陈晓鸣诉邦安实业商品房合同纠纷案

（2006）深罗法民三初字第2203号

原告陈晓鸣，女，汉族，1963年10月2日出生，身份证号442530196310020047，住深圳市福田区景蜜村6—508。

委托代理人卢丹，广东金卓越律师事务所深圳分所律师。

被告深圳市邦安实业有限公司，住所地深圳市罗湖区中兴路东园坊64号。

法定代表人王觉先，该公司董事长。

委托代理人顾炽霖，该公司职员。

上列原告诉被告商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗映霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人卢丹、被告委托代理人顾炽霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告起诉称：2004年11月18日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，由原告购买被告开发的位于深圳市罗湖区中兴路北侧的一品东门雅园的南楼裙楼01层商铺的南座085号房，原告按约支付了全部房款247151元。但被告至2005年6月11日才向原告交付房屋，迟于合同约定时间14天。2006年3月22日才为原告办理房地产证，迟于合同约定时间73天。按约被告所交付的房屋楼高应为5．7米，而实际交付的房屋仅仅只有3米，并且还被一楼通往二楼的扶手电梯占去一角。被告以上的种种行为已多处违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。原告曾多次找被告希望双方能协商调解此事，但被告总以种种理由进行推诿，至今都不承担违约责任。因此，请求判令：1．被告支付迟延交楼违约金1730．06元（2005年5月28日至2005年6月11日，14天×247151元×0．0005＝1730．06元）。2．被告支付迟延办证违约金5412．61元（2005年1月9日至2006年3月22日，73天×247151元×0．0003＝5412．61元）。3．被告返还购房款123575．50元，以上共计130718．17元。4．由被告承担本案诉讼费用。

被告答辩称：（1）关于原告提出诉讼请求的第一项，根据被告2005年5月25日的入伙通知书，明确推迟入伙造成的损失由被告依约给予补偿，现在东门雅园70%的业主已经办理了相关的手续，所以，被告认为是原告没来办理理赔手续，而不是被告不予办理。6月8日，被告已经具备了交付房产的手续，8日至11日是交付的时间，有一千多户的业主，如果原告8日来办理，被告也可以及时办理。所以，赔付的天数应该是11天。（2）根据被告2006年1月27日发出的办理房产证通知上的时间，被告认为业主如果接到通知后马上办理，按照正常出证的时间，应该在2月底或3月初，现在的实际时间是3月22日，推迟的时间应该在50天左右，因此，被告赔付逾期办证的时间应是50天。（3）关于原告提出的返还购房款的要求，理由是因为所交的房屋楼高不足，根据合同，没有对楼层的层高有约定，原告提交的证据广告词所讲的楼层高5．7米的问题，设计层高与施工层高都是5．7米，被告实际交付的也有5．7米，因此，原告诉讼请求第三项要求返还购楼款的要求不成立。

经审理查明：

1．被告是位于深圳市罗湖区中兴路北侧一品东门雅园楼盘的开发商。2004年，被告借助报纸等媒体进行广告宣传，宣传投资东门168商业街“5．7米层高，买一得二，低投入，高回报，投资铺皇”。2004年11月18日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：由原告购买被告开发的位于深圳市罗湖区中兴路北侧一品东门雅园南楼裙楼01层商铺的南座085号房，建筑面积7．86平方米，总价款247151元；被告应于2005年5月28日前将合同规定的房地产交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明，被告不能按约定时间交付房地产予原告使用的，每延期1日，被告应向原告支付买卖总价款万分之五的违约金；被告应在取得工程竣工验收证明之日起的150天内书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，如被告未按前款规定通知原告或因被告原因造成原告无法按期领取《房地产证》的，被告应从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210天起，每日按房屋总价款的万分之三向原告支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。合同签订后，原告按约支付了购房款。

2．2005年6月8日，被告开发的一品东门雅园取得深圳市建设局出具的《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》。2005年6月11日，被告将约定的房产交付原告使用。

