美国房产市场复苏，大城市房价上涨超2007年水平

美国的楼市正全面复苏。

2013年美国房地产市场继续复苏，全国房价呈上涨态势，大城市群领涨房价，部分大城市房价已经恢复甚至超过2007年美国房产泡沫破裂前的最高水平。

2014年1月28日，标准普尔公司发布的标普/凯斯-希勒（S＆P/CS）房价指数报告显示，截至2013年11月，美国的平均房价已回到2004年中期的水平。[26]

美国全国住宅建筑商协会发布的数据显示，2013年12月，美国住宅建筑商信心指数已回升至2005年12月以来最高水平，达到58，比2012年同期高出11点，且连续7个月保持在50以上，表明越来越多的建筑商对美国房地产行业的前景持乐观态度。[27]

2014年2月25日，标普/凯斯-希勒房价指数报告显示，受寒冷天气影响，房屋销售略有下降。但从2013年全年来看，美国20个大城市的房价全部上涨，涨幅最大的为拉斯维加斯（25.5%）、旧金山（22.6%）和洛杉矶（20.3%）。[28]

根据标普/凯斯-希勒房价指数，2013年第四季度美国房价较上年同期上涨11.3%，同期美国20个大城市房价指数上升13.4%。而美国联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency, FHFA）于2014年2月25日发布的房价指数显示，美国房价上涨了7.7%，至8年高点。总体而言，美国房价继2012年初触底后累计上涨了21%。[29]

下图为标普/凯斯-希勒房价指数（20城市）。

数据来源：Standard＆Poor’s index committee。

从上图可以看出，标普/凯斯-希勒房价指数（20城市）自2012年起，在以非常稳健的步伐上涨。

下图为美国新房销售价格中位数[30]和平均数。

数据来源：United States Department of Commerce。

从上图可以看出，美国新房销售价格正在稳步回升。新房销售价格的中位数2012年已经上涨到24.52万美元，正在接近2007年创下的历史最高点24.79万美元；美国新房销售价格的平均数2012年也已经上涨到了29.22万美元，距离2007年创下的历史最高点31.36万美元也仅有一步之遥。

与此同时，美国新屋开工[31]数据也在上升。

数据来源：United States Department of Commerce。

美国新屋开工数据从2009年5月开始上升，从当时的45.8万套上升到2013年11月的109.1万套，增长了一倍多。

房价上涨，也带动地价上涨。

美国房地产商研究（Home Builders Research）的数据显示，随着住房建筑市场持续反弹，拉斯维加斯的地价是以“彻头彻尾的恐怖”速度上涨：2012年11月和12月，住宅开发商购买拉斯维加斯土地的价格是每英亩17万～18.5万美元。2013年1月，就涨到了每英亩20万美元；2月，更上一层楼，达到25万～27.5万美元；3月，有些地块已经叫价每英亩35万美元。[32]

那么，房价上涨、房地产市场复苏对美国意味着什么呢？

房地产既是企业的基本生产资料，又是最广泛使用的债务抵押品。股权价值和房地产增值部分能够被资本化，重新借给国内企业，用于投资。[33]而这种投资当然不仅限于国内。

而且，房价一旦步入上涨轨道，往往都会持续较长时间，直到呈现出明显的过热特征，才会重新进入调整阶段——了解这一点，对于我们看清未来趋势的演变意义重大。

房地产天然具有金融属性。所谓金融属性，虽然尚未出现统一的定义，但从其本质含义而言，至少有两层：一是金融产品说，即具备金融产品的特性，包括流动性、收益性和价格波动性；二是金融功能说，即进行人群、地域以及期限上的资源再配置。但实际上，这是一个问题的两个方面，角度不同而已。

有研究指出，房产的特殊性在于与它相联系的、不可分割的土地的特殊性。而与其他生产要素相比，土地资源的特殊性在于：一是短期供给弹性小；二是对人类社会的不可或缺性。房地产自古以来就是价值储备的一种手段，由此，土地天然具有金融属性。土地价格波动幅度比房屋大得多，从这个意义而言，土地的金融属性又是房产金融属性的根源。

