向“气质优雅”靠拢
中国的房地产商忙于盖房子、卖房子的时候,国外的地产商已经将目光转向金融业了。看到自己将来的发展方向,国内的房地产商也在思考如何向金融业靠拢。
任志强:可以说20年以后我们这样的公司基本上就没了。美国发展到一定阶段以后,房地产商就变成了与金融相结合的不动产商,现在我们房地产商是什么概念?是不动产的前三个部分:土地、房屋加现金流,但是中国的房地产由于没有金融背景,或者没有金融支撑,就没有第四个——增值收益。我们把所有的房屋增值收益交给了业主,就是购房者,本来他的房子一平方米是7000块钱,现在是9000块钱,等于他多赚了2000块钱。现在买房人一平方米可以赚2000块钱。
香港前七名地产商的收益相当一部分是增值收益,而通过建房、卖房直接取得的现金收益,在报表里大概不超过三分之一。他们仍能高速发展,原因之一就在于地产业务与资本市场相结合,开发功能已经转化成以持有为主,以开发为辅。
可以预计,WTO后,中国会迎来金融业的高速发展期,境外银行和境外基金的参与,可能会让中国地产商更多地转移到金融行业来发展。我们和冯仑今年三月参观哥伦比亚大学,他们的房地产专业是归在金融科目下的;我们所接触的大部分美国地产商,老板谈的全是如何安排贷款,如何组合融资方式,计算投资回报率,这和我们现在的运营方式不是一个概念。房地产与金融结合的趋势不可逆转,单纯的房地产开发商会逐渐淡出,这是我们未来的格局。
冯仑:前面都做前三段,以后都做后三段。
最近成都市工商局关于广告管理出了一个规定,禁止在征婚启示上用“气质优雅”这四个字,气质优雅有误导,而且一见面很难说优雅,这个词不能量化,不准确。现在你说这个问题就是你给我描绘的未来“气质优雅”,但是我们不知道这个“优雅”怎么去追求。
任志强:第一先得上市,第二从境外划点钱来。我想这是一个面向未来的起步,当发展到一定程度时,发展商可以留相当一部分的物业实现增值经营。
冯仑:关于“气质优雅”,郁亮你怎么看?
郁亮:任总谈的是好多年以后的情景,万科选择的标杆之一——美国普尔特公司就是专门做开发为主的。在现阶段把自己定位于不动产发展商是非常危险的,万科规模不大,如果把资金沉淀下去,投资回报率相对比较低的情况下就有很大风险。万科较早地进入了资本市场,这两年我们获得了30个亿的资金。有很多发展商问,你们怎么能够拿到那么多钱,有什么渠道。我的回答是你愿不愿意上场参加选美比赛。第一,你有没有自信心。第二,除了身材好还不够,还要气质好。一个企业除了透明度很高,还要有品牌。
冯仑:你说的很像模特选拔——第一,气质优雅;第二,自信心;第三个身材好;最后要走得好。带着好多公司去按照名模的标准去做。
郁亮:而且不能有绯闻。
冯仑:对,这个模特不能成为茶余饭后老是被议论的人。
牛文文(《中国企业家》主编):刚才冯主席把整个气氛都调动起来了。我们能不能听一下他对未来的一个判断。
冯仑:这是我特别愿意说的一个话题,不是说我多么有远见,因为我老困惑,现在大家都差不多,过去略有不同,只有未来应该是谁都爱说,其实都说不准,但是每个人心里永远都有未来,所以他才活着,如果他心里没有未来,那是不可能的。(www.xing528.com)
刚才小潘说的我们一直在研究怎么站在未来看今天,我一直在想这个事儿,在世界上怎么才能活得不累。其中有几种人不累,比如上帝不累,他老是盯着你,不用干活。信教的人不累,还有牛皮的人也不累,锦衣玉食的人更不累。最后就是婴儿不太累,因为他不知道累。
在这种情况下我们总得想想怎样把企业做到不累的状态,这几种人都有一个特征,他们对未来的看法比我们更清楚。在信仰领域,神是从终极来看待一切的;在现实生活中,成熟的人比不成熟的人冷静,年纪大的人比年纪小的人成熟,伟大的人比普通的人更有定力。我们讲生存,上帝讲死亡;我们讲成功,伟大的人讲失败。
我一直希望从企业的死亡研究起,然后回过头来再看看我们该怎么做。也就是说,从一个伟大企业的来时路来看看我们的发展方向,这样的话,我们的预期就比较清楚了,也不会过于慌张了,就像庄子一样,死了媳妇还唱歌,因为他知道人死是回归自然,并不值得悲伤。我最近几年一直在研究行业,研究很多企业的过去,通过这些来看我们的未来。
我们留给未来什么
犹如人的一生,企业也有自己的兴衰规律,当一家地产企业谢幕之时,他能给观众、给舞台留下些什么值得怀想的东西呢?