3．2006年3月22日，深圳市房地产权登记中心核发了原告所购房屋的《房地产证》，载明该房屋建筑面积为7．69平方米。

本院认为：原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律及法规的禁止性及强制性规定，合法有效。被告于2005年6月8日取得《竣工验收备案收文回执》，未按合同约定的时间将房产交付原告，迟延交付房产14天，亦未及时书面通知原告办理《房地产证》，迟延办证73天，被告的行为已经构成违约，应按合同的约定承担延期交房及延期办证的违约责任，支付原告相应的违约金。原告主张被告支付迟延交付房产及迟延办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求返还购楼款的诉讼请求。本院认为，我国《合同法》第15条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条均规定，商业广告、销售广告及宣传资料均为要约邀请。要约邀请是邀请对方向自己发出要约的一种事实行为，是当事人邀请订立合同的预备行为。要约邀请既不因相对人的承诺而成立合同，也不因为自己作出某种承诺而约束要约人。要约与要约邀请的区别在于，要约一旦到达受要约人，除要约人合法撤回、撤销或依法定情形失效外，要约人违反要约应当承担相应的违约责任。本案中，被告发出销售广告为要约邀请，而不是要约，对被告产生约束力的应当是经双方协商一致后达成的协议。原、被告在协商一致的基础上签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原、被告的意思表示最终以合同的形式予以固定，销售广告的要约邀请行为，以原、被告双方的要约、承诺等协商方式最终形成正式的合同条款。但被告并未在合同中承诺向原告交付的房产层高为5．7米，合同亦没有约定被告交付的房产每层的具体高度，原告认为被告未履行销售广告中关于层高5．7米的承诺，应当承担返还二分之一购房款责任的理由，无合同及法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告深圳市邦安实业有限公司应自本判决生效之日起十日内，向原告陈晓鸣支付延期交房违约金人民币1730．06元（以房屋总价款按每日万分之五，从2005年5月28日计至2005年6月11日止）。

二、被告深圳市邦安实业有限公司应自本判决生效之日起十日内，向原告陈晓鸣支付延期办理《房地产证》违约金人民币5412．61元（以房屋总价款按每日万分之三，从2005年1月9日计至2006年3月22日止）。

三、驳回原告陈晓鸣其他诉讼请求。

本案受理费人民币4124元，由原告陈晓鸣负担人民币3500元，被告深圳市邦安实业有限公司负担人民币624元（该款已由原告陈晓鸣预付，本院不予退回，被告深圳市邦安实业有限公司负担之数径付原告陈晓鸣）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　员　罗映霞

二〇〇六年十二月十二日

书　记　员　盛冰荣

马骊诉中海地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷案

（2008）深罗法民三初字第1372号

原告马骊，女，1964年3月13日生，汉族，住址深圳市罗湖区滨河路鹿丹村11栋二单元204。身份证编号：440301196403131323。

委托代理人林建，上海市建纬律师事务所律师。

委托代理人李宁，上海市建纬律师事务所律师。

被告中海地产集团有限公司，住所地深圳市福田区福华路399号中海大厦十二楼，组织机构代码：618832925。

法定代表人郝建民，董事长。

委托代理人梁华，广东万商天勤律师事务所律师。

委托代理人杨磊，广东万商天勤律师事务所律师。

第三人潘小玲，女，1950年9月9日生，香港居民，系深圳海富幼儿园园长，住址深圳市罗湖区深南东路海富花园富丽阁32楼A。身份证编号：E919370（0）。

第三人潘向安，女，1947年2月27日生，汉族，系深圳海富幼儿园法定代表人，住址深圳市福田区彩田路伟柏花园伟俊阁A座17E。身份证编号：44090219470227202X。(www.xing528.com)

