业主对侵犯建筑物所有权行为行使诉权

——蔡小伊诉百仕达地产有限公司建筑物区分所有权纠纷案

【要点提示】

个别业主对侵犯建筑物区分所有权共用部分共同所有权的行为行使诉权，有利于对房屋所有人的合法权益的公平保护，也符合诚实信用原则和公平正义原则。

【案例索引】

一审：深圳市罗湖区人民法院（2005）深罗法民一初字第3340号

二审：深圳市中级人民法院（2006）深中法民五终字第2203号

【案情】

原告：蔡小伊

被告：百仕达地产有限公司

罗湖区人民法院审理查明：被告通过合法方式取得百仕达花园的土地使用权。1998年12月10日，原告与被告（原名深圳百仕达实业有限公司）签订房地产买卖合同，购买被告开发的百仕达花园百怡苑18栋10D房。在被告提供的《房屋买卖合同》格式版本中，附表四为：甲方（被告）保留下列项目权益为本身拥有：（1）百仕达花园内的物业除乙方物业部分外，均为甲方所有，甲方在不违反《百仕达花园管理合约》规定的前提下有合法占有、使用、收益和处置的独家权利等。原告所购房屋已于1998年12月底交付使用。2000年7月，被告为了给本公司的办公场所提供空调系统，未经业主同意，在百怡苑18栋屋顶安装了中央空调冷却机组，该机组包括42个冷凝器、7个主机、2个配电箱，所在位置有一半以上在原告所住房屋顶上。空调机组开机时，有噪声和振动、热产生，因振动导致原告房屋有漏水现象。在被告的冷却机组开机时，18栋10D室内在关窗和开窗的情况下的噪声值昼间分别为39．4dB、44．9dB，夜间分别为39．9dB、43．6dB。根据《深圳市〈城市区域环境噪声标准〉适用区域划分》，原告房屋的位置处于翠竹2类标准适用区，噪声标准值应为昼间60 dB、夜间50dB。庭审过程中，经本院主持调解，双方未能达成协议。

以上事实有房地产买卖合同、照片、管理处整改通知、监测报告、空调安装档案、勘验笔录、当事人陈述等为证。

原告诉称：1998年12月10日，原告与被告（原名深圳百仕达实业有限公司）签订《房地产买卖合同》，购买百仕达花园百怡苑18栋10D房（以下简称18栋10D）。该房屋已交付使用，我已将购房款付清，并办理了房地产证。2000年7月暑假，在原告一家回乡期间，被告未经任何业主同意，擅自在百怡苑18栋屋顶安装了中央空调冷却塔42部，高压电箱8个。以上设施绝大部分安装在原告屋顶上。原告回来后，以上设备已安装完毕并开始运行。自此原告家人再也无法过上安宁的生活，一旦屋顶的冷却塔启动，就好像在原告家头顶上飞过大型喷气飞机，机器轰鸣、振动、产生大量噪声、振动及热浪，使原告苦不堪言，严重影响原告的正常休息与生活。特别是到了夏季，冷却塔全部启动，有时甚至开到夜里一两点钟，更使原告备受煎熬。原告多次向被告交涉，要求被告停止侵害，但被告要么置之不理，要么敷衍了事。向有关部门投诉，也没有得到解决。自从装了冷却塔以后，原告年迈的双亲不堪忍受，只好返回老家居住；孩子的作息和学业大受影响；丈夫也整日疲倦不堪，严重影响了其身体健康和事业发展；至于原告本人，由于几年以来长期受到噪声、震动侵扰，得不到正常休息，长期失眠，得了种下脑血管痉挛等病，长期打针服药，精神与健康都受到极大的损害。除此之外，被告在原告屋顶安装冷却塔，破坏了屋顶的防水层，冷却塔的震动造成房屋、墙壁出现裂痕，冷却塔排出的水经常积在屋顶天台，造成原告房屋渗漏，影响了原告的正常生活。另外，被告为了保护其在屋顶的冷却塔及其附属设施，经常将通往屋顶天台的通道锁闭，违反消防规定，造成消防隐患；百怡苑18栋屋顶属该栋全体业主所有，未经业主同意，被告无权擅自在屋顶安装冷却塔。被告擅自安装冷却塔的行为，侵害了18栋业主的合法权益。被告的上述侵权行为及其所造成的噪声及振动等环境污染，直接侵害了原告和原告的家人，给原告带来极大的精神和健康损害，并损害了原告的房屋。基于以上情况，原告坚决要求被告立即停止上述侵权行为，拆除其在屋顶安装的冷却塔及其附属设施；另外，被告的侵权行为几年来给原告带来极大的精神和健康损害，被告必须予以赔偿。请求法院依法支持原告的诉讼请求：（1）被告停止侵害，拆除安装在百仕达花园百怡苑18栋屋顶的中央空调冷却塔及其附属设施；（2）被告向原告赔偿精神损失人民币20万元；（3）由被告承担本案诉讼费用。