冯仑:过去地产公司的特质描述叫机会导向、这个商业模式前提是预售市场,再加上两个链条,一个是银行的链条(钱链),一个是人际关系的链条(人链)。我希望万通是战略导向——核心价值观、公司治理、专业团队价值、持续增长,以及优质的产品和服务,我们希望跟以前的描述完全相反,这是我们现在做的决定。至于与泰达合作,只是按照这样一个方向改变的某一个环节,我希望这个环节只是开始,今后还会有一定的改变。
潘石屹:我们在座的每个企业都有可能完蛋,因为每个人的生命都是短暂的,房地产的生命也是一样,发展商的生命也是一样,其实留下来的东西就是作品,是我们建的房子,可能留的时间比我们在世的时间要长一点。所以,我觉得把作品做得能够经得起历史的检验,能够经得起时间的检验,可能比我们每个人——房地产发展商,比我们每个公司——房地产开发公司要重要得多。
任志强:都说一流的企业制定规则,二流的企业生产品牌,三流的企业生产市场,四流的企业生产产品,五流的可能就是生产半成品。现在最说不清楚的就是服务,服务也可能变成一流的,也可能变成二流的。发展商是高度统一的,既可能产生规则,也可能产生品牌,产生市场,产生产品。在这个模糊的过程中,最可能留下的是什么?作为一个企业来说,往往是企业的文化。大家都知道,维持生命最长的企业大概就是老字号,因为文化在中间起到一个贯通的作用,它能融合规则、品牌、市场、产品等等。如果企业要想生存,它必定有核心的文化,它可能会随着环境的变化而与时俱进,但核心不变,才能凝聚人心、维系企业的运转。
郁亮:在过去20年里,我们所做的最重要的决策,就是从早期的多元化向专业化转型,我们坚持了下来,而且不受任何诱惑的影响,这是对万科影响至深的决定。未来十年,我们要走第二次专业化,这次的专业化是指我们所专注的领域要更专业,更优秀,同样会对未来十年的万科影响至深。外面的世界确实很精彩,如果我们把自身的一亩三分地做好,那也会很精彩。
林少斌:大家的路都很不同,刚才任志强谈到地产金融化的趋势;郁亮说万科将专注于做开发,对招商而言,我们最大的障碍是资金、队伍建设和品牌塑造。美国地产的金融化历程并不长,也就十年的时间,但发展得很成熟,集资很容易,在国内融资投入的成本相当高,还款条件也很严。我们是国资背景,审批贷款会遇到政策倾斜等因素的影响,着眼于未来,我们也在研究金融化的发展路向,研究持有大量物业的风险和收益,防范金融危机那样的悲剧。
曾鸣(长江商学院教授):战略其实就是前瞻性、差异化和取舍。难的是企业怎样从挑战者成为领先者,成为领先者之后如何走的问题。像人生总有谢幕的一天那样,绝大部分企业不管曾经多么辉煌,最终总会走向衰落和死亡。换句话说,企业和企业家都有自己的宿命,像人生一样。企业家做的每一次选择都会直接影响未来,而越痛苦的选择越有意义,像刚才讲的万科过去20年最大的选择就是专业化。然后大家会追问为什么能坚持下来,看到诱惑时怎么办?这是在座的各位需要考虑的。
潘石屹:国内的发展商最大的困惑是,走着走着就缺乏方向感了,交流和学习是必要的,一大批发展商聚在一起,比如今天在中国大饭店,比如明天在国贸。
每家公司走的路都不一样,中国的发展商好比天上的飞鸟,第一只飞上去了,第二只肯定不是同样的轨迹,只有凭着对周围的判断,什么地方有上升的气流,就往那个方向飞。全球很多企业都盯着天上高飞的鸟,比如GE,但成功者寥寥,简单的摹仿无法超越自己。
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