设备管理过程及成本-俱乐部管理

第二节　设备管理过程及成本

一、设备开发、采购及建设

1、设备的设计与采购

一项新的设备在设计和采购之初，就有工程设备部门的人员参与其中是极其重要的。他们能从设备的角度参与到俱乐部的整体布局中，确定哪些功能是必要的，采购什么种类的设备，在无法实现采购时，怎样设计制造设备。这样的行为可以帮助管理层了解设备的维护和运行成本，有助于工程设备不了解系统合设备的具体情况。

2、设备的验收

设施系统安装完毕，就要进入验收和设施启用阶段。验收是对设备安转质量保证的确认过程。整个过程包括验收、核对、出具证明文件，保证每一个设备都能按要求和标准满足运行的需要，符合设计要求。

二、设备运行管理

（一）设备技术状态完好的标准

设备管理的目标之一就是要保持设备良好的技术状态，以确保设备发挥正常的功能。设备的技术状态是指设备所具有的工作能力，包持性能、效率、运行参数、安全、环保、能源消耗等所处的状态及变化情况。俱乐部的设备是为了满足各部门经营和客人使用需要而配的。设备技术状态是否良好，直接关系到服务质量和经济效益。设备技术状态完好的标准可以归纳为以下三个方面：

1、性能良好

设备性能良好是指设备的各项功能都能达到原设计或规定的标准，性能稳定，可靠性高， 能满足饭店经营和生产的需要。性能良好是饭店设备最重要的标准，体现了设备的质量，它不仅与正确使用和维护有关，更重要的是取决于投资的决策。饭店设备是直接为客人提供服务的物资基础，体现了饭店的服务档次和服务水平。因此饭店设备，特别是关键设备、重要设备和客用设备必须选购高质量的产品，这样才能确保设备的良好性能。

2、运行正常

运行正常是指设备零部件齐全，安全防护装置良好：磨损、腐蚀程度不超过规定的技术标准：控制系统、计量仪器、仪表和润滑系统工作正常，安全可靠，设备运行正常。性能良好、质量上乘的设备是运行正常的基本条件，但高质量的设备必须在规定的使用条件和环境条件下，才能运行正常。因此，正确的使用是确保设备正常运行的重要条件。

3、耗能正常

耗能正常是指设备在运行过程中，无跑电、冒汽、漏油、滴水现象，设备外表清洁。要使设备耗能正常，就应认真做好日常的维护保养工作，及时更换磨损零部件，定时进行润滑，确保设备在良好的环境下运行。凡不符合上述三项要求的设备，不能称为完好设备。设备完好的具体标准，应能对其作出定量分析和评价，由主管部门根据总的要求制定，并作为检查饭店设备完好的统一尺度。

（二）设备使用的要求

设备在负荷下运行并发挥其规定功能的过程，即为使用过程。设备操作者直接使用设备，采用工作规范，最先接触和感受设备工作能力的变化情况。因此、正确使用设备是控制技术状态变化和延缓工作能力下降的基本要求。保证设备正确使用的主要措施是明确使用部门和使用人员的职责，并严格按规范进行操作。部门使用设备要做到：

1、管好设备

管好设备的原则是：谁使用，谁负责。每个部门都有责任管好本部门所使用的设备，设备台账清楚，设备账卡齐全，设备购买必须提出申请，使用前必须为设备建档设卡制定设备使用规程和维护规程，不得违反规定随意使用设备。设备管理责任人要管好所负责的设备，设备发生借用等情况必须办理手续。

2、用好设备

所有使用设备的员工都必须按照操作规程进行操作和维护，不得超负荷使用设备，禁止不文明操作。末经培训的员工不得单独操作设备。

3、保养好设备

设备的使用人员在使用完设备或每班下班以前，必须对设备进行日常保养。对于一般设备日常保养就是清洁、除灰、去污。设备保养还包括由工程部专业人员进行的定期保养。部门要配合工程部实施这一保养计划。

（三）设备操作者的要求

创造适合设备工作的环境条件外，要用正确合理的使用方法、允许的工作规范，控制持续工作时间，精心维护设备，而这些措施都要由设备操作者来执行。

1、一般设备使用者的要求

会使用。操作人员必须熟悉设备的用途和基本原理，熟悉设备的性能要求，熟练掌握设备的操作规程，正确使用设备。

会维护。操作人员要掌握设备的维护要求，正确实施对设备的维护，做到设备维护的四项要求。

会检查。设备管理责任人应了解所管理的结构、性能和特点，能检查设备的完好情况。熟悉日常点检设备完好率的检查项目、标准和方法、并能按规定要求进行点检。

会排除一般故障。工程部员工及其他部门的重要设备的管理责任人，要掌握所用设备的特性，能鉴别设备的正常与异常，了解拆装的方法，会做一般的调整和简单的故障排除，不能解决的问题应及时报修，并协同维修人员进行检修。

