深圳经济特区房地产纠纷案结果公布

（2010）深罗法民三初字第379号

原告廖晓霞，女，汉族，身份证号为440301196309181527，现住所地深圳市罗湖区黄贝岭街道湖滨阁小区A栋9C。

原告邹虾仔，男，汉族，身份证号为440301196307162330，住所地同上。

委托代理人朱晓明，北京市众意达律师事务所律师。

委托代理人伍和生，男，汉族，身份证号为13290319510505741X，住河北省任丘市燕山南道华北石油侧井小区3栋4单元401室。

被告深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司，住所地深圳市罗湖区人民南路深房广场45—48，组织机构代码证：192179585。

法定代表人周建国，该公司董事长。

委托代理人陈英革，广东法制盛邦律师事务所深圳分所律师。

原告诉被告商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱晓明、伍和生及被告委托代理人陈英革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告起诉称：2002年4月原告入住自己购买的商品房后进行了室内装修。至2004年初，原告发现走室内地下并且被地面水泥掩盖的冷热水给水支线出现严重渗水情况。在此之前以及同时期，湖滨阁小区若干业主也发现此种问题，随后不断给小区物业管理处及被告和深圳市建设局等单位反映、投诉。有的业主家反映自家走室内的热水支线上水泥地甚至开裂、拱起；由此暴露出来的供水管线上的印记表明，该产品并不是质量保证书承诺的金龙牌产品，货不对板。因此也引起小区业主极大不满，包括原告在内的业主也曾经拿着这个货不对板的证据集体找被告投诉。深圳市建设工程质量监督总站于2004年6月2日和2006年12月30日给包括原告在内的业主予答复函。确认被告的商品房存在质量问题，并责成被告依法进行保修。被告向原告发出的《住宅质量保证书》虽然对原告投诉内容表明保修期为一年，但违反了国务院《建设工程质量管理条例》第40条规定，对原告没有约束力，被告应履行保修义务。投诉期间，被告没有对原告提出的窗台、门框渗水问题给予解决。被告虽然作出对业主室内水管渗漏改造及经济补偿的承诺，但从实践的结果来看，原告不能认同被告的改造质量，因为改造后的问题仍然是漏水并且没有做到恢复原状。因此原告也没有领取被告的经济补偿金。但是，被告长期不履行窗户渗水维修义务和履行改造义务不负责任的结果，给原告及家人带来长期性的负面影响。另外，从原告知道已经进行改造的该小区B栋5A的情况和其他几位业主的情况来看均是不合格的并且也不能保证业主室内装修的原始状态的统一性。被告不负责任的作为，原因是被告对自己应承担的义务没有正确的认识，敷衍了事，投入严重不足，所以不能达到原告要求改造质量并且完好恢复原装修原貌的保修目的。由于原告室内供水支管线再一次的质量维修问题一直协商但是没有解决，自2005年6月起至今原告每月以拒交物业管理费来抗辩。原告也委托律师查询了涉案的建筑施工档案资料，发现施工单位使用的管线，应该进行但是没有进行试压试验，施工质检程序缺失，无法保证使用质量。“货不对板”和“不试压问题”都属施工单位工作严重过失。被告作为商品房开发和销售单位依法应承担工程质量责任。鉴于被告先后两次不负责任失信于原告，原告要求承担自家第二次改造工作。为此原告也对有装修质量的单位做了必要的询价。另外，被告在对实施室内供水管线改造工程的业主兑现了支付室内供水管改造给业主生活带来不便利影响的一次性经济补偿款。同理，被告也应支付原告承担自家室内供水管改造和给原告家庭生活带来不便利影响以及被告长期不改正过错给原告家庭生活带来不便利影响的一次性经济赔偿款25000元。原告购买湖滨阁楼盘商品房，不仅对所购买的房屋质量有业主的权利要求；同时对楼盘外观质量即楼盘外部墙皮质量也有业主的权利要求。原告和其他业主投诉内容包括这方面内容。但是保修的结果是保修单位对外墙大面积裂缝进行裂缝修补的简单处理。结果使整洁的墙面便成了花脸墙面。使原告居住的楼盘外观档次严重跌价，因此被告应对原告不应该得到的结果承担8000元赔偿责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：（1）被告按国务院《建设工程质量管理条例》第40条规定承担保修义务；（2）被告向原告承担违约责任并支付维修改造室内供水支线质量、客厅窗台渗水的不合格项目工程款、一次性经济赔偿款、原告居住楼房外墙质量不合格赔偿款综合折价赔偿6万元；（3）被告承担本案诉讼费。

