深圳国贸珠宝金行起诉物业公司侵权案件

（2006）深罗法民一初字第181号

原告深圳市盛丰路国贸珠宝金行有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖路西国贸商业大厦二十六层A、B座。

法定代表人林若华，总经理。

委托代理人王世远，广东鑫一华律师事务所律师。

委托代理人罗凯梅，广东鑫一华律师事务所实习律师。

被告深圳市物业发展（集团）股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39、42层。

法定代表人田承刚，董事长。

被告深圳市国贸物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区人民南路国贸中心大厦一楼。

法定代表人罗俊德，董事长。

共同委托代理人赵俊，广东竞德律师事务所律师。

共同委托代理人何涌，公司职员。

上述原告深圳市盛丰路国贸珠宝金行有限公司诉被告深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称物业发展公司）、深圳市国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）侵权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王世远、罗凯梅，两被告的共同委托代理人赵俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告于2003年4月30日与物业发展公司签订了《房地产租赁合同》，约定在深圳市国贸大厦A区1—5层进行合法经营，租期10年。2005年10月20日两被告向国贸商场发出《通知》，内容是从即日起停止供水、空调和电梯服务。11月12日，两被告派多名保安员守电梯口，阻止原告正常的商业活动。11月18日，被告又拉闸停电。11月19日，两被告又派多名保安员，把守进出通道的门口，并将门锁住，导致原告无法进行任何经营活动。11月21日，原告及其他商户代表与被告协调该事实，其中一名代表被被告的多名保安员殴打致伤。原告为此多次与被告协调，被告辩称是因为原告拖欠其租金，所以被迫出此下策。此理由是站不住脚的，因为原、被告之间的合同纠纷应当通过合法途径解决，而不能采用侵犯原告合法经营权的方式解决。如上所述，被告侵犯原告合法权是不争的事实。被告采取的停水、停电、堵住出口、阻止上下货等违法方式，已经严重侵害了原告的合法的经营权，并造成了原告的损失，即便不计算人工成本，原告每月房租、管理费支出1925000元，均摊每天的成本支出至少为64000元。依据善良判断原则，被告按照每天64000元向原告赔偿损失是合情合理的。综上，被告的行为属侵权行为，依据《民法通则》之相关规定，请求法院判令：（1）确认被告侵犯原告的合法经营权和侵权行为成立。（2）判决被告停止侵害行为。（3）被告向原告书面赔礼道歉。（4）被告向原告赔偿侵犯经营权期间所导致的损失（暂按每天64000元计算损失，自10月20日暂计至11月20日止，共计1925000元，实计至被告停止侵害之日止）。

