交付，如买方不能履行本合同，则已付定金由卖方没收，但卖方不得向买方进一步追究责任或者要求赔偿损失，如卖方不能履行本合同则须双倍返还定金给予买方，但买方不得向卖方进一步追究责任或者要求赔偿损失。当日，原告将定金人民币2万元交予被告签收；涉案房产登记的产权人为被告辛某一人，卖方一栏处签署的是辛某一人的名字。被告在签订以上房产买卖合同之后，以交易价格过低，其家人（丈夫）不同意交易为由表示不再履行合同。

原告认为《房屋转让合同》合法有效，被告在签订《房地产买卖及经纪合同》时称房产为被告个人所有，随后因房屋价格上涨不同意履行出售房屋的义务，构成违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。被告则认为涉案房屋属于被告与其丈夫的共同财产，被告丈夫不同意出售该房。因此三方签订的《房地产买卖及经纪合同》无效，被告无须就无效合同的不履行承担违约责任。原、被告双方由此发生纠纷，原告诉至法院，请求法院判令：解除《房地产买卖及经纪合同》，被告双倍返还原告定金人民币4万元。(www.xing528.com)

【审判】

深圳市罗湖区人民法院经审理认为：原告、被告、第三人签订的《房地产买卖及经纪合同》，是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。不动产物权登记具备公示公信的法律效力，本案涉案房产登记的所有权人仅有被告一人，并不包括其他共有权人，基于对不动产物权登记公示效力的信赖，无论是作为购房人的原告还是案外的其他人，均有理由信赖被告具有对涉案房产的完全处分权，被告处分该房产在法律上无须经过其他人同意就发生法律效力。我国法律规定了夫妻财产共有制，这是就夫妻内部的财产关系而言，就对外而言，财产归属应当以物权的公示为准，否则物权公示制度将丧失其应有的法律含义，最终危及整个财产关系的稳定性和市场交易的安全性。倘若按照被告的逻辑，则被告完全可以以其配偶同意房屋买卖而要求原告履行合同，也完全可以以其配偶不同意房屋买卖而要求不履行合同并免于承担违约责任，显然，市场交易的信用及秩序受到大肆破坏，对原告显失公平。因此，对于被告以涉案房产的处分未经共有权人同意的答辩意见，本院亦不予采纳。

既然合同合法有效，各方当事人均应当按照合同约定严格履行。被告未履行合同约定的相关义务，且明确表示不履行合同，已经构成违约，导致原告的合同目的无法实现，原告有权主张解除合同。合同解除后，被告应当承担双倍返还定金的违约责任，即被告除了返还原告已经支付的定金外，还应当赔偿原告一倍定金。

基于上述理由，罗湖区人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告贺明辉、被告辛玉燕、第三人深圳市星联地产顾问有限公司京湖分公司于2006年12月1日签订的《房地产买卖及经纪合同》。二、被告辛玉燕应于本判决书生效之日起十日内向原告贺明辉返还购房定金人民币2万元并向原告贺明辉赔偿一倍定金人民币2万元。

该判决宣判后，双方当事人均没有上诉。

【评析】

物权属于绝对权，故物权的任何变动均应进行公示。动产物权的公示手段是交付，而不动产物权的公示手段是登记。不动产一般是指性质上不能移动或者虽然可以移动但移动会损害其价值的物，房产属于典型的不动产。由于不动产具有重要的经济意义，所以法律规定了严格的不动产登记制度来确定其归属。不动产登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所谓公信效力是指，登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于依赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误的，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。因此不动产登记的公信力包括两层意义：一是登记的权利推定效力；二是不动产物权的善意取得制度。《物权法》第106条第1、2款规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本法条是关于善意取得制度的规定。依据上述法条，将登记在一方名下的房屋认定为夫妻共有财产并不意味着未登记一方的“隐性”共有权就会绝对受到法律的保护。因为不动产物权的登记只是一种权利的推定和法律意义上的权利承认，并非绝对不可“推翻”，这种权利的推定的意义之一在于维护登记制度的公信力，以保护信赖登记簿登记内容的交易人的利益。在登记名义人擅自将房屋处分给第三人的情形，虽然登记名义人系无权处分，但由于登记具有公信力，第三人有理由信任登记簿的记载。因此，一旦善意第三人完成登记，就可以取得房屋的物权（包括所有权、抵押权等）。未登记一方并不能以未经自己同意为由主张处分行为无效。只能向无权处分的夫妻一方请求赔偿损失。

综上，尽管根据婚姻法的规定，婚姻关系存续期间取得的、登记在一方名下的房屋原则仍然属于夫妻共有财产，但由于登记公信力的作用，法律保护善意第三人的合法权益。这种情形对于未登记一方而言存在着极大的法律风险。为防范此类风险，未登记一方也应当使自己的权利体现在登记簿上。具体途径有两个：（1）其可以向登记机构要求更正登记，如果登记名义人书面同意更正，则登记机构应当予以更正，从而将房屋登记在双方的名下；（2）如果登记名义人不同意更正，则未登记一方可以向法院起诉，法院一旦查明符合《婚姻法》关于夫妻共有财产的规定，就应当认定房屋属于夫妻双方共有。胜诉方可持判决书向登记机构办理更正登记。《物权法》第19条也规定了利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，还可以申请异议登记，并通过诉讼解决争议。同时，为防止在诉讼过程中登记名义人处分房屋，未登记一方可以先行办理异议登记。

（撰写人：王文英）