被告答辩称：（1）被告在楼顶上设的冷却塔并非针对原告个人，故原告不具备诉讼主体资格。（2）原告没有提供任何证据证明损害事实的存在。（3）原告起诉没有事实和法律根据，并超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉请，诉讼费由原告自行承担。

一审宣判后，被告提出上诉。二审双方未提交新的证据，二审认定的事实与一审相同。

上诉人（一审被告）上诉称：本案原审判决认定事实不清，适用法律失当。事实部分：首先，原审既然认定被上诉人为楼房共有部分、共有设备和附属建筑的共同所有权人，则该等共有权的行使即应由全体共有权人共同进行。但原审最终认定被上诉人可以代表全体共有权人行使共有权，实为自相矛盾。本案中，争议的风机系统所坐落的位置在百仕达花园百怡苑18栋楼顶天台，其所处方位并非上诉人一户私宅上方，属公共区域。而在我国目前法律体系下，共同共有其权利的行使须由全体共有人共同进行；任何他人或共有人中的一人或几人均不能当然取代全体共有人行使共有权的资格。故原告不具有提起本案诉讼的资格。其次，上诉人修建风机已有六年之久，被上诉人当时就知道自身权利受到侵害，其提起诉讼超过诉讼时效。适用法律部分，本案被上诉人不具有行使共同共有权侵害之诉的主体资格，应适用《民法通则》第六十六条的规定；被上诉人超过诉讼时效，应适用《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求，由被上诉人承担诉讼费用。

被上诉人（一审原告）辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。（1）上诉人侵犯了包括被上诉人在内的18栋业主对楼顶的共同所有权，上诉人未经被上诉人同意安装了一系列的设施设备，被上诉人作为共同所有权人之一，也是上诉人侵权行为的主要受害者，有权要求上诉人停止侵权，根据《民法通则》公平原则以及《物权法草案》有关规定，对于侵犯业主共同权利的行为，业主可以以自己名义提起诉讼，被上诉人享有实体权也享有诉权。上诉人要求停止侵权要征得所有共有权人的同意，没有法律依据。（2）上诉人未经被上诉人同意在被上诉人房屋天花板上安装有关设备，侵害了被上诉人的专有所有权，影响被上诉人房屋的质量，造成房屋渗漏多次修补不能解决，空调震动和噪声使被上诉人房屋价值贬损。（3）上诉人的侵权行为对被上诉人家人的正常生活和身心健康造成严重损害。第四，本案没有超过诉讼时效，上诉人的侵权行为处于持续状况，上诉人有权随时提出停止侵权。