被告物业发展公司辩称：（1）双方于2003年4月30日口头签订《房地产租赁合同》，约定：原告承租被告所有的国贸大厦A区1—5层，租期10年。租赁期间如果原告拖欠水、电、物业费用1个月以上被告可停止对其水、电、空调等的供应。原告拖欠租金2个月或拖欠各项费用达50万元，被告可以解除合同。可见，合同的标的是国贸大厦A区1—5层10年的使用权，而非国贸商场的经营权。（2）被告承租场地后除部分自用外又擅自将部分场地分（转）租给其他商户开办了国贸时代广场。自2004年6月起原告即开始拖欠租金与管理费、水、电费各项费用，截至2005年9月26日拖欠各项费用累计超过3000万元。期间，经被告多次催促，原告也多次承诺付清欠费但均未履行。2005年9月26日被告又一次书面向原告催收欠费，同时，依据《房地产租赁合同》第39条的规定书面通知原告解除双方《房地产租赁合同》，至此，双方间租赁关系已即时解除。后原告于9月27日、28日两次复函被告承诺于2005年10月20日前付清全部欠款，有鉴于此被告主动将空调等服务提供至同年10月11日，以给予原告充分的时间离场。可被告竟于2005年10月初继续对外招商，诱使新的小商户与之签约进行经营，骗取其进场费用。2005年10月11日正值我市高交会期间，被告从维护社会安定大局出发又一次主动延长期限。直至10月20日，原告承诺还款期已届满，仍未见原告履行还款义务。为防止损失进一步扩大，被告于当日通知国贸物业公司，物业管理公司通知原告将停止对其空调、电梯的服务并再次敦促其交还涉案场地。可原告依然非法占用被告场地经营至2005年10月26日。10月27日国贸时代广场突然停业，原告不知去向。由此，引发百名应商、小商户围堵国贸的恶性事件，部分商户还到政府部门上访请愿，严重损害了被告的声誉。被告考虑到小商户的实际情况，在政府各有关部门协调下，同意给予各小商户一段时间清货以减少其损失。可原告竟浑水摸鱼，指使部分既无租约又不明身份的人员进场摆卖。此时，整个国贸时代广场早已谈不上什么正常的经营活动。原告放弃对离场管理，下落不明，而留在场内人员成分复杂，在场内打着“国贸”的名义经营形形色色品质毫无保证的商品，并逐渐成为社会不安定的隐患。被告遂通知各小商户就清货事宜与被告办理手续，以加强管理。此时，失踪多时的原告又突然现身，一面承诺于2005年11月15日以前解决全部小商户的债权债务，一面又以诉讼相威胁，阻止小商户与被告办理手续。2005年11月15日原告再次食言，未履行对小商户的承诺，引发新一轮风波。被告为防止出现恶性治安事件，在对涉案场地进行安全检查的过程中，发现由于前期原告的放任与纵容涉案场地内多处电力设施被盗抢。据此被告在接到消防整改意见通知书后即于2005年11月进行消防整改。11月18日即有数百名女子有组织、有计划地围阻被告办公区，制造事端。11月21日围阻被告办公区的不法分子更公然打出煽动性横幅向被告提出无理要求，并在其冲击被告办公区未果后传出保安打人的谣言。从上述缔约的事实部分不难看出原告所谓被侵犯的“合法经营权”系依附于涉案场地的使用权之上，实质是对涉案场地具体使用的形式与相应收益权的结合。在双方《房地产租赁合同》已依法解除后的2005年10月20日，原告已无涉案场地使用权，又何来“合法经营权”。此时，原告在该场地上的一切经营行为，包括对场地的占用已构成对被告的侵权。因此，原告所谓经营权被侵犯的主张并没有法律依据。综上所述，被告认为本案纠纷系因原告违约欠租而起，原告才是真正的过错方与侵权方。请求法院依法驳回原告的无理诉讼请求。

被告国贸物业公司辩称：原告于诉状中称2005年11月12日两被告派多名保安守住电梯口，阻止其正常商业活动。11月19日又派多名保安把守进出通道的门，导致其无法进行任何经营活动这完全是歪曲事实。事实是：原告一直正常经营至2005年10月26日，10月27日原告自行停业，席卷大量小商户的货款，意欲负债潜逃。此后，虽经政府有关部门协调，国贸时代广场“恢复经营”，但其内的“经营者”已非原告而是众多小商户，其内进行的亦非经营活动，而是减少损失的临时清货行为。可见，2005年11月12日原告已不在涉案场地内经营，那又何来被告阻止其正常商业活动之说呢？同样的，原告自行停业后的2005年11月19日，被告的任何行为以及是否有任何行为也与原告的经营活动（经营权）无关。况且，原告并未举证证明被告有上述所谓的侵权行为。故原告关于被告承担侵权责任的主张，因欠缺侵权行为的存在及因果关系两要件，依法不能成立。请求法院公正审理，驳回原告其他诉讼请求。

本案在审理过程中，原告提供的证据和证明意图及被告的质证意见：

1．原告和物业发展公司签订的租赁合同一份，以此证明在2003年4月30日原告与被告物业发展公司签订了《房地产租赁合同》，合同约定物业发展公司将位于深圳市罗湖区人民南路3002号国贸大厦A区1—5层的部分场地出租给原告用作开办综合性商场，租期10年等事实。被告经质证对证据的真实性无异议。

