深圳维景京华酒店有限公司诉吴树平房屋租赁纠纷案解析

（2008）深罗法民三初字第1190号

原告（反诉被告）深圳维景京华酒店有限公司，住所地深圳市罗湖区东门中路2088号温莎广场11楼，组织机构代码：618913821。

法定代表人蔚青，该公司董事长。

委托代理人向旭家，北京德恒律师事务所深圳分所律师。

委托代理人梁洁，北京德恒律师事务所深圳分所律师。

被告（反诉原告）吴树平，男，汉族，1965年7月4日出生，身份证号440520196507042333，住深圳市罗湖区东门中路2088号4楼4098号。

委托代理人王礼伟，广东圣天平律师事务所律师。

原告深圳维景京华酒店有限公司（以下简称维景酒店）诉被告吴树平及被告吴树平反诉原告维景酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告维景酒店的委托代理人梁洁，被告吴树平的委托代理人王礼伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告起诉称：2005年12月1日，原、被告双方就原告所有的温莎广场（位于深圳市罗湖区东门中路2088号）四楼4098号铺位签订了《租赁合同书》，约定将面积为616平方米的4098号商铺出租给被告，合同期为三年，至2008年11月30日止。其中，2005年12月1日至2006年11月30日，租金按35元／平方米／月，计21560元／月；从2006年12月1日至2007年11月30日，租金按48元／平方米／月，计29568元／月；从2007年12月1日至2008年11月30日，租金按68元／平方米／月，计41888元／月。管理费按20元／平方米／月计收，另，涉案商铺按独立电表的实际用量，依每度1元向甲方缴纳电费。双方约定每月10日前缴纳各项费用，逾期则按每日依应交未交的费用的0．5%收取滞纳金。超过一个月未交清的，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。合同签订后，被告屡屡违约，原告考虑到被告的实际情况，予以一次又一次地减租，但被告仍无法按时缴纳各项费用，截至2008年4月，被告共拖欠了租金及管理费275580元，电费24820元。经原告再三催促，被告均表示无法缴纳。综上所述，被告承租原告的商铺，理应缴纳相关的租金等费用，其未按时缴租的行为已构成违约，因此，请求法院判令：（1）解除原、被告签订的《租赁合同书》；（2）被告立即向原告支付欠款300400．14元（其中租金及管理费275580．14元、电费24820元），并依每日万分之9．6（即国家规定的四倍）支付逾期付款滞纳金（暂计至2008年4月30日）；（3）被告承担本案的诉讼费。