【审判】

罗湖区人民法院经审理认为：本案为侵权纠纷。原告于1998年12月10日与被告（原名深圳百仕达实业有限公司）签订房地产买卖合同，购买被告开发的百仕达花园百怡苑18栋10D房，双方形成买卖合同关系，原告据此取得所购房屋的所有权及该栋楼房共用部分、共有设施设备和附属建筑的共同所有权。被告虽在由其拟定的格式合同中约定：甲方（被告）保留下列项目权益为本身拥有：（1）百仕达花园内的物业除乙方物业部分外，均为甲方所有，甲方在不违反《百仕达花园管理合约》规定的前提下有合法占有、使用、收益和处置的独家权力等。该约定违反了现代民法关于建筑物区分所有的基本理论，违反了公平正义和公序良俗，排除了购房者的主要权利，有关约定应属无效。所谓建筑物区分所有，是数人共同所有同一建筑物时，各自依其应有份额对独用部分享有专有权，全体成员对共用部分享有不可分割的共有权。按照该理论一幢房屋的所有业主对建筑物的共有、共用设备和附属建筑共同拥有所有权，应共同合理使用，房屋所有人以外的人如需使用建筑物的共用部位时，应取得各所有人的一致同意，并不能损害任一所有人的合法权益；建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第6、7条对此亦有明确规定。涉案房屋楼房的楼顶属于该栋房屋各所有人共同所有。被告认可原告为与其签订《房地产买卖合同》的一方当事人，但否认原告现在仍为该房屋的业主，被告对其反驳主张未能提供证据支持；本院主持的勘验过程中，原告的家属在勘验现场并在笔录上签字，故《房地产买卖合同》与勘验笔录相互印证，本院认定原告现仍为百仕达一期18栋10D的业主。被告于2000年，为自己办公需要，在18栋楼顶安装了中央空调冷却机组，但没有提供证据证实其安装行为取得18栋业主的一致同意。被告的行为侵犯了包括原告在内的18栋业主对楼顶的共同所有权，房屋漏水又侵犯了原告对于房屋的单独所有权，该侵权行为对原告影响尤其明显。被告主张原告行使建筑物共同所有权未取得其他业主的授权，本院认为，侵犯共同所有权的行为可能是对某些业主影响较大而对其他业主影响不大或没有影响，要求所有业主取得一致意见共同行使共同所有权不具有现实性，如若如此该权利的设置在实践中可能会形同虚设，以未取得其他业主授权为由限制侵权行为对其影响较大的业主行使权利，不利于对房屋所有人的合法权益的公平保护，也不符合诚实信用原则和公平正义原则，故被告的主张不成立。现原告以被告侵犯共同所有权为由要求被告拆除空调机组，符合有关规定，本院予以支持。空调机组在工作时产生的振动、噪声、热尤其对原告及其家人的身心健康和生活安宁造成一定侵害，经有关部门监测，噪声值未超过环保部门规定的标准值，故原告虽有一定的精神损害，但未造成严重后果，其要求被告赔偿精神损害抚慰金的请求，本院不予支持。关于时效问题，由于被告的侵权行为在本案诉讼中仍处于持续状态，原告在侵权行为存续期间随时可以主张停止侵权，故原告主张停止侵权没有超过诉讼时效。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十八条、第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条、《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：被告百仕达地产有限公司应于判决生效之日起三十日内拆除安装在百仕达花园百怡苑18栋楼顶的中央空调设施及其附属设施（包括42个冷凝器、7个主机、2个配电箱等）。驳回原告蔡小伊其他诉讼请求。

宣判后，被告提出上诉。

深圳市中级人民法院认为：双方当事人于1998年12月10日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同有效。被上诉人已经取得涉案房屋的所有权证，是合法的房屋所有人。上诉人在被上诉人所有的房屋屋顶擅自安装带有噪声和震动设备的行为，妨碍了被上诉人对自己享有产权的房屋的正常使用，给被上诉人生活带来不便。上诉人负有拆除噪声和震动设备、排除妨碍的民事责任。上诉人以提起本案诉讼的不是整栋楼房的全体业主来否定被上诉人的诉讼主体资格，理由不成立，不予支持。关于本案是否超过诉讼时效，被上诉人在该侵权行为的存续期间随时可以主张权利，要求侵权人停止侵权行为，排除妨碍，故被上诉人提起诉讼没有超过诉讼时效。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。(www.xing528.com)

【评析】

本案系因侵犯建筑物区分所有权引发的纠纷。建筑物区分所有权作为现代民法一项重要的不动产物权制度，已在我国2007年颁布的《物权法》中予以确立。该制度的确立对于解决此类纠纷具有重大指导意义，改变了我国民事法律制度对于此类纠纷无法可依的状况，弥补了我国民法没有建筑物区分所有权法律制度的缺陷。

