深圳市中富田房地产买卖合同纠纷案：张建兰诉讼结果

（2006）深罗法民三初字第38号

原告张建兰，女，汉族，1979年6月3日出生，住深圳市人民北路芳邻大厦，身份证号420124790603082。

委托代理人唐新杰、曹献国，广东江山宏律师事务所律师。

被告深圳市中富田房地产开发有限公司，住所地深圳市罗湖区立新路好年华大厦601室。

法定代表人王海波，该公司总经理。

委托代理人高中明，广东万乘律师事务所律师。

委托代理人蔡伟斌，该公司员工。

原告诉被告房地产买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐新杰、曹献国，被告委托代理人高中明、蔡伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2003年12月22日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同》一式四份，并签订《补充协议》。由原告购买被告开发的位于深圳市罗湖区立新路的好年华大厦12B2号公寓房一套。合同约定：（1）以“按套计算”的方式计算购房款，买卖总价款为339696元，采用分期付款或银行按揭付款的方式付款；（2）建筑物层数为地上21层。已预售的房地产在工程施工过程中不得变更设计，如确需变更的，卖方应持五分之四以上的购房者同意的公证书，向政府规划设计主管部门申报。（3）卖方须于2004年4月30日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付时应取得建设主管部门规定的“工程竣工验收证明”。卖方不能按约定的时间交付使用的，每延期一日，卖方应向买方支付总价款万分之五的违约金。（4）如卖方未在取得“工程竣工验收证明”之日起150日内书面通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，从取得“工程竣工验收证明”之日的第210日起，按日支付总价款万分之三的违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。原告按照合同的规定，履行了合同规定的付款义务。但被告却在《深圳市房地产买卖合同》附表四中，为了免除其自身的责任、排除业主权利而违法设定了格式合同条款，并以小于原合同文字数倍，不易辨认的字体、欺骗性的语言，误使原告在其上签字，该条款依法当属无效。嗣后，被告违反法律及合同约定将已预售的建筑物层数擅自变更为22层，至2004年5月26日才取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》；强迫原告交纳依合同规定“按套计算”房价本不存在的“补差款”，并以此作为办理房地产证的前提条件。经原告多次与被告协商并委托律师向被告送达（2005）江山宏律师函字第03386号《律师函》，但时至今日仍不解决，故向法院起诉，请求判令：（1）被告支付原告因其擅自变更已预售商品房项目设计的违约金（已付房款的10%）计33969元。（2）被告支付原告自2004年4月30日起至2004年5月26日止共26天，按买卖总价款每日万分之五的逾期交房违约金计4416元。（3）被告支付原告因被告的原因不能按期领取《房地产证》，从取得“工程竣工验收证明”之日第210日起，按日支付总价款万分之三的违约金计30575元（从2004年12月26日起暂算至2005年10月27日，计300天）直至领取房地产证之日止。（4）依法宣告“房地产买卖合同的附表四”为无效合同条款，确认被告强迫原告交纳“补差”的行为是违反法律和合同的行为（该款根据合同“按套计算”房价本不应存在），被告应无条件申办房地产转移登记手续。