委托代理人潘小玲（情况同上）。

上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依被告申请追加第三人潘小玲、第三人潘向安参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林建、李宁，被告的委托代理人梁华、杨磊，第三人潘小玲（同时作为第三人潘向安的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2007年12月12日原、被告签订房地产买卖合同，约定被告出售海富花园富丽阁二层给原告，价款3734952元。合同签订时被告出示的房产证显示用途为住宅。合同签订后原告依约履行义务。2008年3月原告用该房向深圳市农业银行办理房产现楼抵押贷款，国土部门认为该物业用途非“住宅”而是“托儿所”，遂将房屋用途改为“托儿所”并重新发证。被告不应将托儿所作住宅卖给原告，因被告所售房屋“货不对版”导致原告合同落空，又因房屋用途变化导致房屋价值下降，被告的行为构成根本违约，解除合同的条件已成就。现诉请法院判令：（1）解除原、被告于2007年12月12日签订的《深圳市房地产买卖合同》。（2）被告返还原告购房款3734952元，并按同期银行贷款利率支付利息至购房款全部返还之日止（截止2008年5月30日该利息为139500元，自2007年11月30日起算）。（3）被告赔偿原告缴纳的印花税、契税损失113916元，并按同期银行贷款利率支付利息至还清该损失款之日止（截止2008年5月30日该利息为3144元，自2008年1月17日起算）。（4）被告赔偿原告缴纳的交易手续费损失2155元、房屋所有权登记费50元，并按同期银行贷款利率支付利息至还清该损失款之日止（截止2008年5月30日该利息为61元，自2008年1月17日起算）。

被告辩称：（1）原告无法证明被告存在“根本违约”的事实。我方按合同约定将房产交付原告并办理了过户，原告也于2008年1月14日拿到了编号为深房地字第2000401346号、用途为住宅的《房地产证书》。至此我方已完成合同义务，并不存在“货不对版”情形。在被告协助原告办理过户登记过程中，国土部门并未对涉案房产用途提出异议，因此涉案房产转让行为已履行完毕且得到职能部门认可。至于后来原告因何导致国土部门注销用途为住宅的原房产证并代之以用途为托儿所的新房产证，因被告已不是涉案房屋产权人，具体情况无从得知且原告也未向被告提供国土部门做出此种变更行为的依据。故导致涉案房产用途从住宅变为托儿所并非被告造成，被告不应为此承担责任，且本案并不能排除国土部门错误变更行为的存在。（2）即使涉案房产确系托儿所也不必然导致原告无法使用。因原告购买该房产就是为了出租给第三人潘小玲（海富花园幼儿园园长）。据被告调查，原告购买富丽阁二层的根本目的就是用于托儿所用途，故即使房产用途变更为托儿所，也未导致原告合同目的落空，被告对此没有过错，原告不具备解除买卖合同的条件，故应驳回其诉请。

第三人潘小玲、第三人潘向安共同陈述称，请求法院维护幼儿园的安定。

经审理查明：

1．2007年11月30日，原告向被告支付海富花园富丽阁二层房屋楼款3734952元，被告向原告出具了收款收据。2007年12月12日，原（买方）、被告（卖方）签订深圳市房地产买卖合同（现售）1份，约定：被告将其开发的位于深圳市罗湖区深南东路的海富花园富丽阁二层房屋出卖给原告，建筑面积718．26平方米，房屋用途为住宅，付款方式为一次性付款即签订本合同之日起1日内付清全部购房款3734952元；卖方应于2007年12月10日前向买方交付房产。合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，被告按合同约定向原告交付涉案房屋并配合原告于2008年1月14办理了用途为住宅的房地产证。原告因办理涉案房产证于2008年1月17支付印花税和契税113916元、交易手续费2155元、房屋所有权登记费50元。

2．2008年2月15日，原告（出租人）与第三人潘向安（承租人）签订房地产租赁合同书1份，约定：原告将涉案房屋出租给第三人潘向安，用于开办海富花园幼儿园，租期5年即从2008年4月15日至2013年4月14日，月租金12000元，租赁房地产用途为幼儿教育。被告针对原告上述出租事宜出具书面证明称，同意原告将涉案房屋出租改变用途用于幼儿教育。

3．2008年3月，原告用涉案房屋作抵押向深圳市农业银行申请贷款，该银行在深圳市国土资源和房屋管理局罗湖分局办理相关手续时，该局认为涉案房屋的用途不是住宅而是托儿所，遂直接将房屋用途为住宅的原房产证扣押，之后向原告重新出具用途为托儿所的新房产证。