本案的争议焦点为：被告是否构成侵权，侵犯了什么权利；原告是否具有诉权；原告的起诉是否超过时效。本案纠纷发生和审理时我国尚未出台《物权法》，一审法院在审理该案时，运用了现代民法关于建筑物区分所有权的有关理论对纠纷的性质和双方的法律关系进行了论述，据此得出被告的行为构成了对原告建筑物区分所有权的侵害，并引用《民法通则》第71条关于财产所有权的规定认定被告构成侵权并判决被告限期排除妨碍。但对权利如何行使，即原告是否具有侵犯建筑物共同所有权之诉的诉权，因当时没有法律依据，我院从民法基本原则公平正义原则的角度出发，认为原告虽没有其他业主的授权，但被告的行为对原告侵害后果明显、影响较大，认为原告可单独提起侵犯建筑物区分所有权之诉。如今《物权法》已经颁布实施，反过头来看，法院的认定与《物权法》第83条的规定是一致的，第83条第2款有规定，“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，该条未明确规定业主起诉的资格、条件、方式等，从有利于保护业主建筑物侵犯所有权的角度出发，我们可将之理解为任何业主均可提出侵犯建筑物区分所有权之诉。关于时效问题，我院认为由于被告侵权行为处于持续过程中，原告可随时提起停止侵权之诉，二审法院对该问题意见相同，此观点显而易见是正确的，在此不再赘述。一审法院运用民法建筑物区分所有的有关理论，对法无明文规定的情况予以认定和判决，有效地保护了当事人的合法权益。

二审法院引用《民法通则》第83条关于相邻权的规定，认为被告构成侵权，并要求被告排除妨碍。二审法院在《物权法》尚未出台的情况下，用相邻权的有关规定处理本案纠纷，与一审有异曲同工之妙。相邻关系制度是指相邻近的不动产各方的权利义务关系，具体指相互毗连的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面，根据法律规定产生的权利义务关系，一方的权利为相邻权。建筑物区分所有法律制度与共有和相邻法律制度有明显不同，下面对本案涉及到建筑物区分所有权的有关问题进行简要的探讨。

《物权法》第70条规定，建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权属于不动产所有权，与其他不动产所有权相比，具有以下法律特征：

1．权利主体身份的多重性

建筑物区分所有权由专有所有权、共用部分共有权及成员权三要素构成，该三要素相互独立，因而区分所有人的身份也具有多重性。就其专有权部分的所有权主体而言，区分所有权人为专有所有权人，就其对共有部分享有的所有权而言，区分所有人为共有所有权人，就其对区分所有建筑物行使管理权而言，区分所有人为成员权人。而一般不动产所有权，权利主体的身份具有单一性，要么是单独所有权人，要么是共有所有权人，不得同时兼有所有权人和共有权人的双重身份。

2．权利具有一体性

建筑物区分所有权具有一体性，即构成建筑物区分所有权三要素的专有所有权、共有部分共有权及成员权须结为一体，不可分离。鉴于此，三项权利须一体处分，不可分开处分。例如在转让、抵押或继承时，应将三者一体转让、抵押、继承。他人在受让区分所有权时，也须同时取得三项权利。

3．专有权具有主导性

在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有权具有主导性。体现在：第一，建筑物区分所有权人只有取得了专有所有权才能取得共用部分共有权和成员权。反之，区分所有人丧失了专有所有权也就丧失了共用部分共有权和成员权。第二，专有所有权的大小和比例决定了共有部分共有权和成员权的大小和比例。第三，建筑物区分所有权的设立和变更，只需登记专有权部分，共用部分共有权和成员权附属于专有权，不需要再行登记。

4．权利客体具有多样性

建筑物区分所有权由专有权、共用部分共有权和成员权三要素构成，其客体具有多样性。专有权的客体为建筑物材料堆砌而成的四周上下封闭的，在构造和使用上具有独立性和经济价值的建筑空间；共用部分共有权的客体是建筑物及其附属建筑物中的共用部分和设施如楼梯、走廊、地基、楼顶、管道等；成员权的客体为区分所有人作为管理团体成员所为的管理区分所有建筑物的管理行为，如公共设施维修、对建筑物不当使用加以禁止等。

