——郑文祥诉熊小莉所有权确认纠纷案
【要点提示】
受托人办理委托事项不得滥用权利，而应当选择对委托人最有利的条件完成任务，否则，由于受托人的过错给委托人造成的损失，受托人要承担相应的赔偿责任。
【案例索引】
一审：深圳市罗湖区人民法院（2008）深罗法民三初字第383号
二审：深圳市中级人民法院（2008）深中法民五终字第1928号
【案情】
原告：郑文祥
被告：熊小莉
深圳市罗湖区人民法院查明如下法律事实：
原告郑文祥与被告熊小莉于2000年向银行借贷36万元，以人民币515411元的总价格共同购买了深圳市罗湖区春风路长丰苑逸华阁23D房产，双方各享有50%产权。2007年7月20日，原告郑文祥委托被告熊小莉提前清偿银行贷款、出售该房产。2007年7月24日，被告熊小莉从自己的私人账户中划出人民币28万元至贷款银行，清偿了剩余贷款人民币271508．62元。2007年7月27日，被告熊小莉与自己的亲戚熊小玲签订房地产买卖合同，将其与原告郑文祥共有的长丰苑逸华阁23D房产以人民币515411元的价格出售给熊小玲，并于2007年8月2日办理了产权变更登记手续。
2008年3月，原告郑文祥起诉至深圳市罗湖区人民法院，诉称位于深圳市罗湖区春风路的长丰苑逸华阁23D室本是原告郑文祥与被告熊小莉的共同财产，在出售前原告郑文祥对该房产享有50%的产权。根据评估公司出具的房屋价格评估报告，该房产在2007年7月的市场价为人民币672650元。被告熊小莉受原告郑文祥委托出售两人共有的房产，却将房产以明显低于市场价的价格出售给了其亲戚，且独自占有了全部的售房款，请求法院确认原告在长丰苑逸华阁23D室于2007年7月27日被转让前享有50%的所有权，并判令被告向原告支付售房款的50%人民币257705．5元，赔偿原告的损失即房屋交易价格与房屋实际价格之间差价的50%人民币78619．50元，以及以上款项的利息。
被告熊小莉辩称：自己接受原告郑文祥的委托后，从自己的私人账户上划出人民币28万元提前清偿了剩余的贷款人民币271508．62元，并将两人的共有房产以人民币515411元的原价格予以出售，在办理受托事务时不存在任何过错，因此不应当承担任何赔偿责任。扣除提前清偿的银行贷款后，自己仅需向原告郑文祥支付售房款121951．19元。
【审判】
深圳市罗湖区人民法院认为：被告在答辩中已经确认，在出售房产之前，原告享有50%的产权，因此对原告第一项诉讼请求本院予以支持。对于原告的其他诉讼请求，本院认为，原告与被告签订的委托书是双方的真实意思表示，应当认定合法有效。委托合同系以双方信任为基础，被告根据委托书所进行的民事行为，原告本应接受相应的法律后果，但前提是被告在办理委托事项的过程中不得滥用权利，即被告应当遵守相应的注意义务。原告与被告于2000年以每平方米不足人民币8500元的价格购得该房产，而被告在2007年出售房产的过程中，又以相同价格将该房产出售给其亲属。根据深圳市国土资源和房地产管理局网站上公布的《2007年上半年深圳市房地产市场分析报告》显示新建商品房交易均价为人民币12293．15元／平方米、《2007年1～8月深圳市房地产市场分析报告》显示新建商品房交易均价为人民币12803．17元／平方米、《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》显示新建商品房交易均价为人民币13211．62元／平方米。虽然原告、被告所进行的系二手房交易，但从该系列报告中可以看出房屋价格上涨的趋势，因此可以认为在被告交易时，该房产的正常价格应当超过其当时购买的价格。就争议房产出售时的市场价格，原告提供了评估事务所的报告，被告在质证中认为“该报告中说明未对房屋内部进行勘测，评估结果是假设房屋未装修时的价值”，而根据双方的诉辩意见可以认定争议房产在出售时已经过装修，在未对装修进行评估的情况下产生的评估结果，必然小于包含装修的情况下产生的评估结果，且评估报告中载明“假设该物业为普通装修的价值”，因此该结果对于被告并无不利。且在本案审理过程中，本院认为根据案情需要应当对该房产出售时的价格进行评估，并要求双方配合，但被告拒绝，故关于出售时的市场价格本院以原告提供的评估报告为准，即人民币11002元／平方米。本院认为虽然被告也以相同价格将自己所有的部分出售，但出售对象为其亲属，且交易价格远低于正常的市场价格，被告在代原告出售房产的过程中存在过失，应当赔偿原告相应损失，该损失以原告提供的评估报告确认价格为基数，被告应当赔偿原告的损失为人民币（672650－515411）／2＝78619．5元。对于原告要求被告给付售房款人民币257705．5元的诉讼请求，本院认为，虽然原告称按揭款系由其支付，但本院调查证据显示，付清银行按揭款项系从被告账户划出，原告该主张无证据支持，扣除按揭款后的售房款应为人民币515411－271508．62＝243902．38元。因该房产系原、被告共有，故该售房款应当按照原告与被告相应的份额进行分配，原告应得人民币121951．19元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四百零四条、第四百零六条之规定，判决如下：(www.xing528.com)