2．减租协议书，以此证明双方存在租金方面的纠纷。被告经质证认为与本案无关。

3．照片若干张，以此证明地铁站围路施工的事实及被告强行封锁商场的事实。被告经质证认为地铁围路施工的照片与本案无关联性，其余照片不能证明系涉案现场，也不能证明系被告所封锁，故不能证明本案事实。

4．物业发展公司作出的关于国贸大厦A区商场进行消防整改的通告，以此证明被告借消防整改为名清赶商户的事实。被告经质证对证据的真实性无异议，但表示不能证明原告所要证明的事实。

5．商户抗议书复印件，以此证明商户对被告不满所作的抗议。被告经质证认为系复印件，不能作为证据。

6．通告，以此证明被告单方面登报宣传，造成商户民心大乱、四处闹事的事实。被告经质证对证据的真实性无异议，但认为不能证明原告主张的事实。

7．清货协议书，以此证明被告私下与商户签订租赁协议的事实。被告质证认为，该清货协议书系在2005年12月以后的事情，系在原告撤场之后，与本案的事实并无关联。

8．商户的申诉材料，以此证明被告的侵权行为导致商户的信访和申诉的事实。被告经质证认为，在该证据的第一页并无人签名，只是打印件，不能作为证据采用；第二页也仅有六个人签名，并无权代表所谓的全体商户，且内容不属实，该签字的人员亦未出庭作证，证据形式不合法，故不予确认。

9．原告给被告的复函，以此证明原告自始不同意被告单方解除合同的行为的事实。被告经质证认可真实性。

10．通知两份，以此证明2005年10月20日物业发展公司向国贸物业公司发出《关于停止给国贸金行租用的国贸大厦A区1至5层房产供应空调、供水、电梯服务的通知》，以原告拖欠物业发展公司租金、水电费、物业管理费等费用为由，通知国贸物业公司在2005年10月20日晚上12点后停止国贸金行租用的国贸大厦A区1至5层的供水、空调、电梯的服务。同日，国贸物业公司向原告发出《通知》，内容是从即日起停止供水、空调和电梯服务。被告经质证对上述证据的真实性无异议，认可曾发过上述通知，但主张该通知因故未实施，故对原告在当时并无停止供水、空调及电梯服务的事实。

被告物业发展公司提供的证据及证明意图和原告的质证意见：

1．深圳市房地产租赁合同及相关附件，以此证明物业发展公司系涉案场地的所有人，原、被告曾有过房地产租赁关系。(www.xing528.com)

2．2005年6月26日由原告向被告提交的申请报告、国贸时代广场关于减缓租金的申请及租金还款计划，以证明原告拖欠被告租金及物业管理费的事实。

3．关于解除房地产租赁合同的通知，以此证明被告已依约行使了合同解除权，并通知了原告。

4．关于催交费用的通知，以此证明被告给原告充分的机会和准备的时间。

5．特快专递回执，以此证明证据三、四已通知了原告，合同已解除。

6．2005年9月27日的复函，以此证明原告已收到解除合同的通告。

7．原告的申请书，以此证明在合同解除后，原告还意图非法出租场地。

8．2005年11月22日的新闻报道，以此证明原告在2005年10月27日以后，已离场，但未实施清场行为；且在此之前仍正常营业，其所谓经营权未遭侵犯。

9．消防局的整改通知书，以此证明涉案场地因原告的非法占用，导致了存在消防隐患，被告有义务整改。

10．清货协议书，以此证明原告不负责任的行为，被告为维护社会稳定，积极与小商户达成清货协议，让商户继续在涉案场地经营，作出了牺牲。

11．照片，以此证明被告已撤场的事实。

原告对上述证据质证认为，关于清货协议书是复印件，不予认可；关于催交费用的通知中的数额是物业发展公司单方计算出来的，不予认可；对于新闻报道，不能作为证据采用；关于照片上所载内容与本案无关。