被告答辩并在举证期限内提起反诉称：反诉人（被告）未交租金是因为原告违约在先，且滞纳金属于行政性的征收，不适用合同中使用，逾期支付应支付违约金，如果应该支付的话，应按银行同期贷款利率支付贷款利息；2005年8月，被反诉人（原告）将温莎广场商铺以香港中旅京华商业城名义办理市场登记，并对外宣传承诺要做专业性的酒店用品品牌市场。2005年12月1日，被反诉人（原告）与反诉人（被告）签订了市场商铺租赁合同，约定被反诉人（原告）将其位于京华商业城四楼4098号商铺出租给被告，合同期限为自2005年12月1日至2008年11月30日。根据被反诉人（原告）的公开宣传承诺的将三、四楼做专业性的酒店用品市场，被反诉人（原告）在该租赁合同的附件中也做了同样的承诺，并因此在合同中限定反诉人（被告）只能做酒店用品市场，否则视为违约。反诉人（被告）根据市场规划和经营要求，将铺位进行了装修，共花费约85万元，并进行了大量的形象广告投入，花费达544164元。但被反诉人（原告）的上述招商宣传及承诺实际是一种有意的欺诈，因为在反诉人（被告）进场后仅正常经营一年，被反诉人（原告）即将三、四楼改变了用途，且到2007年中全部改经营布料。在被反诉人（原告）蓄意改变商业用途的开始，反诉人（被告）就要求被反诉人（原告）停止此违约行为，但被反诉人（原告）置之不理，不仅将该市场的三、四楼全部经营布料，还将“京华商业城”的招牌改为“京华布料城”，将反诉人（被告）树在楼外的铺号招牌拆除，导致反诉人（被告）巨大的经济损失。反诉人（被告）在2006年总营业额有约500万元，到了2007年才不到180万元，2008年则只有近50万元。由于以上被反诉人（原告）的行为导致反诉人（被告）的损失，经反诉人（被告）多次抗议，被反诉人（原告）将租金进行了适当的调整，但仍无法弥补实际的损失，因此，双方一直在协商可行的解决方法。但在此协商的过程中，被反诉人（原告）因无法向上级公司交待，为转嫁责任，于2008年5月19日下午三点钟强行停电，并随后向法院申请财产保全，于2008年5月28日查封了被告的铺面大门，使反诉人（被告）的经营场所完全停业。被反诉人（原告）的上述行为不仅给反诉人（被告）造成了直接的经营损失，且由于查封，使被告的四部经营电话一直无人接听，给反诉人（被告）造成了无可估量的商誉损失。基于以上事实，为维护反诉人（被告）的合法权益，请求法院判令：（1）被反诉人（原告）向反诉人（被告）赔偿2007年的经营损失80万元；（2）被反诉人（原告）向反诉人（被告）赔偿2008年的经营损失120万元；（3）被反诉人（原告）赔偿反诉人（被告）在4098号铺的装修损失40万元；（4）被反诉人（原告）赔偿反诉人（被告）在租赁期间的形象推广费30万元；（5）被反诉人（原告）赔偿反诉人（被告）因无故停电、查封反诉人（被告）的铺位而造成的商誉损失100万元；（6）被反诉人（原告）赔偿反诉人（被告）因查封造成的反诉人（被告）的库存贵重样品等财产损失172万元；（7）被反诉人（原告）承担反诉费。

针对被告的反诉，原告答辩如下：（1）关于京华商业城的定位。被告所在的物业早在2004年即定位在布料批发专业市场了。原告方自2004年开始就在晶报、深圳商报等大型媒体及相关网站上发布了广告进行宣传、招商，而且当时悬挂在首层的招牌就是“布料批发市场”。对此，原告提供了相关的报道予以证明。从这些证据中可以看到，该商城定位于布料批发专业市场远远早于原、被告签订租赁合同的时间。被告在签订合同之前已明知此情况，而非被告所称原告在2007年进行了功能及定位的转变，原告对此无任何违约之处。（2）关于商铺的查封。原告申请财产保全仅仅是要求查封与诉讼标的等同的相应财产，而非要求查封商铺。且2008年5月28日，罗湖法院执行人员致电被告要求其到场开门配合并清点货品时，被告拒不到场。在没有钥匙开门的情况下，法院执行人员才在商铺外张贴了封条。（3）关于被告诉请的诸项赔偿。在被告承租期间，原告多次为其减租并提供免费的广告位给其使用，其所得的优惠待遇是其他任何一个承租人所不曾享有的。被告的所有反诉请求，既缺乏法律依据，也缺乏事实和证据支持，其将自己的经营失败所有损失归于原告与事实极其不符。因此，请求法院驳回被告的全部反诉请求。

为证明自己的主张，原告在举证期限内向法庭提交了如下证据：1．租赁合同书，证明原、被告之间的租赁合同关系；2．土地使用权出让合同及红线图；3．建设规划许可证；4．工程验收合格证，证据2—4证明了原告对出租物业享有权利。

在被告反诉后提出了以下证据：1．减租申请及批准单；2．广告牌位临时使用协议；3．2004年晶报广告；4．2005年3月10日商报广告；5．2005年3月10日服装网文章；6．2005年6月9日商报广告；7．2005年6月9日商报文章；8．照片，证明在被告承租的四楼还有一家瓷器商铺，该商铺经营的非常好，商铺号为4168号，瓷器店名称为盛世昌南。