被告辩称：（1）被告并未擅自变更已预售商品房的项目设计。好年华大厦项目原设计楼层为21层，后由于预售查丈面积达不到项目规划容积率标准，被告经向国土部门申请，在获得政府部门批准并补交地价后加建了一层。该加建行为实际项目预售之前早已进行，并且是在政府批准的前提下才加建的，因此不存在擅自变更设计问题，也不存在预售后再加建的事实。因此，原告要求支付变更设计项目违约金的请求缺乏事实依据，同时也没有法律依据。（2）被告并未逾期交楼，实际交楼时间符合合同约定。好年华大厦竣工验收时间为2004年4月29日，经验收为合格工程。由于政府部门办理验收备案需要时间，故而才拖至2004年5月26日备案。在4月29日验收合格后，被告严格依合同约定通知原告收楼，原告收楼后，在合同约定的15天时间内，原告未提出任何异议。因此，原告要求支付逾期交房违约金的请求不能成立。（3）被告已履行通知办理《房地产证》的责任，由于原告拒绝支付房屋面积补差款，故相应的责任应由原告承担。在合同约定的时间内，被告于2004年10月10日通知原告办理《房地产证》，并要求原告将购房面积补差款和办理《房地产证》需要的费用交被告，但由于原告拒绝交付购房面积补差款，故而未能按期办理《房地产证》。原告认为按套计价的房产不存在补差款的观点是不能成立的，市国土局格式文本中对补差款的约定条款，不仅适用于按建筑面积或套内建筑面积购房的业主，同样适用于按套购买房产的业主，这是商品房买卖市场的正常交易习惯。原告实际所购房产的套内面积有增加了3%以内，也有增加了3%以上的，被告依合同约定，只要求补差3%（含3%）以内的购房款，该要求合理、合法，符合合同约定，所谓“强迫”之说根本不能成立。合同附件四的内容是双方在平等自愿的基础上达成的一致意见，并不违反国家禁止性法律规定，依法应属有效约定，“无效”之说同样不能成立。鉴于以上答辩意见，被告认为，原告的诉求缺乏事实和法律依据，显然属于无理缠诉。故恳请法庭驳回原告之诉求，并判令原告承担本案的全部诉讼费用。现好年华大厦大多数业主均已缴纳补差款并按期办理了《房地证》，原告只是业主中的少数部分，对该部分业主拒付补差款的行为，被告将依法提起诉讼。

原告为证明其主张，提交了下列证据：1．《建设工程规划许可证》，证明被告擅自变更已预售商品房项目设计；2．《建设工程施工许可证》，证明内容同上；3．《房地产预售许可证》，证明内容同上；4．《建设工程竣工验收备案证明书》，证明被告逾期交楼；5．《房地产买卖合同（预售）》及系列文书，证明原、被告的房屋买卖合同关系成立。计算购房款的方式是按套计算，被告交付房产应取得的条件及违约责任的约定；6．有关付款的系列证据：（1）补充协议或认购书，证明原告购买的房产首期款价格；（2）房屋按揭借款合同，证明原告履行了付款义务；（3）付款凭证，证明原告付款的事实；7．办理房地产证通知书及补差通知表，证明被告违法强迫原告交纳补差款，因此原告至今未办房地产证；8．律师函，证明至8月18日，被告仍未按合同约定通知业主办证，由于被告方的原因致业主不能在法定时间领取房地产证，被告仍强制业主交补差款；9．姚素蓉与被告签订的合同，证明原告之一的姚素蓉向被告催要房地产买卖合同，被告只给了复印件，该复印件比原合同字体缩小了一倍，其中附表四的字体根本无法看清。