国贸物业公司在本案审理中未提交证据，但原告和物业发展公司均认可国贸物业公司系上述纠纷场地的物业管理单位。

对原告和物业发展公司提交的证据，本院分析认证如下：

对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以确认，该证据可证明原告和物业发展公司之间存在租赁合同关系，租期十年等事实；对于证据2，被告无异议，真实性予以确认，但该证据与本案侵权无关联，故本院不予作为证据采用；对于证据3，关于地铁围路施工的照片，与本侵权案无关联，本院不予采信，关于欲证明被告强行封锁商场的照片，因不能证明被封锁的场地是涉案场地，也不能证明系被告工作人员封锁的事实，且被告亦予否认，故本院不予采信；关于证据4，被告无异议，本院对真实性予以认可，该证据可证明物业发展公司在2005年11月16日以消防整改的名义要求商户清场的事实；关于证据5，被告不予认可，且该证据系复印件，故不能作为证据采用，本院不予采信；关于证据6，被告予以认可，本院对真实性予以认可，该证据可证明物业发展公司在2005年11月25日在报纸上发表声明，单方解除与原告的租赁关系，并要求原告清场的事实；关于证据7，与本案侵权事实不具有关联性，本院不予采信；关于证据8，被告不予认可，且不符合证据的形式特征，故本院不予采信；关于证据9，被告无异议，本院予以确认，该证据可证明原、被告之间存在租金的纠纷；关于证据10，被告无异议，本院予以确认，该证据证明被告曾向原告发出通知，通知其将于2005年10月20日晚上12点后停止国贸金行租用的国贸大厦A区1至5层的供水、空调、电梯的服务。

对物业发展公司提供的证据，原告虽对其中的部分证据无异议，对部分证据的真实性不予认可，但该证据均系证明原、被告之间存在租赁合同方面的纠纷，与本案的侵权事实、后果、损失等均无关联性，故本院不予采信。

综上证据认定，本案事实可作如下认定：

物业发展公司系深圳市罗湖区人民南路3002号国贸大厦A区1—5层的业主，国贸物业公司系物业管理单位。2003年4月30日原告与物业发展公司签订了《房地产租赁合同》，合同约定物业发展公司将位于深圳市罗湖区人民南路3002号国贸大厦A区1—5层的部分场地出租给原告用作开办综合性商场，租期10年等。合同签订后，被告将租赁的场地交由原告经营，双方开始了租赁合同的履行。在合同履行过程中，原、被告之间因租金问题发生纠纷，国贸物业公司根据物业发展公司的通知，于2005年10月20日向原告发出通知，通知内容为从2005年10月20日晚上12点后停止国贸金行租用的国贸大厦A区1至5层的供水、空调、电梯的服务。但其后，被告是否实施了对租赁场地的停水、停电及电梯服务，原告未提供证据证明，被告亦予以否认。2005年11月24日原告诉至本院，以被告实施了侵权行为并造成其损失为由，要求判如所请。

本院认为：本案系侵权纠纷，根据法律规定，原告需对被告的侵权事实、损害结果、侵权事实和损害结果之间的因果关系承担举证责任。在本案中，原告主张被告从2005年10月20日起对其承租的场地停止供水、空调和电梯服务，但对该主张仅提供了两被告出具的通知，但被告最终是否实施了对租赁场地的停水、停电及电梯服务，原告未提供证据证明，被告亦予以否认，故该事实本院不予确认。同时，原告在诉状中主张被告实施了以下侵权事实：（1）2005年11月12日两被告派多名保安员守电梯口，阻止原告正常的商业活动；（2）2005年11月18日，被告又拉闸停电；（3）2005年11月19日，两被告又派多名保安员，把守进出通道的门口，并将门锁住，导致原告无法进行任何经营活动；（4）2005年11月21日，原告及其他商户代表与被告协调该事实，其中一名代表被被告的多名保安员殴打致伤。针对上述主张，原告均未提供证据予以证明，故根据本案原告举证的实际情况，原告就其主张的被告的侵权事实未完成举证，故原告要求判如所请，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：

驳回原告深圳市盛丰路国贸珠宝金行有限公司的诉讼请求。

案件受理费人民币19623元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　长　郑有培

审　判　员　陈煜云

人民陪审员　李　忠

二〇〇六年五月二十八日

书　记　员　李　慧