被告在举证期限内向法庭提交的证据是：1．租赁合同书及附件，证明京华布料城四楼原定位是酒店用品出口配套市场，因此原告违约；2．原告的工商登记资料及宣传资料慧聪商情广告、名片；3．京华商业城照片；4．京华布料城外部照片；5．京华布料城内部照片；6．京华布料城4楼照片；7．收费单；证据2—7证明原告改变经营定位，改经营布料的事实；8．招牌收费单，证明原告无故拆除被告的广告招牌；9．员工单，证明原告于5月19日停电；10．电话单，证明电话被停，无法经营；11．被告2006年度的经营额，证明被告的毛利润；12．2006年银行凭证，证明对账单；13．2007年经营额，证明2007年的亏损；14．2007年凭证，证明往来凭证；15．2008年经营额，证明2008年亏损；16．2008年凭证，证明往来凭证；17．被查封财产盘点清单，证明被查封财产损失；18．装修合同，证明被告装修的损失；19．被告的工商登记资料，证明经营状况；20．荣誉证书，21．荣誉证书、质量证书，证明商誉损失；22．邮寄单；23．网络搜索；24．在质量网的资料；25．在114台的广告；26．在中信网的广告；27．在方之圆的广告图册，证明同上；28．在国招标网的广告；29．在YESTRUST的广告；证据22—29证明知名度；30．在佛兴展览会的广告；31．在铭万网的广告；32．在《深圳制度》的广告；33．在国经发展中心的广告；34．在《政府采购指南》的广告；35．在环保协会的广告；36．3721的广告；37．在人民日报、中央电视台的广告；38．在阿里巴巴的广告；证据30—38证明形象广告投入；39．在商标大全的广告；40．在建平印刷的广告；41．在160的广告；42．在京慧聪的广告；43．在《中企动力》的广告，证据30—43证明被告的形象广告投入。

经法庭审理，本院确认下列事实：

1．2005年12月1日，原、被告双方签订了《租赁合同书》，约定将原告所有的温莎广场（位于深圳市罗湖区东门中路2088号）四楼4098号铺位出租给被告，面积为616平方米。合同期为三年，自2005年12月1日至2008年11月30日止。其中，2005年12月1日至2006年11月30日，租金按35元／平方米／月，计21560元／月；从2006年12月1日至2007年11月30日，租金按48元／平方米／月，计29568元／月；从2007年12月1日至2008年11月30日，租金按68元／平方米／月，计41888元／月。管理费按20元／平方米／月计收，另，涉案商铺按独立电表的实际用量，依每度1元向甲方缴纳电费。合同约定被告每月10日前缴纳各项费用，逾期则按每日依应交未交的费用的0．5%收取滞纳金，拖欠电费等费用超过5天，原告有权停止供电或停止商铺有关设施的使用。超过一个月未缴清的，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。合同签订时，被告须缴纳相当于一个月租金的履约保证金即41888元。原告拥有该商城及其内部任何部分的命名权，有权修改、取消原有名称，但乙方所使用商铺的名称除外。合同期满后，商铺的固定装修无偿归原告所有，而原告也有权要求被告拆除装修，恢复原状，所需费用由被告承担。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务关系。

2．自2003年12月，吴树平即开始租用温莎广场4098号铺位并以深圳市罗湖区天文星陶瓷展销总部的名义进行经营。

3．2004年5月15日，京华商业城与吴树平签订了《京华商业城广告位临时使用协议》，约定被告吴树平免费使用温莎广场首层北面和中庭前柱子的广告牌，使用时间为2004年5月10日至2005年5月9日，被告承担使用期间内产生的电费及其他费用。后广告牌被拆除，2006年12月18日被告吴树平向原告提出申请“2004年在东门中路做了广告牌，广告牌的费用是15500元，几个月后因商城的改造而拆迁，广告牌的拆迁造成的经济损失，希望原告能给予补偿，以广告牌电费8431元作为拆迁广告的补偿。”原告维景酒店同意了该申请。