被告答辩称：（1）湖滨阁系被告于2001年开发建设的住宅，于2002年4月1日取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，在合同约定的2002年4月10日前向原告发出《收楼通知书》，原告在《收楼通知书》和《收楼登记表》上都有签名确认。（2）被告已经尽责维修，认真履行了保修义务。湖滨阁的某些业主提出水管漏水、窗台渗水等问题后，被告认真慎重对待，经过与发生问题的业主沟通，在2004年6月10日被告就已经向湖滨阁小区业主发出《关于湖滨阁住宅小区给水管渗漏问题的复函》，承诺由被告组织原施工单位对水管进行更换，对因施工给业主带来的不便给予一次性经济补偿，并具体委托深圳市信达律师事务所的执业律师与业主商谈有关事务，公告了委托律师的电话、办公地址、办公时间等，还特别在湖滨阁原售楼处设律师办事处处理此事。2004年9月27日，被告对湖滨阁业主发出《告示》，内容为有三分之一的业主已经完成改造，敦促其余业主抓紧时间和维修公司联系，落实改造时间，在天气变冷之前尽早完成水管改造。2005年11月18日，湖滨阁以书面形式召开业主大会，在社区工作人员的监督下，业主委员会和业主代表对投票进行统计的结果，仍然由被告的下属企业深圳市物业管理有限公司对湖滨阁进行物业管理。同时，表决结果同意了被告对上述水管漏水、窗台渗水等问题的维修方案。业主大会召开后的2006年元月九日，被告再次发出《关于领取水管改造费、经济补偿的通知》，敦促业主办理领取经济补偿。截至2006年1月，湖滨阁的绝大多数业主接受了被告的维修以及补偿方案，共计有76户业主接受被告对其水管进行改造并领取经济补偿；有58户业主选择自行对水管进行改造并领取改造费和经济补偿，总计已经有134户业主已经妥善解决。为此，被告共计支出经济补偿以及改造费953150元。（3）原告基于其索要高额不合理赔偿的目的，拒绝被告的维修方案，导致被告无法履行维修义务。从2006年元月开始，湖滨阁共141户业主就剩下包括原告在内的最近起诉的10户业主没有和被告签订《经济补偿协议》，原告既不允被告的维修公司进房维修，又不选择自行改造，总索要高于实际损失的高额赔偿，得不到满足就一直拖延至今。（4）关于时效问题。①保修期的时效。已超过二年，被告不再承担保修责任。②诉讼时效问题。诉讼时效只有两年，从知道或者应当知道损害发生之日起计算。原告自称其在投诉时就已经接受了改造，到诉状上签署日的2009年12月，早已经丧失诉讼时效。法律的原则是权利不能沉睡、否则人人都翻若干年前的老账，给被告的调查取证和法院的裁判都带来极大困难。（5）造成损失的原因以及损失分担问题、损失扩大的责任。今天看到的房间的现状已经不是几年前的状况，造成今天现状的原因不可避免地有业主使用、正常老化原因，这不能归责于被告。要对损失的原因作出区分。（6）由于其他业主自行维修造成维修的效果五花八门、外观不统一，从而导致跌价的损失业主自行承担。业主选择自己维修，被告只要出钱就可以，每个业主选择的维修公司又不相同，必然造成外观不统一。决定如此维修，是业主大会决议决定的，原告应该遵守业主大会的决议。（7）外观影响市价的问题。原告至今并未将其湖滨阁单位出售，所谓的跌价损失，属于并未实际发生的损失，不应该赔偿。且即使原告按照现状出售，其售价也必然比其购买价格高，原告将要获得的房产增值差价是否也由被告分享？外观在市价中占多少比重，导致具体损失多少，完全没有证据证明其诉讼请求的真实性、合理性。（8）一次性赔偿款，业主大会表决通过的方案是3600元，该方案对原告有约束力，原告无证据证明其应该比其他业主多赔偿、达到25000元的理由。（9）原告诉状所属附证据存在如下问题。①原告仅仅是涉案房产50%的权利人，涉案房产属于原告和邹虾仔二人共有。没有其余共有权人的同意以及签名，原告一个人无权提出诉讼，请法院驳回其诉讼。②窗户门框漏雨问题一直没有提出起诉。两年的保修期已经超过。被告不必再承担保修责任。如果处理，要分清到底是进行主体工程建设的总承包单位即华西公司的责任还是门窗的分包单位即圳通公司幕墙分公司的责任。③照片的拍摄时间？非原告所说的发现之时2004年年初，悠长的6年已经过去了，当初的状况如何，原告没有提供证据。即使当初没有质量问题，正常使用8年也会出现问题了。④工程预算书：资质、预算而不是决算、没有实际发生、没有提供发票、发生损害时的具体损失金额无鉴定评估。原告提供的证据中，只是一份由一个公司所造的《工程预算书》，属于并未实际发生的损失；该公司并非法院指定的有资格的工程造价评估机构，其营业执照以及资质等级证书上记载的其仅仅具备施工丙级的资质，完全没有造价评估的资质；其预算书的造价的可信度极低；其成立日期为2005年，而从承诺书上看，其对于湖滨阁的实地勘察是在2009年9月，已经远远不是入伙时的2002年4月。这漫长的7年中间，完全可能因为原告养护不当造成损失的扩大，就是正常使用这么多年，水管的正常老化也足以更换了。而其预算书完全没有考虑时间因素造成损失扩大的问题。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经法庭审理查明：