被告对原告提交的证据质证如下：

对于证据1、2的真实性没有异议，但这只是好年华大厦的其中一份建设工程许可证，并不是唯一的一份，不能证明原告的主张。证据3，原告提交的只是好年华大厦的第一份预售许可证，该大厦还有多份的许可证，该份证据不能证明原告的主张。证据4不仅不能证明原告的主张，还恰恰证明该楼2004年4月29日已经过验收，验收后需一定的时间取得验收备案回执。2004年4月29日之后面临五一长假，因此验收备案回执是在5月26日才取得的，该楼在竣工验收时已经是22层。对于证据5的真实性没有异议，但需要说明的是：（1）对于合同中约定的条款，被告认为按原告所说按套计算就不存在补差问题是原告的误解，不能成立；（2）2004年4月29日好年华大厦已经过验收，之后的备案情况合同中未约定；（3）加层的申请被告早就提出并不是在预售开始之后；（4）合同条款的第12条规定了面积差的处理方式，该条款是国土局制定的格式条款，并未规定按套计算的就除外，只要验收的查丈面积和预售的查丈面积不同就应补交面积差款；（5）2004年5月26日被告取得了竣工验收证明，从5月26日开始计算150天应至2004年10月20日，被告于2004年10月10日就已通知了原告办证，被告不存在违约；（6）不是因被告的原因造成原告未按期领取房地产，是因原告拒交补差款所以才没有办法办理房地产证；（7）附表四中的约定，并不存在被告逃避责任的问题，附表四原告认为是用13磅的字体打印，认为其中的内容是有意减轻卖方的责任，被告认为是不能成立的，附表四中被告已告诉了业主房屋原是21层后增加到22层，这个事实被告如实告知业主后，业主未提出异议，合同对于面积差的处理也有明确的约定，附表四中对补差款也作了约定；（8）原告提出平面图问题，该图要经过预售和工程竣工两个阶段，工程竣工后要重新制作图纸，因此预售时的图纸是看不出面积差的；对于补充协议是双方自愿达成的，对于付款的办法也是原、被告之间的自由约定，不存在无效问题。对于证据6予以确认。对于证据7，原告认为这不是适格的通知书，但被告认为已按照约定以书面的形式通知原告，是符合法律规定的，通知书中明确告知原告应付的费用，竣工查丈面积和预售查丈面积的差及应补交的款项和期限，通知的时间是在取得竣工验收备案证明书之后的150天内，原告要办理房地产证必须要付清房价全款，但原告未补交房款。对于证据8，只能证明原告的部分请求，原告称被告不让业主复印合同的情况是不存在的。对于证据9的真实性不予确认，该合同原告是从哪里复印的，被告不清楚，也没有证据证明这是被告提供给原告的。

被告提交了下列证据：1．《建设工程竣工验收报告》，证明工程竣工合格的时间：2．《建设工程规划许可证》，证明2003年3月27日加层规划已取得政府许可；3．《建筑工程施工许可证》，证明加层施工已取得规划国土部门的许可；4．《公证书》，证明加层已经五分之四业主同意，已经履行了公证手续；5．调整容积率请示和复函，证明2004年2月10日加层最终取得政府许可；6．《竣工验收备案证明书》，证明竣工验收日期2004年4月29日，5月26日取得验收备案证明书；7．房地产证初始登记公告，证明房屋层数为22层，于2004年11月24日登报公告，房地产已取得初始登记；8．入伙通知书和公告，证明通知入伙时间是2004年4月30日之前，4月30日前后原告已经收楼入住；9．办理《房地产证》及催收补差款通知，证明通知办理房地产证的时间及催交补差款时间；10．竣工查丈报告33份，证明原告所购房屋的最终查丈面积差和预售时房屋的面积差；11．竣工查丈面积与预售面积对照表及补差款明细，证明补差款的计算方法及明细。

原告对被告提交的证据质证如下：

对于证据1，竣工日期没有异议，但本案争议的焦点问题是何时取得竣工验收证书，因此这份证据与本案无关。对于证据2，原告认为，2004年4月涉案楼房从21层变更为22层，但被告是从2004年1月13日才开始请示的。对于证据3，2004年1月13日之前所有原告与被告签订了预售合同，但是没有一个原告同意被告增加层数，证据2、3反而支持了原告的观点。对证据4的真实性有异议，原告认为不是业主同意增加层数的意思表示，且该公证书中没有任何的文字表示业主同意加层，被告也没有提供这100余份公证书。对证据5的真实性没有异议，但对其证明内容有异议。加层是要经过五分之四业主同意的。2004年1月13日的请示，原告认为被告伪造了业主同意加层的公证书，2004年1月13日前，本案的26户业主签订了《预售合同》，其他的原告也已签订了认购书，被告是2004年1月13日请示的，因此本案的26户业主都是有表决权的业主。对于证据6的真实性没有异议，但对其证明的内容有异议。对于证据7予以确认。对于证据8与本案无关联性。对于证据9无异议，但这份通知是以强制收取补差款为条件的；对于证据10，因看不清楚，对于其真实性无法确认，且查丈报告并不能证明一定要补差。对证据11的真实性没有异议，但恰恰证明被告是以原告补交差价为办证的条件。

原、被告提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据1—8及被告提交的证据1、2、3、5、6、7、8，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以认证。