4．合同履行期间，被告吴树平自2007年1月份开始未按期向原告维景酒店交纳租金、管理费及电费。被告吴树平于2007年4月27日、2007年5月28日向原告维景酒店提出了减租申请，经协商，原告维景酒店同意被告吴树平于5月中旬前支付4月、5月的费用，1—3月的费用于8月、9月、10月分别交清，2007年4—9月按九折收取有关费用。原告提交的2007年费用收取一览表上注明被告吴树平共拖欠租金、管理费及电费共计人民币134544元，被告对此予以认可。被告吴树平未交纳2008年1—4月的租金、管理费及电费共计165856．14元，被告对此予以认可。2008年5月19日，原告对被告吴树平承租的4098号铺位停止供电。

5．深圳维景京华酒店有限公司维景京华商业城（以下简称京华商业城）为原告的隶属企业，注册登记日期为2003年1月27日，核准日期为2005年8月3日。

6．2008年5月28日，本院根据原告维景酒店的申请对被告吴树平位于温莎广场4098号铺位内的陶瓷等财产采取诉讼保全措施予以查封。

7．在诉讼期间，本院根据被告吴树平的申请，委托深圳市天旭建设工程造价咨询有限公司对温莎广场4098号铺位的装修原值和现值进行了鉴定，确定装修原值574508．65元，装修现值为95942．94元。(www.xing528.com)

本案争议焦点为：（1）本案被告拖欠租金是否具有正当抗辩理由？原告是否可以据此解除合同？（2）租金、管理费及电费应如何计算？（3）滞纳金标准如何确定？（4）原告将京华商业城的商业定位改变，是否构成违约，并赔偿被告经营损失及形象推广费。

本院认为：原告维景酒店与被告吴树平所签订的《租赁合同书》，是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。在合同履行期间，被告未依约交清租金及管理费，构成违约，达到了合同约定的解除条件，原告维景酒店有权单方请求解除合同。因此，本院对于原告维景酒店要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持，就原、被告双方争议的一系列问题，本院阐述如下：

关于租金、管理费及电费问题。原告诉请的2007年1月至2008年4月的租金、管理费及电费共计300400．14元，被告对此无异议，本院予以认可。

关于滞纳金的问题。租赁合同明确约定了“被告每月10日前缴纳各项费用，逾期则按每日依应交未交的费用的0．5%收取滞纳金。”该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，该滞纳金实际上是约定被告违约时应承担的违约责任，属违约金，该计算标准明显过高，原告要求按万分之九点六计算逾期付款违约金，被告认为该计算标准也明显过高，要求调整。因此本院根据合同法的有关规定对违约金计算标准予以调整，以金融机构计收逾期贷款的罚息标准（每日万分之二点一）计算逾期付款违约金。

关于赔偿经营损失及形象推广费的问题。被告认为原告将京华商业城的商业定位改变，构成违约，应向被告赔偿2007年、2008年的经营损失200万元及被告在经营期间的形象推广费30万元。本院认为，虽然《租赁合同书》所附的平面图中注明四楼是酒店用品市场，根据被告吴树平提供的证据3—6，显示四楼经营的是布料、酒店布草、布艺、服装加工，但被告不能证明该照片的拍摄时间，因此无法证明京华商业城改变商业定位的时间。被告提供的慧聪商情广告日期是2004年11月1日，不能证明2005年12月1日双方签约时京华商业城的经营状况。被告吴树平认为原告维景酒店于2006年12月将京华商业城的招牌名称变更为京华布料城，而根据被告提供的证据7收费通知单，2006年5月5日，即由“京华商业城收费通知单”变更为“京华布料城收费通知单”，显示名称变更发生在2006年5月而不是被告主张的2006年12月。且根据合同约定“原告拥有该商城及其内部任何部分的命名权，有权修改、取消原有名称，但乙方所使用商铺的名称除外。”原告有权变更招牌名称。根据原告就反诉提供的证据3、4、6、7，证明京华商业城2004年7月30日以纺织品（布料）专业批发市场进行招商，2005年3月10日京华布料批发市场开业，并于2005年6月9日对“京华商业城京华布料批发市场三期”进行招商和宣传，图片显示京华商业城的二楼、三楼均是经营布料，表明京华商业城的经营重点为布料批发，被告吴树平自2003年12月即在京华商业城进行经营活动，从常理分析其对京华商业城的经营变化情况应该非常清楚，但仍在2005年12月与原告签订了《租赁合同书》，被告吴树平作为具有完全民事行为能力的商业经营者，应充分考虑经营中面临的各种商业风险并承担其后果，其行为表明对商业定位改变的情况是明知且同意的。退一步讲，即使京华商业城是在合同签订后改变商业定位，根据合同约定“若因原告违约导致合同目的无法实现，被告需单方面解除合同的，应当及时书面通知原告，并于递交解约通知书之日起三日内迁离所使用的商铺，原告退还履约保证金以及有结余的预交款项的余款。”因此被告吴树平可以在他认为原告违约时单方面要求解除合同来避免损失的发生。但被告并未采取该救济措施。在其历次向原告维景酒店提出减租申请时只是以“生意不好，业务开支大，资金周转较慢”等原因要求减缓租金，而未因京华商业城商业定位变化而要求解除合同，说明被告吴树平愿意继续履行合同并承担经营风险。本案纠纷因被告吴树平违约拖欠租金及管理费所引起，原告维景酒店作为守约方，依法享有合同约定的解除合同的权利，被告吴树平要求原告维景酒店赔偿经营损失及经营性支出的形象推广费缺乏法律依据；且被告吴树平提供的银行对账单等证据不能证明经营损失的实际发生及其具体数额，其要求原告维景酒店赔偿经营损失亦缺乏事实依据；且企业的经营状况受很多因素影响，被告的证据不能证明其经营利润下降是原告维景酒店的原因，因此本院对于被告吴树平要求原告维景酒店赔偿经营损失及形象推广费的反诉请求不予支持。

