限购令：一剂猛药，为什么不快乐？

2011年春节以后，北京首先开始限购商品房，不少城市跟进。这一政策的目的很明确，一定要把房价降下来，不惜采用行政手段，责任制、约谈制，等等。但是，它能有效吗？也许会有效，也就是说，房价也许真的会降，但是，这种下降意义不大，作用有限，反而可能积累更大的爆发力，在日后推高房价。因此，限购令是一个不理想的政策，经济学家李稻葵说，它是一剂退烧针，有副作用，却是必须的。这话挺有意思。退烧针也许能退烧，但病根治好了吗？说不定哪天又烧了。“必须的”，又是什么意思呢？

从市场经济的角度出发，用行政手段抑制需求，不是一个好办法，因为，抑制需求并没有消除需求，对房子的需求依然存在，只不过延后了，很可能在未来某个时候集中爆发。而且，户籍制度正在深入改革之中，限购令以户籍为划分对象，似乎又在强化以往的户籍制度，不利于人才流动，也不利于实现公民平等的社会价值观。与此同时，限购令的出现，使得房屋租金上涨，令缺钱买不起房子、只能租房子的人，生活压力加大。

从全局上看，严格的限购令实施后，房价如果下降，只对官员的政绩好处更大，民众享受到的实惠不多，有本地户口的人容易满意，却加剧了户籍制度下的不平等。因此，如果在限购令下最终房价下降，相当一部分住房需求的人，因为户籍的原因同样束手无策，只能望房兴叹。高价买不起，低价不能买，房价高低对于他们又有何意义？政府部门兑现了让房价下降的承诺，其结果却意义不大。此外，已有住房的人，因房价下降而造成资产缩水。如果下降幅度很大，说不定会造成一部分停止还贷现象的出现。所以，从综合效果上看，限购令如果产生效果，也还像是一个面子工程。

把以北京为首的限购令与重庆相比，也许能够看出不同政策的不同预期效果。重庆首批公租房于2011年3月2日摇号配租。据报道，房源有六万多套，申请者有两万多人，也就是说，只要符合申请公租房的条件，基本上都能获得入住的机会。根据重庆的相关规定，无论是郊县、外地还是农村户口，只要在本市有一年的社保记录的都能参加摇号。因此，重庆没有像北京这样以户籍把人区分开，而是一视同仁。这一政策的根本效果是，让相当大一部分中低收入者能够安心地获得公租房，政府所收的租金，人们也能承担。中低收入者对住房的要求基本得到满足，而不是通过限购令，把人们的需求推到未来。

此外，重庆已经开始征收房产税。有报道说，重庆房产税征收一个月来，对于房价影响不大。实际上，在此我们可以看到，不同政策侧重不同的社会群体，它所预期的效果也不一样。公租房针对中低收入者，效果可以预见，将会很明显。房产税主要针对高收入者，房价降不降意义不大，只是适当抑制一下。事实上，对于有钱人来说，房价不降倒可能是有好处的，至少，他们的资产没有缩水，保值状况良好。放贷的银行也不至于拿到一堆缩水的房产。从另一个角度说，任志强很多年前说的话，在重庆得到了体现。任志强曾经说：他是为有钱人盖房子，穷人应由政府提供保障。以重庆来说，既然中低收入者已经有了保障，有钱人的房子就让它涨呗。当然，过于两极分化也不好，所以，房产税也用来压一下高档房。(www.xing528.com)

重庆为何能做到这一点？实际上就是政府观念的一个改变。谁都知道，各地房价构成中，地价是很大一块。我在四年前就说过，为了给中低收入者提供住房，政府的地价应该倒算，即按照目标对象的平均收入，以及承担房租或还贷的合适比例，倒推地价。而不应该清一色地都是拍卖地块，造成一个个地王。地价高收入进了政府的口袋，再怎么要求房地产商拥有“道德的血液”也没用。而重庆的做法其实很简单，政府用来盖公租房的地是免费的，也就是说，政府没有从公租房的土地使用中赚大钱，政府自己先拥有“道德的血液”，如此，才能给社会做出榜样。

那么，重庆的公租房对于政府来说，是亏本的吗？也未必。我国现在城镇住宅的土地使用权一般是70年，拍卖土地使用权是什么概念？就是把70年的地租一次性收缴，并且用掉了。这种方式看起来经济增长很快，但是，它也是寅吃卯粮，还会承担物价上涨的风险。而重庆市免费提供土地建设公租房，每年收取租金，这就好比不把70年的土地使用费一次性收进，而是分摊到每个年头，公租房的租金则成为政府每年的固定收入。它避免了一次性卖地的突击性高收入，而这种高收入除非有更多的地支撑，否则，在土地使用权卖完之后，收入便进入低谷。

重庆的做法是细水长流。因此，大规模的公租房建设，虽然在建设之初，政府没有多少收入，反而要投入，但是，长远来看，它把公租房变成了年年都能结果收获的财源。老百姓省下的买房子的钱，还可以用于其他消费，以帮助实现扩大内需。政府的收入则没有大起大落，也减少了通胀的压力。从这个角度说，我倒情愿看到农产品涨点价，让农民的日子好过点，城里人把买房的钱省下来，多花点钱在农副产品上，让农民也能改善生活。

当然，重庆的政策真正要看到效果，还需要一段时间。但我认为，北京等城市的限购令，仿佛是抢先获得一个控制房价资格的比赛。用李稻葵的话说，这是退烧针，也许一针下去，烧真的退了。但是，病根未除，未来还有可能发作。而重庆的做法是表里兼治，既要实现退烧的目标，也要实现拔除病根的目标。