经审理，本院确认下列事实：

1．2003年12月22日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的位于深圳市罗湖区立新路的好年华大厦12B2号公寓房一套，建筑面积为41．90平方米。以“按套计算”的方式计算购房款，买卖总价款为339696元，采用分期付款或银行按揭付款的方式付款。卖方须于2004年4月30日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。好年华大厦主体建筑物的性质为综合楼，建筑层数为地上21层，地下2层。已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得变更公共设施的用途、设计和项目名称。如确需变更的，卖方应持五分之四以上的购房者同意的公证书，向政府规划设计主管部门申报。合同还对双方的违约责任等作了约定。同时，合同附表四对合同内容进行了补充并作了相应的修改。附表四第4条约定：“好年华大厦原批准建筑层数为21层，因预售查丈结果未达到项目规划容积率标准，后建筑层数由21层增加到22层，增加层数后不会影响买方所购房地产的套内建筑面积，买方所购房地产建筑面积最后以规划国土部门竣工查丈为准，若面积有差异按本合同第12条及其补充修改条款处理”。第5条约定：“补充本合同第8条：因卖方过错而未能按约定时间交付房地产予买方的，每延期一日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之二的违约金。除此之外，卖方无须向买方作其他赔偿。”第7条约定：“本合同第12条第3款、第4款修改为：交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积正差异（增大）在3%以上（不含3%）的，卖方不得要求买方差异3%（不含3%）以上的补差，买方同意不以此为由解除合同，同时卖方不承担其他责任。交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积负差异（减少）在3%以上（不含3%）的，卖房应按购房时的单位价格退回多收房款，买方同意不以此为由解除合同，同时卖方不承担其他责任”。合同附表四还约定了双方的其他权利义务。

2．合同签订后，原告按约向被告支付了首期购房款，并办理了银行抵押贷款手续付清了全部购房款。

3．2003年10月28日，被告向深圳市规划与国土资源局罗湖分局提交了《关于“好年华大厦”调整容积率的请示》，申请将好年华大厦在现有规划基础上增建一层公寓。2003年12月18日，深圳市规划与国土资源局罗湖分局复函原告：“来文收悉。请先征得宗地内五分之四以上业主同意后再报我局审批。”2004年1月13日，原告再次向深圳市规划与国土资源局罗湖分局提交了《关于“好年华大厦”调整容积率的请示》，并说明已按复函要求办理了“宗地内五分之四以上业主同意并公证”手续。2004年 2月10日，深圳市规划与国土资源局罗湖分局复函批复“同意好年华大厦建筑层数由21层增至22层”。(www.xing528.com)

4．2004年4月29日，好年华大厦通过了组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，并于2004年5月26日在深圳市罗湖区建设局备案，取得了《工程竣工验收备案证明》。

5．2004年4月21日，被告以邮寄的方式通知原告入伙。原告于2004年4月30日入住该房，其间并无提出异议。2004年11月23日，深圳市房地产权登记中心对被告开发的好年华大厦发布了房地产初始登记公告，深房登公告第2004001号。

6．2004年10月10日，被告已通知原告办理房地产证，并要求原告于2004年10月30日前交纳有关的办证费用及补交房屋面积差款，原告未补交面积差款，涉案房产至今未办理房地产证。

本案争议的焦点是：（1）被告变更商品房项目设计是否违法、是否应承担违约责任？（2）被告是否逾期交房？（3）被告是否逾期办理房地产证？（4）合同附表四是否有效，被告要求原告补交房屋面积差款的行为是否违反法律和合同约定？