关于被告吴树平请求的因原告停电给其造成的商誉损失问题。合同约定“合同约定被告每月10日前缴纳各项费用，逾期则按每日依应交未交的费用的0．5%收取滞纳金，拖欠电费等费用超过5天，原告有权停止供电或停止商铺有关设施的使用。”原告维景酒店有权以停电的方式催促被告履行义务，即使给被告造成损失，由于原告系按合同约定采取行动，由此所产生的损失应由被告自行承担，原告对该损失不承担责任。且被告吴树平提供的证据不能证明商誉损失的实际发生及其具体数额，其要求原告维景酒店赔偿商誉损失亦缺乏事实依据，因此本院对于被告吴树平要求原告赔偿因停电给其造成的商誉损失的反诉请求不予支持。

关于被告请求的因原告申请法院对其铺位查封造成的损失问题。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则，应承担举证不能的法律后果。被告吴树平提供的证据17被查封财产盘点清单无法证明原告维景酒店申请财产保全有错误并造成其财产受到损失，因此本院对于被告吴树平要求原告赔偿因申请财产保全给其造成的财产损失的反诉请求不予支持。

关于装修损失问题。合同约定“合同期满后，商铺的固定装修无偿归原告所有，而原告也有权要求被告拆除装修，恢复原状，所需费用由被告承担”。本案纠纷因被告吴树平违约拖欠租金及管理费所引起，原告维景酒店作为守约方，依法享有合同约定的解除合同的权利，合同提前解除是由被告吴树平的过错导致的，装修损失应由被告吴树平自己承担。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、解除原告深圳维景京华酒店有限公司与被告吴树平于2005年12月1日签订的《租赁合同书》。

二、被告吴树平应于本判决书生效之日起十日内向原告深圳维景京华酒店有限公司支付租金及管理费275580．14元、电费24820元，并按每日万分之二点一支付逾期付款违约金（自2008年4月23日至实际结清之日止）。

三、驳回原告深圳维景京华酒店有限公司的其他诉讼请求。

四、驳回被告吴树平的反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费人民币6158元，由原告深圳维景京华酒店有限公司负担人民币1000元，由被告吴树平负担人民币5158元。案件反诉受理费人民币24870元，由被告吴树平负担。案件诉讼保全费人民币2139元、公告费人民币980元、评估费人民币24000元由被告吴树平负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　长　钱　松

人民陪审员　许静莹

人民陪审员　聂元珍

二〇〇八年十二月十日

书　记　员　李　丹