5．权利内容具有复杂性

建筑物区分所有权的内容主要表现为三方面的权利、义务关系，即专有权人的权利义务关系，共有权人的权利义务关系以及成员权人的权利义务关系，其三种关系常相互交织，异常复杂。

建筑物的共有所有权是建筑物区分所有权结构中重要的“物法性”要素，与另一“物法性”要素即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的“两个灵魂”，即共同性灵魂与单独性灵魂。共有所有权指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用及收益的权利。建筑物区分所有人作为共用部分共有人所享有的权利主要有：（1）按照共有部分的种类、性质、构造、用途使用共有部分，违反使用用途的使用为不当使用，应按规约处理。如通行的楼道不得摆放杂物阻碍通行。（2）收益共享权，即共有人享有依规约或按其共有持分取得因共用部分所生利益的权利。如将楼顶作为广告位出租，每个区分所有人均有权按应有份额获得租金。（3）共用部分单纯修缮改良权，共有所有权人基于居住或其他用途之需要，有权对共用部分为单纯的修缮与改良。单纯的修缮改良是与变更的修缮改良相对应的一个概念，指不影响或损及建筑物共用部分固有性质的修缮改良行为。如楼顶住户为防止夏天过热，在楼顶加装隔热板，住户为夜行需要在共用走廊装电灯等。就共用部分为变更修缮改良是指改变共用部分的设置和结构的修缮、改良，是法律所不允许的。如将共用走廊隔出堆放杂物、在楼顶加建房屋等。

本案被告在18栋楼顶安装空调冷却塔，就属于变更的修缮改良。其安装行为不符合楼顶本来的用途，造成楼顶房屋墙体裂缝、房屋渗漏，房屋结构被破坏。而且被告不是建筑物区分所有权的所有人，无权对18栋共用部分进行任何的修缮改良。故被告的行为是对18栋业主建筑物区分所有权的侵犯。

本案被告在18栋楼的楼顶安装空调冷却塔，该冷却塔产生噪声、震动和热，震动导致原告房屋有裂缝并长期漏水，原告作为顶楼业主深受其害，严重影响原告及其家人的正常生活。被告的行为不仅侵害了18栋所有业主的共用部分共有权，还侵害了原告房屋的专有所有权。

我国《物权法》未颁布时，建设部2001年8月15日修正的《城市异产毗连房屋管理规定》就对建筑物区分所有权的有关内容进行了规定，虽然该规定中并未使用建筑物区分所有权的概念。被告的行为不符合我国当时施行的《城市异产毗连房屋管理规定》。该规定的第2条规定：本规定适用于城市内的异产毗连房屋。本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。第7条规定：异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。第8条规定：一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。第11条规定：因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责修缮。以上规定中“异产毗连房屋”即指区分所有的建筑物。

关于本案另一焦点，原告可否单独提起侵犯建筑物区分所有权的共有权之诉，《物权法》第83条第2款有规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，该规定没有明确业主行使诉权的方式，即所有业主一致同意、一定比例业主同意才能起诉，还是任何业主都可起诉。笔者认为从公平原则和诚实信用原则的角度出发，任何业主对侵犯建筑物区分所有权共用部分所有权的行为都可起诉。理由如下：（1）侵犯共同所有权的行为可能是对某些业主影响较大而对其他业主影响不大或没有影响，本案即属于此类情况，要求所有业主或一定比例业主取得一致意见才能行使共同所有权的诉权不具有现实性，如若如此该权利的设置在实践中可能会形同虚设，不具有可操作性。（2）允许业主单独对侵犯共同所有权的行为进行起诉，符合其他未起诉业主的利益，对其他业主有益无害。（3）以未取得其他业主授权为由限制侵权行为对其影响较大的业主行使权利，不利于对房屋所有人的合法权益的公平保护，也不符合诚实信用原则和公平正义原则。基于以上理由，笔者认为所有业主对侵犯建筑物所有权中共用部分所有权的行为均可起诉。

（撰写人：雒虹媛）