1．2001年12月21日，原告与被告签订深（罗）网预买字（2001） 05606号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于深圳市罗湖区怡景路湖滨阁A栋9C号的房地产，建筑面积86．56平方米，总价款573858元；被告须于2002年4月10日前将房地产交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明，被告在房地产竣工验收合格之前交付的，交付行为无效；被告向原告交付房地产时，应发出书面通知，并由原告签收；原告接到书面通知后，应及时对房地产进行验收，如有异议应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼。合同签订后，原告依约交清了房款。2002年3月27日，被告发出《收楼通知书》，要求物业管理公司给予原告办理入伙手续，原告于2002年4月4日在上述《收楼通知书》和《收楼登记表》上签名并接收了涉案房产。在原告接收房产时，同时收到被告向其发出的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。在《住宅使用说明书》中，被告明确告知住户，在装修时不得以重力碰撞或振动塑钢门窗而引起窗周塞缝开裂或脱落，特别是各卧室凸窗，其上、下端分别固定于窗台悬挑板，两垂直端固定于墙面，窗框水平转折处依靠自身刚度维持稳定，当窗户或窗周墙体及窗台板任一部分受到振动或冲击时，将会产生连锁反应致使窗户四周塞缝开裂和脱落甚至窗户整体变形，其抗渗漏能力必然大幅度削弱乃至难以补救，因此请住户及家人在任何时候都应高度重视；住户装修时不准更换或挪动厨房、卫生间、阳台等部位的上下水管道，预留排水孔及其位置；凡因住户违反《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《装修管理规定》等物业管理相关规程、自行装修或使用不当等非设计、施工原因引起的本住房质量问题，其责任由住户自行承担，被告不予保修。在《住宅质量保证书》中，被告列明屋面防水的保修期为3年；墙面、门窗厨房、卫生间地面及管道渗漏，墙面及顶棚抹灰层饰面脱落，地面空鼓开裂、大面积起砂、砖面松动，门窗开启不灵、翘裂，五金配件的保修期均为1年；住户应对保修工作予以配合，维修工作完成后，住户有配合验收责任，并在《住宅保修、维修记录》上签署住户意见。原告在接收涉案房产后，对该房屋进行了全面装修并一直使用至今。

2．2002年4月1日，被告取得深圳市建设局颁发的湖滨阁《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。(www.xing528.com)