2、重要设备操作人员

·重要设备的操作人员，有更为严格的要求，

·重要设备实行定人定机、凭证操作制度，严格遵守安全技术操作规程，

·认真执行交接班制度，做好交接班录、运转台时记录，

·不准在设备运行时离开岗位，发现异常的声音和故障应及时停车检查，不能处理的要及通知维修工人检修。

三、设备维护管理

图8.2.1　俱乐部设备运行维护管理流程图

设备管理的主要目标是保证俱乐部设备的平稳运行。采取设备维护项目，会实现这个目标。有许多维护项目能采用，这些项目的选择依据俱乐部的类型，大小和位置而决定。俱乐部通常会运行下列四种项目：

1、日常性维护

日常维护是指一般性的维护，周期性的重复进行，需要的是较少的技能和训练。擦拭和清扫时日常性维护的主要工作。可以分为：

固定时间的维护：是在固定时间，开展维护工作，如割草，清洗地毯，地板，擦拭设备等，都是在一定时间间隔之内的。

基于实际情况维护：出现设备需要维护时，开展简单的日常性维护，如下雪后铲雪等。

2、预防性维护（PM）

预防性维护是事先的，以防止俱乐部设备发生事故为目标，以制造商提供的维护要求为指导，结合机械、电气、水暖等专业知识和常规性判断来进行。检查的手段除人的感官以外，还要有一定的检查工具和仪器。 预防性维护是小范围内的，只需简单专业工具能完成的维护工作。

设备的日常维护保养是设备维护的基础工作。设备在运转使用一段时间后，出现潜在的故障，发现潜在故障或有针对性的采取预防措施，以期消除这些故障，维持和保护设备的性能和技术状况，保证设备正常的运转周期。设备维护规程是对设备日常维护方面的要求和规定，坚持执行设备维护规程，可以延长设备使用寿命，保证安全、舒适的工作环境。

预防性维护要求周期性期检查，添加润滑剂，调整部分零件，小修理，清理设备内部及周边，调整和启用维修单，这都是预防性维护的主要工作。

如果检查中发现能及时处理的小问题，小修理可解决的，应及时处理，如果维护人员在预防性维修中发现超出预防性维修范围的修理要求，就需要安排计划性维护。

设备维护记录卡

3、计划维护

计划性维护，是发现了潜在故障，在预防性维护不能完成，需要长时间才能完成，需要专业的工具和部门间高度的协作才能完成的项目时开展的。计划型维护，须事前做好详细的维修计划，准备充分的工具和设备，提前通知设备使用部门可能设备停运，有计划性的开展维护。

计划维护包括根据季节变化需要作的准备工作（如排水设备防冻、季节用专用设备启动），重要设备所需的周期性工作（锅炉除垢），更换主要设备和部件等重要工作。计划性维护可能要求设备的主要部件退出一定时间，进行机体外维护。需要各部门之间的配合，

4、应急和故障维护

（1）紧急情况的前期准备(www.xing528.com)

应急和故障维护的费用是十分昂贵的，尽管预防性，有计划的维护有助于极大地减少紧急事故的发生，但还是不能完全消除紧急故障的发生。由于紧急情况不可避免且难以预料，所以俱乐部须有所准备，有一套紧急维护的对策。

·列出当前维护检查人员的电话清单。设备经理、总经理和使用设备的各部门负责人必须都能随时看到这个清单。

·对设备工程部员工进行适当的培训，使他们能掌握在紧急情况下应遵循的操作程序，在紧急情况下，应先关闭电气闸，燃气阀门等。

·与各种维护公司和设备生产商、供应商保持经常联系，掌握他们的昼夜值班电话。

·应急和故障维护，需要在一开始就投入足够的人力和设备，能在很大程度上减少后续损失。

·考虑在紧急情况时使用合适后备系统。在关键部位配置多台设备，如水循环系统使用两台水泵，其中一台备用，或为关键设备存储备件，如系统中用一台，库房里备用另一台

（2）维护流程

紧急情况维护是在俱乐部的设备停止运转，需要紧急修理或者立即更换是开展的。这样的情况可能是预防性维护不当、日常性检修先前没有发现的，这样的事件会影响到俱乐部的正常经营。及时解决问题时最重要的，需要设备管理者及时、准确地开展突发性故障维修，必要时还应开启备用系统。例如没有预料到俱乐部的空调系统出现问题。