关于第一个争议焦点，本院认为，被告开发的好年华大厦因容积率未达标，分别两次向深圳市规划与国土资源局罗湖分局提交了《关于“好年华大厦”调整容积率的请示》，申请将好年华大厦在现有规划基础上增建一层公寓。后深圳市规划与国土资源局罗湖分局复函批复“同意好年华大厦建筑层数由21层增至22层”。因此，被告增加建筑层数已经过相关部门的批准，是合法行为。原告称被告未提供已经五分之四业主同意加层并公证的证据，本院认为，被告增加建筑层数已得到相关部门的批准，进行公证是国土部门批准加层的先决条件，至于被告是否进行公证、公证的效力如何，应由相关部门在批准加层时一并审查。被告增加建筑层数的要求已得到批准，其增建楼层的行为并不存在违约。同时，房地产买卖合同附表四第4条明确约定：“好年华大厦原批准建筑层数为21层，因预售查丈结果未达到项目规划容积率标准，后建筑层数由21层增加到22层，增加层数不会影响买方所购房地产的套内建筑面积，买方所购房地产建筑面积最后以规划国土部门竣工查丈为准，若面积有差异按本合同第12条及其补充修改条款处理。”由此可认定，原告已知悉加层事宜，并且同意被告加层。故，被告加层的行为未违反合同的约定，不应承担违约责任。原告要求被告支付变更项目设计违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

关于第二个争议焦点，本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同第7条约定“卖方须于2004年4月30日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。卖方向买方交付房地产时，应发出书面通知，并由买方签字……。买方接到书面通知后，应及时对房地产进行验收，如有异议应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼”。2004年4月29日，好年华大厦通过了工程竣工验收，并于2004年5月26日在深圳市罗湖区建设局备案。被告于2004年4月21日以邮寄挂号信的方式通知原告入伙，原告已于2004年4月30日收楼入住，此时，被告虽未取得工程竣工验收证明书，但好年华大厦工程已通过了组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，已具备入住条件，原告收楼入住后15天内，亦未提出任何异议，应视为原告同意收楼。因此，被告已在合同约定的期限内交付房地产于原告使用，不构成逾期交房。原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以驳回。

关于第三个争议焦点，本院认为，房地产买卖合同第16条约定“卖方应在取得工程竣工验收证明之日起的150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记”。被告于2004年5月26日取得工程竣工验收备案证明，于2004年10月10日书面通知原告办理房地产证及交纳有关的办证费用和补交房款，但原告至今未补交房款，致使未办理房地产证，责任不在被告，被告不应承担逾期办理房地产证的违约责任。原告要求被告支付逾期办理房地产证违约金的诉讼请求，本院不予支持。

关于第四个争议焦点，原告称被告在附表四中的约定是免除被告的责任加重原告责任的格式条款，且字体比一般字体小，应认定为无效条款。本院认为，合同附表四中的约定并未免除被告的责任，而是原、被告对房地产买卖合同部分条款的修改和补充，其内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。且原、被告均在合同附表四中签名确认，同时，法律法规亦并未规定签订合同应使用何种字体及字体的大小，因此，原告认为房地产买卖合同附表四为无效条款没有事实依据。对于原告是否应补交房屋面积差款的问题，房地产买卖合同附表四中对面积差的比例及应否补交面积差款亦作了具体明确的约定，合同并没有约定按套计算房款的则不应补交面积差款，故，被告要求原告交纳房屋面积差款的行为没有违反法律法规的规定，亦符合合同约定。在涉案房产已经具备办理房地产证的条件下，被告申办房地产转移登记也不是单方面的行为，其需要原告的配合。由于面积差款属全部房款的一部分，原告未付清房款，被告便不能办理房地产证。因此，原告要求确认合同附表四无效及被告要求补交面积差款的行为违法、违约的主张，本院不予支持。原告请求被告无条件申办房地产转移登记手续的主张，本院一并驳回。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

一、驳回原告张建兰要求被告深圳市中富田房地产开发有限公司支付变更项目设计违约金的诉讼请求。

二、驳回原告张建兰要求被告深圳市中富田房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。

三、驳回原告张建兰要求被告深圳市中富田房地产开发有限公司支付逾期办理房地产证违约金的诉讼请求。

四、驳回原告张建兰其他诉讼请求。

本案受理费人民币2579元，由原告张建兰负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　长　罗映霞

人民陪审员　许静莹

人民陪审员　聂元珍

二〇〇六年三月三十日

书　记　员　王伟伟