4．本院依原告申请向深圳市房地产权登记中心调查核实海富花园富丽阁二层房屋的规划用途，该中心复函称：海富花园富丽阁已于1989年4月办理初始登记，根据初始登记档案资料，海富花园富丽阁二层房屋用途为托儿所。本院依原告申请向深圳市国土资源和房产管理局调取的海富花园总平面图、海富花园竣工图均显示，海富花园富丽阁（C栋）二层的房屋用途为托儿所。被告从深圳市国土资源和房产管理局取得的海富花园1991年12月27日建设工程竣工验收证书显示，涉案的海富花园富丽阁（D栋）二层、富春阁（C栋）二层的房屋用途均为住宅。

5．第三人潘小玲庭审中称，其是上述房地产租赁合同书的实际承租人，其一直作为海富花园幼儿园的园长已经在涉案房屋开办幼儿园近10年，由于自己是香港人为了办理相关手续的方便才找第三人潘向安出面签订房屋租赁合同，第三人潘向安现为海富花园幼儿园的法定代表人；目前该幼儿园仍招收学生并正常开班教学。第三人潘小玲同时确认，其与原告在原告购买涉案房屋之前就是普通朋友关系，2007年底被告表示计划将涉案房屋出卖并问潘小玲是否主张优先购买权，潘小玲表示放弃优先购买权，并问原告是否愿意购买该房屋，后原告同意购买并与被告签订了房屋买卖合同；原告对涉案房屋近10年来一直用于开办幼儿园的事实是了解的，但是原告买房之前或之后从未与潘小玲或者其他人表示过原告的目的就是为了购买用途为托儿所的房屋以便出租收取租金收益。

以上事实，有原告提供的深圳市房地产买卖合同、支付房款收据、完税凭证、所有权登记和交易税费票据、国土部门2008年1月14日颁发给原告的原房产证和新房产证、海富花园总平面图和竣工图、深圳市房地产权登记中心出具的涉案房屋用途的复函，被告提供的富春阁和富丽阁建设工程竣工验收证书、原告与第三人潘向安签订的租赁合同书、海富花园业主委员会于2008年2月28日向黄贝租赁管理所出具的同意原告将涉案房屋出租改变用途用于幼儿教育的书面证明，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。

本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：（1）涉案房屋原规划用途如何认定？（2）被告将涉案房屋以住宅用途出卖给原告的行为是否构成根本违约？

关于第一个焦点，原告认为涉案房屋的原规划用途应以海富花园总平面图、海富花园竣工图均显示的托儿所用途来认定；被告则认为应以海富花园1991年12月27日建设工程竣工验收证书显示的住宅用途来认定。本院认为，按照房地产开发的一般程序分析，海富花园总平面图和竣工图应是海富花园建设工程竣工验收的依据，上述总平面图和竣工图反映的应是海富花园房屋的原始规划用途，且后来深圳市房地产权登记中心向本院出具的关于海富花园富丽阁二层房屋用途的复函已印证了此节。海富花园1991年12月27日建设工程竣工验收证书显示涉案房屋属住宅用途且把富丽阁标注为D栋，均与上述总平面图与竣工图显示的托儿所用途（富丽阁C栋）互相矛盾；按照常理分析，如果富丽阁二层房屋从托儿所用途变更为住宅用途，应有相应的审批手续，但被告一直未能提供有效证据证明该房屋规划用途后来合法变更为住宅；此外，被告作为专业的地产开发商，对于竣工验收证书中与原规划的不同之处本应尽到审慎注意义务，但其一直未能对该竣工验收证书缘何把涉案房屋用途登记为住宅且把富丽阁错误标注为D栋作出合理解释。故被告提供的海富花园建设工程竣工验收证书不应采纳，本院以海富花园总平面图、海富花园竣工图为依据认定涉案房屋原规划用途属托儿所。

关于第二个焦点，原告认为被告当初虽然协助原告办理了用途为住宅的原房地产证，但被告仍应为后来国土部门扣押该房地产证并重新核发用途为托儿所的新房地产证的行为负有全部过错责任，被告的行为构成根本违约；被告则认为其已履行了协助原告办理用途为住宅的房地产证的合同义务，至于此后原房地产证被扣则并非被告过错，且原告购买涉案房屋就是为了出租收取租金，因此，即使该房屋用途变更为托儿所也不导致原告出租该房屋以收取租金的合同目的无法实现，因此被告并未违约。对此，本院认为，被告将规划用途为托儿所的涉案房屋以住宅用途出卖给原告的行为构成根本违约，理由如下：