3．2004年湖滨阁的部分业主向深圳市建设工程质量监督总站投诉，该站于2004年6月2日向投诉业主发出《关于湖滨阁小区建筑质量问题投诉的复函》，称经过现场调查，发现该小区住宅在使用过程中确实存在给水管渗漏、外墙局部开裂和渗漏、地下室顶板局部渗漏等质量问题，该站已责成开发单位被告负责处理水管渗漏问题，责成施工单位华西企业公司负责对外墙开裂和渗漏进行保修。2004年6月10日，被告向业主发出《关于湖滨阁住宅小区给水管渗漏问题的复函》，称业主反映的水管问题，因涉及面广，每户业主情况不尽相同，为尽量减少对业主生活的影响，我司决定采取如下方式予以解决：（1）由我司负责对渗漏的水管进行更换，我司在业主指定的时间进场更换给水管道，因施工对业主带来不便，给予一次性经济补偿，补偿标准三房单位每户4000元，两房单位每户3000元；（2）如业主已自行更换的，我司将更换工程费用一次性支付给业主，标准为三房单位每户3500元，两房单位每户2500元；此外我司将委托信达律师事务所代表我司具体与业主商谈该事务，有关水管渗漏问题请直接与我司律师联系，表达你们的意见；为方便业主代理律师将于6月14日至27日在湖滨阁一楼原售楼处设办事处。庭审中原、被告均认可，被告随后对水管、门窗渗漏和外墙局部开裂进行了维修。2004年9月27日，被告发出《告示》，称我司委托深圳圳通工程有限公司对湖滨阁个住户进行给水管改造，自进场施工至今已近半年，现已完成改造施工的住户近三分之一，为防止冬季热水供水不畅，影响业主使用，故请未进行水管改造的业主抓紧时间，与圳通公司项目办联系，落实改造时间，尽快完成水管改造工程。原告以他人房屋维修效果不好为由，拒绝接受被告对其房屋外墙、窗台和室内水管的维修和更换。被告所有的维修工程于2006年1月份结束。

4．2004年12月23日，深圳市罗湖区住宅局向湖滨阁业主委员会发出《关于湖滨阁首届业主委员会备案登记的复函》，对湖滨阁首届业主委员会成员予以备案，主任江洁、副主任邹虾仔、执行秘书齐大伟、成员名单张广莲、罗峰、于忠阳、魏银霞、郑天瑛、徐世杰。2005年11月21日，湖滨阁业主委员会将湖滨阁小区全体业主大会对物业管理和水管改造的相关事项进行投票表决的结果书面报送罗湖区住宅局和黄贝岭街道办事处，业主大会通过投票，表决同意了被告的水管改造方案和经济补偿措施，该决议对湖滨阁全体业主具有约束力。2006年1月9日，被告发出《关于领取水管改造费、经济补偿的通知》，称我司决定于2006年1月11日至14日在管理处为各位业主办理水管改造费、经济补偿领取的有关手续。随后，湖滨阁134户业主与被告签订了经济补偿协议，领取了经济补偿款。原告没有与被告签订上述协议，也没有领取经济补偿款。2006年12月30日深圳市建设工程质量监督总站复函，要求被告组织对外墙进行质量保修。2009年10月14日，罗湖区住宅局对湖滨阁业主与物业公司的纠纷事项给伍和生复函进行了答复。原告没有提交其在2009年对房屋质量问题投诉被告的证据。原告提供的照片均为2009年8月以后所摄，没有提供被告维修前房屋状况的照片。原告虽然提供了深圳市兴龙装饰设计公司所做的涉案房屋工程预算书，但该预算书是原告自行委托的，被告不予认可，且原告没有提供其他证据证明因被告质量问题给其造成的实际经济损失情况。原告从2004年5月起一直没有交纳物业管理费、本体维修基金、水电费等各项费用。原告于2010年1月28日向本院提起诉讼。

以上的事实有房地产买卖合同、房地产证、复函、住宅使用说明书、住宅质量保证书、补偿协议、竣工备案证明书、收楼通知书、收楼登记表、告示、通知、湖滨阁首届业主委员会备案登记的复函、业主投票表决结果等证据以及当事人的庭审陈述予以证明。