紧急情况维护，须一整套处理流程开展维护，如下：

·及时保护现场——有利于发现设备的真实状况，以免做出错误的判断

·调查分析事故原因——寻找事故原因，才能有针对性维修

·紧急处理和维修设备——

·开启备用设备——关键设备应启用备用设备，保证系统正常运转。

·总结事故原因，提出预防措施——为以后防范事故发生给出预防措施

·事故呈报——事故解决后须对事故情况登记，以备查询。

表8.2.1　俱乐部重大设备事故情况表

四、设备更新改造管理

更新改造是俱乐部硬件设备更新换代的过程，通常是为了满足变化的市场需求，弥补因长期使用而导致的损坏或重新更改设置。更新改造能提供更为先进的服务设备，能创造出更为安全、舒适、方便的环境，使俱乐部更有新鲜感和吸引力。

1、更新改造的原因：

·设备到了使用年限，

·设备的陈设装修已经破损，

·设备设计已经过时，缺乏吸引力，直接导致收入下降，

·使用新技术满足会员的新需求，

·有新的设施和环境问题必须处理。

2、设备的生命周期

图8.2.2　俱乐部设备生命周期图

设备在使用过程中，由于受到各种力的作用和环境条件、使用方法、工作规范、工作持续时间长短等影响，其技术状态发生变化而逐渐降低工作能力。要控制这一时期的技术状态变化，延缓设备工作能力下降的进程，

当采购和建设新的设备，以满足会员不断增长的需要。新设备采购费用大，但相应的性能较强，故障率低。对于新设备秩序日常的检修和基本维护，就能保证其正常运转。

设备在使用一定期限后，将设备老化，性能逐步减弱，必然影响到设备使用。出现性能减弱的设备，应做到多检查，多维护，更换一些磨损老化部件，保障其能正常运行。

设备一定期限后，会出现性能大幅降低，维护成本过高，能耗加大，无法实现设备应有的功能，设备已到退换阶段。会员也会出现新的需求，需要新设备与之相适应，需要俱乐部更新设备，替换功能丧失的设备，以及满足新的需求。

设备更新后，满足了会员新的需求，新一轮设备维护循环开始。设备生命周期依次往复

3、更新改造的类型

依据工作范围分为四类：

＞ 特殊项目改造（需要时）

指在不改变原本功能设计的基础上以任何可靠的方法完成特殊项目的升级改造工作。如高速互联网接入设备的安装等。

＞ 小规模改造（5年周期）

不改变原有空间和布局的情况下，更换不耐用的设备。

＞ 重大改造（10年周期）

在一个区域内替换或更新所有的设备，以期对空间用途和布局的大规模修改。

＞ 重建（25年以上）

完全拆除一个区域内的设施，更换在功能上陈旧的系统，重新建立系统设备，满足变化了的新的需求。

五、设备管理成本管理

（一）开发、采购及建设成本

初期开发、采购及建设成本，占到俱乐部总成本的大部分（约60%~65%）。这些开发建设成本中，除了休闲聚会式俱乐部，建筑建设成本很高外，其他类型的俱乐部建设费用相对较低。但在器具，餐饮、康体设施等扩展设备，还有俱乐部专业设备，如汽车俱乐部专业救援设备等是俱乐部设备成本的主要部分。

初期开发和建设成本与未来运营成本大体成反比关系。正常情况下，俱乐部设备采购标准更高，建筑标准更严格，相应的俱乐部初期开发、采购及建设成本更高。在未来俱乐部的运行维护成本就更低，设备能耗更小。

（二）运营成本

设备运营当中，就会不断地发发生运营成本，与设备运营成本又直接关联的两个成本是运行维护成本和能耗成本

运行维护成本主要包括工程设备部门的人工费和材料费，这项具体的包括设备监控者，设备维修人员及各种福利费用，维护过程中所耗费的材料

能耗成本主要是指使用电、燃料和水的费用。燃料可分为天然气、油等。水费中包括饮用水费和排污费，

不同类型的俱乐部的运营和维护成本不尽相同，一般于建设是的成本有关，建设时花费更多，可能设备更为先进，能耗更低，故障更少，相应的管理费用就更低。

（三）更新改造成本

设备管理中有一部分大额的开销就是资本支出，用来更新设备所需的大额支出。这被称作更新准备金，更新的资本支出不经常发生，但费用相对很高。这类支出在俱乐部经营的前几年需求很小，但随着俱乐部的运行将不断增大，设备管理者应当帮助资本所有者和管理者认识但更新改造成本的支出，并有所计划。

俱乐部设备管理是俱乐部管理的重要内容，设备管理是一项系统工程，设备管理与许多因素有关。俱乐部管理者必须意识到他们有责任实行有计划、有准备的设备管理，满足会员的多重需要，用最小的成本获得期望的收入。