1．从原、被告签订的房屋买卖合同的内容看，原告购买涉案房屋的目的就是用于住宅用途。该住宅用途在法律上不仅包括可以出租以获得租金收益的用途，还包括可以作为抵押物以获得银行贷款的用途。原告购房前知悉该房屋一直用于开办幼儿园近10年以及后来将涉案房屋出租给第三人潘向安，用于实际承租人潘小玲开办海富花园幼儿园，并不能推定原告购买该房屋的目的只限于出租开办幼儿园以便收取租金的单纯用途而放弃了将房屋作为抵押物以获得银行贷款的用途。被告也未能提供充分有效证据证明原告签订合同当时或者在此前后的真实意思表示是欲购买托儿所而非住宅。因此，被告关于原告购买涉案房屋的目的只是出租收取租金的抗辩缺乏事实依据，不予采纳。

2．住宅与托儿所作为房屋不仅用途不同，两者的主要区别还在于：我国现行法律规定住宅可以作为抵押物，而根据我国《物权法》第184条的规定，托儿所作为教育设施不得抵押。如前所述，原告购买涉案房屋的目的不仅用于出租，还包括以该房屋作为抵押物向银行申请贷款，现在该房屋用途变更为托儿所，必然使原告上述以该房屋作为抵押物向银行申请贷款的合同目的无法实现。因此，被告关于即使该房屋用途变更为托儿所也不导致原告出租该房屋以收租租金的合同目的无法实现的抗辩缺乏事实依据，不予采纳。

3．房屋规划用途是影响房屋价值的重要因素之一。被告虽然于签订涉案房屋买卖合同后协助原告办理了用途为住宅的原房地产证，但其未能就之后国土部门将原房地产扣押并核发用途为托儿所的新房地产证的行为作出合理解释，应视为被告未能按照合同约定向原告交付用途为住宅的涉案房屋。结合本院调取的证据，被告作为开发商应明知涉案房屋的规划用途为托儿所的事实，但其仍然将该房屋以住宅用途出卖给原告并签订了涉案房屋买卖合同，被告的行为构成根本违约，被告对此应负全部过错责任。被告关于其并无过错也未违约的抗辩与查明的事实不符，不予采纳。

综上，被告的上述根本违约行为导致原告签订涉案房屋买卖合同购买用途为住宅的房屋的合同目的不能实现，法律规定的合同解除条件已经成就，因此，原告要求解除涉案房屋买卖合同理据充分，应予支持。被告的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据我国《合同法》第97条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还购房款及利息，并赔偿印花税、契税、交易手续费、房屋所有权登记费损失及利息，均为原告因此遭受的实际损失，与被告的根本违约行为具有法律上的因果关系，亦应支持。至于原告与第三人潘向安签订的房屋租赁合同，属于另一法律关系，本案不作处理，原、被告及第三人可根据“买卖不破租赁”的原则另循途径解决。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除原告马骊与被告中海地产集团有限公司于2007年12月12日签订的《深圳市房地产买卖合同》。

二、被告中海地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马骊返还购房款人民币3734952元并支付利息（利息以人民币3734952元为基准，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率，从2007年11月30日计算至款项全部还清之日止）。

三、被告中海地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马骊赔偿印花税和契税损失人民币113916元以及利息（利息以人民币113916元为基准，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率，从2008年1月17日计算至款项全部还清之日止）。

四、被告中海地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马骊赔偿交易手续费和房屋所有权登记费损失人民币2205元以及利息（利息以人民币2205元为基准，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率，从2008年1月17日计算至款项全部返还之日止）。

如果被告中海地产集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币38750元，由被告中海地产集团有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　长　李春华

人民陪审员　许静莹

人民陪审员　聂元珍

二〇〇八年十二月三日

书　记　员　张春丽