20世纪80年代以来，随着金融自由化及经济资本化的深入，房地产金融属性的增强成为以美国为代表的发达国家房地产市场发展的最大特点。此外，由于金融可以在一定程度上脱离实体经济而独立发展，房地产金融属性被过度利用，同样可以导致房地产脱离实体经济而过度繁荣。因此，要避免房地产“繁荣—萧条”式的大幅波动，则必须适当控制房地产金融属性。[34](www.xing528.com)

但房地产的金融属性是很难控制得了的。这也就意味着，步入上涨轨道的房价将继续这种势头。

这将大大增加美国人或相关企业的资产净值。2013年12月10日，美联储发布的报告显示，2013年第三季度，受股市市值和房价双双上涨带动，美国家庭资产净额[35]比当年第二季度修正后的数据增长2.6%，增至77.3万亿美元（次贷危机爆发之前的最高点为67.75万亿美元），创下自1945年以来的最高水平。房屋价值的增长令美国家庭更容易申请购房贷款；与此同时，整体财富的增长令消费者更安心地进行消费。[36]

随着股市和房价的上涨，美国家庭资产净值一直在快速增长。下图为2003～2013年美国家庭财富净值走势。

数据来源：Board of Governors of the Federal Reserve System。

从上图可以看出，2013年，美国家庭财富净值创下了80.66万亿美元的历史新高，与2008年相比增长了23.48万亿美元，增幅达41.06%。而直到本书最后一次校对结束的2014年6月20日，美国道琼斯指数还在创出16978.02的历史新高，不难想象，美国家庭财富净值也在继续同步增长。

而且随着美国货币政策的逐步收紧，2016年后，流向美国的资金会加速，这会进一步推高美国房价，甚至形成“非理性繁荣”。

由此产生的后果是：美国人或企业将可以把更多的房地产增值部分进行资本化，从而将来会有更强大的资金到海外收购。也就是说，在美国房地产“非理性繁荣”之下，还隐藏着一个理性的海外大扩张能力！

除了上面谈到的因素，美国楼市复苏还带来了一系列影响。

其一，提高就业，促进消费。

美国是一个主要靠消费拉动经济的国家，消费能否激活直接关系到美国经济的未来。而美国楼市的复苏，可以直接增加就业，推动消费的提高。

我们可以分收入和消费两个部分来看，从收入的角度来看，房地产涉及60多个行业，房地产的复苏能够带动相关行业的发展，提供更多的就业机会，给民众带来更多的收入，收入的上升有利于提高消费能力。

下图为2003～2013年美国年度失业率数据。

数据来源：Bureau of Labor Statistics。

从消费的角度来看，房地产复苏，房价上涨，还贷的痛苦感也会大大减小，消费意愿会慢慢增强。房产抵押出去也可以贷更多款进行消费、投资。而且，人们在购房的同时，往往要装修，购买家具、家电、汽车等，这会带动起一系列的市场需求，从而推动消费的增长。

其二，有利于提高银行的资本充足率。

我们知道，在次贷危机爆发以后，那些抵押给银行但购房者无力还贷的房屋实际上变成了银行的包袱，一旦房价重新步入上涨轨道，包袱将迅速转变成财富，这将促进银行资产状况的改善。

2013年3月14日，美联储公布的压力测试结果显示，在假设美国财政和经济面临相当大压力的时期（其间假设失业率大幅度上升，股票价格减半，房价下跌超过20%），18家被要求参与测试的大型银行将遭受总额为4520亿美元的亏损。其中除了联合汽车金融公司（Ally Financial）外，17家有足够资本缓冲经济衰退的银行其资本比例达到了监管机构的最低要求，通过了压力测试。[37]

可以想象的是，随着美国楼市的复苏，美国的家庭、金融业等资产状况都会变得越来越好，美国实体经济的复苏也将越来越稳健。这当然会壮大美国对外收购的能力。

值得一提的是，经过小布什、奥巴马等连续减税，美国一直在藏富于民。比如，1981年，里根上台的时候，美国薪酬的最高税率是50%，2012年则为35%；当时非劳动收入（如股息和利息）的税率为70%，而2012年只有15%；1980年，资本所得税的最高税率是28%，2012年为15%。

而且，对富人的减税幅度更大。1955年，最富有的美国人（400户收入最高的家庭）以他们收入的51.2%支付联邦税。2007年，已经降到了16.6%。[38]

这种藏富于民，尤其是藏富于富人的税收制度，非常有利于美国未来的全球大收购。