投机性购房是否是房价上涨的主要原因

针对《限购令是一剂猛药》一文，有读者提出不同意见，认为限购并非是限制购买第一套住房，而是限制二套以上，甚至十套、几十套住房。这个意见正是限购令的核心，也就是说，要限制投机性购房。不可否认，的确有不少人在一个城市或多个城市拥有多套住房，我身边的朋友中就有这样的人，限购令对其进行限制，也的确能抑制部分有钱人投机性购房的泡沫化需求，这也是人们认为限购令有可能会使房价下降的原因。但是，我们应该问一个问题：投机性购房是不是房价上涨的根本原因？

关于投机性购房，前几年时常听到“温州购房团”、“山西购房团”等炒房消息，但是，投机性购房所占的比例究竟多大，并没有明确的数据。能够看到的一些数据，也是模模糊糊。有业内人士说，投机性购房约占30%左右。还有人说，北京的外地人购房约占30%左右，还有说占40%的。一家商业机构的统计数据显示：2008年，外地人在北京购房仅占26%，2009年，这个数据为38%，2010年，上升到45%。虽然我们缺乏权威机构的数据，但商业机构的数据可以作一个参考。

从外地人在北京购房比例逐年提高的情况来看，2008年以前，外地人在北京购房的比例可能更低，而房价早在2008年以前就开始飞快上涨，那么，外地人购房是否就是推高房价的主要原因呢？答案只能是不确定。因为，即便2010年外地人在北京购房达到45%，我们也不能说都是投机性购房。常住北京的外地人越来越多，举家搬迁的也不少，大多数在北京购房的外地人是自己需要住房，外地人的投机性购房，只占其中一小部分。当然，北京本地人也有投机性购房的，因此，投机性购房的真正比例，实际上很模糊，30%的说法，只是一个猜测。

如果投机性购房占购房比例的30%，那么，抑制这部分需求，的确会对房价上涨产生制约作用，这也是我认为限购令有可能使房价上涨减速或房价下跌的原因。这一政策的副作用是什么？如果说2010年外地人在北京购房达到45%，说明外地人购房的需求很大，其中相当一部分应该不是投机性购房，而是真实的需求，大多只是第一套房。因此，限购令出台后，想到北京生活的外地人的正当购房需求都被速冻。即使有些外地人满足了纳税五年的条件，首付比例的大幅度提高也让他们望房兴叹，如果要买房，啃老现象将更加严重。因此，如果限购令降低了房价，能够实现住房梦的，还只是少数人，大多数人被迫将购房需求延后。它造成的结果是，一旦限购令松动，大量被抑制的需求将同时释放，房价将继续上涨。

有人说，中国人有拥有自己住房的传统，所以才造成人人买房、房价上涨的局面。其实，这种说法同铺天盖地的“购房团”消息一样，只是给房价上涨找一个理由，而不愿触及房价上涨的根本原因。

所谓“传统”就要说到古代。中国古代的确有买房置地的强烈心态。但是，中国古代社会一方面是小农经济大量存在，这就好比现在房地产市场里应该多有小户型、中低档房，而不是高档房居多；另一方面，中国古代虽然人人都想拥有自己的土地，但也不排除一部分人只是佃户，租种别人的土地，等到条件合适了再自己买土地。这就好比现在的房地产，也应该让一部分人能够租到便宜的房子，而不应该逼着人人都去买房。把很多人都逼上买房、做房奴的绝路，是因为中国的房地产市场学了美国金融化的手段，只有人人买房做房奴，才能扩大金融市场。与此同时，美国的房地产金融化与中国地方政府的土地GDP结合在一起，房价就控制不住了。(www.xing528.com)

投机性购房之所以产生，房地产金融化是重要的原因。在金融化的政策下，房子不只具有居住功能，更拥有了保值、升值功能。如果人们把钱存在银行里有较高的利息，那么，资产的保值升值压力就在银行。如果银行实行低利率，让房子来保值，等于银行把保值的压力推给别人，自己光靠手续费就能赚钱。当中国老百姓发现钱放在银行不能保值的时候，到处寻找，发现金融化的房子可以保值和升值，自然就把钱投向房子。当房产升值的速度很高时，很多原先在生产领域的资金也涌入房地产。因此，金融化房产的升值需求是投机性购房的主要原因。

有住房需求是必然的，尤其在城市化进程中，大量离开农村进入城市的打工者，都想在城市里获得合适的住房。人员流动的加快，也使很多外地人有合理的住房需求。限购令抑制了这部分需求，显然是一种误伤。如果政府通过抑制想象中的外地人投机性购房，把房价弄得好看了，但同时也把相当多的外地人对于住房的正当需求抑制了，这不能不说，限购令即使真的抑制了投机性购房，也误伤了很多正当需求。

所以，事情应该全面地看。对于政府来说，还应该对那些有正当住房需求的人制订相关政策。现实生活中，各地也有经济适用房、廉租房等保障性住房。但是，由于它们会抑制房价的上涨，使房地产商的利益受损，因此，在很多地方，房地产商已经同政府联手，不让经济适用房或廉租房发展得太大，甚至把经济适用房也纳入到商品房的行列中，使得经济适用房和廉租房在很长时间里只是一个摆设，没起到真正的作用。其本质就在于，这种方式会影响金融化的房地产商的利益。

因此，政府应该摆正自己的位置，像重庆那样大手笔地投入公租房。如果在全国早一点动真格，而不是摆花架子，房地产市场早就不是现在的样子了，也无需限购令这样的猛药，要冒产生副作用的风险。