本院认为：原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方应严格履行。原告支付了购房款，被告也按照合同约定的交房标准向原告交付了房屋，原告接收了该房屋，且未在合同规定的质量异议期内提出异议，并自行对房屋进行了全面装修，随后开始使用该房屋。2004年，包括原告在内的湖滨阁小区房屋的室内供水管和窗台发生渗漏，被告承诺对原告的房屋进行入室维修施工，并给予业主一定的经济补偿，但原告以他人房屋维修效果不好为由，拒绝接受被告对其房屋外墙、窗台和室内水管的维修和更换。2005年11月，湖滨阁小区的业主大会投票表决同意接受被告的水管改造方案和经济补偿措施，并将该结果报送政府相应部门进行了备案登记；根据《物权法》的规定，业主大会的决定对全体业主具有约束力，如果业主大会的决定侵害了业主的合法权益，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销，该撤销权应当在行为发生一年内行使，但本案的原告并没有在规定时限内对该决议行使撤销权，因此该决议对原告发生法律效力，原告应当遵守该决议内容接受被告的经济补偿，但原告既不接受被告的维修，也不与被告签订补偿协议领取补偿款，等于自行放弃了被告给予免费维修及经济补偿的权利，因此原告无权再行要求被告给予经济补偿。原告一直正常使用该房屋，直到2010年1月28日才对被告提起房屋质量问题的诉讼，原告没有提供其本人在2006年后至起诉前向被告主张过权利的证据材料，原告提供的住宅局2009年复函是针对其他人的，且是关于物业管理纠纷方面的问题，而非原告与被告之间的房屋质量问题；依照《民法通则》的规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，这是民法上的强制性规范，权利人在二年内不行使权利，即丧失了依诉讼程序保护其权利的可能性，也就是实体上的胜诉权；本案中，原告在2010年1月提起诉讼，已经超过诉讼时效期间，虽然原告称其从2005年起就没有交纳过物业管理费、本体维修基金等各项费用，这属于诉讼时效中断的事由，但原告的物业管理费是向物业管理公司交纳的，物业公司是独立的法人，原告与物业管理公司之间是物业管理关系，与其同被告之间的房屋质量纠纷属于不同的法律关系，不能以此作为本案诉讼时效中断的事由，因此，原告的诉讼请求已经超过二年的诉讼时效期限，无法得到法律的保护，被告已经履行了维修义务，其行为没有违反买卖合同的约定。退一步讲，假设原告的起诉没有超过诉讼时效，在被告交房时，给原告的《住宅使用说明书》中明确告知，原告在装修时不得以重力碰撞或震动塑钢门窗而引起窗周塞缝开裂或脱落，特别是各卧室凸窗，当窗户或窗周墙体及窗台板任一部分受到震动或冲击时，将会产生连锁反应致使窗户四周塞缝开裂和脱落甚至窗户整体变形，其抗渗漏能力必然大幅度削弱乃至难以补救；随后原告自行装修了房屋，原告使用房屋设备设施长达五、六年的时间，已经无法分清属于原告自行装修遗留的问题还是被告交房时存在的质量问题，即使在正常情况下，室内水管、窗台也会发生磨损、老化、渗漏甚至完全损坏，楼房的外墙面经过风吹日晒雨淋亦会发生脱落或变色等情况；并且根据《住宅质量保证书》的约定，被告对上述部位的保修期为1年，原告起诉时早已过了被告的保修期，政府部门设立本体维修基金及业主交纳物业管理费的目的，就是便于物业公司平时对房屋进行日常维护，延长各种设施设备的使用寿命，本体维修基金是房屋使用过程中出现各种问题进行维修的资金来源，原告作为业主既不在诉讼期间就质量问题提起诉讼，又长期拒不交纳本体维修基金和物业管理费，实际上是疏于保护自己的权利并放任损失的扩大，对此原告应当承担相应的法律后果；且原告提供的证据无法证明因被告质量问题给其造成的实际经济损失情况。因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，被告的抗辩理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：

一、驳回原告廖晓霞、邹虾仔要求被告深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司承担违约责任的诉讼请求。

二、驳回原告廖晓霞、邹虾仔的其他诉讼请求。

案件受理费人民币2531元，由原告廖晓霞、邹虾仔负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　长　葛淑汧

人民陪审员　江　蓉

人民陪审员　许小莉

二〇一〇年七月二十七日

书　记　员　李　智