一、原告于2007年7月27日出售前享有深圳市罗湖区春风路长丰苑逸华阁23D50%产权；
二、被告于本判决生效之日起十日内给付原告售房款人民币121951．19元并支付利息（该利息自2007年8月28日起至付清之日止，利率按中国人民银行同期一年期短期贷款利率计算）；
三、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告人民币78619．5元并支付利息（该利息自2007年12月28日起至付清之日止，利率按中国人民银行同期一年期短期贷款利率计算）；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
一审判决后，被告熊小莉不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院经过二审，判决：维持原判。
【评析】
本案是由无偿委托合同引发的纠纷。
委托合同又称委任合同，是指当事人双方约定一方委托他人处理事务，他人同意为其处理事务的协议。在委托合同关系中，委托他人为自己处理事务的人称委托人，接受委托的人称受托人。委托合同是古老的合同形式之一，它广泛适用于法人与法人之间、法人与自然人之间以及自然人与自然人之间。委托合同有助于解决自然人或法人因疾病、生理缺陷、事务繁冗、时间紧迫以及不熟悉某项业务和缺乏知识等方面限制，而不能亲自处理其事务的困难。这样既可以节约当事人的人力、物力、财力和时间，又有利于加强城乡之间和地区之间的商品流通，活跃经济，同时还可以有效地保障委托人的合法权益。
委托合同是以当事人双方互相信任为基础的，委托人选择受托人代为处理事务，一定是基于对其人品、信誉、业务能力、专业知识的信任，而受托人接受委托人交办的事务时，一定也对委托人及受托的事务有所了解。正因为如此，受托人必须本着诚实信用的原则，认真审慎地处理受托事务，不得擅自转托他人处理受托的事务，并应当选择对委托人最有利的条件完成任务。否则，由于受托人的过错给委托人造成的损失，受托人要承担相应的赔偿责任。
我国《合同法》第406条对受托人过错致委托人损失的责任作出了规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”根据此规定，如果委托合同是有偿性的，而且因受托人的过错给委托人造成损失的，受托人应当承担损害赔偿责任；如果委托合同是无偿性的，而且因受托人故意或者重大过失给委托人造成损失的，受托人应当承担损害赔偿责任。这里需要注意的是，在无偿性的委托合同中，受托人的过错程度只有是故意或者重大过失，并给委托人造成损失的，受托人才承担损害赔偿责任。这就是说，如果受托人只是轻微过失，因为其未获取报酬，所以不承担损害赔偿责任。
根据合同的有偿与无偿来区分受托人的责任程度体现了民法公平、平等、等价的原则。至于对重大过失与轻微过失的定义与区分，我国法律并没有给出明确的规定。笔者认为，在衡量受托人是否有过错及过错程度时，也应本着公平、平等的原则，对有偿受托人与无偿受托人的注意义务进行区分，以行为人是否应注意、能注意而未注意作为依据。应注意而未注意为重大过失，能注意而未注意则为轻微过失。对于有偿受托人来说，他应尽到与处理自己的事务同样的注意义务，而无偿受托人则应尽到一个一般人所应负的注意义务。这也就是说无偿受托人所负有的注意义务应比有偿受托人为轻，因为一般人在处理自己事务时总是比处理别人的事务更为谨慎、小心。据此可以推论，无偿受托人在处理受托事务时，如未尽到一个一般人所应负的注意义务，则可认定其存在重大过失。
本案中，被告熊小莉接受原告郑文祥的委托出卖共有房产，因是无偿委托，熊小莉在出卖房产时应尽到一般人的注意义务。从一个一般的普通人的角度来考虑，出卖房产时首先应当了解市场行情，将房产以符合市场行情的、尽可能高的价格予以出售。而被告熊小莉以远低于市场价的价格将房屋出售，显然没有尽到一个一般人所能尽到的注意义务。因此，可以认定被告熊小莉在处理受托事务时存在重大过失，由此给原告郑文祥造成的损失，熊小莉理应承担赔偿责任。
另外，还应提到的是，由于合同责任一般为过错责任，并且通过举证责任的倒置来维护无过错的合同当事人一方的权益。因此，除委托合同当事人双方另有约定外，受托人要对自己的无过错行为承担举证责任。如果受托人无法证明自己在处理受托事务时不存在过错，则应对委托人的损失承担相应的赔偿责任。
（撰写人：熊 雪）
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
