二、物业服务企业
物业服务企业是指依照法定条件和程序设立的，依照法律的规定或物业服务合同的约定，接受业主的委托，对特定物业管理区域内的物业提供专业化服务的企业。[179]物业服务企业是独立的法人，它们以物业服务、管理作为其主要的经营活动。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，只有那些符合法定的资质条件并经过审查批准的企业，才能从事物业服务活动。
《物权法》第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”该条明确了物业服务企业的管理权限来自于业主的委托。在前期服务期间，由于出售和入住率较低，无法召开业主大会，所以，一般由建设单位聘请物业服务企业，由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同。[180]但是，在业主入住率达到一定比例之后，就应当由业主召开业主大会决定是否继续聘任该物业服务企业。一旦业主大会选聘了某个物业服务企业，依据《物业管理条例》第35条的规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理与服务。[181](www.xing528.com)
物业服务企业是在业主委托授权的范围内管理小区的财产以及业主的行为。一方面，对财产的管理，包括物业的维护、维修，对铺设到小区内的设备等的维护，对小区绿地园林等环境的维护，对卫生环境的管理，对治安的管理，对车位、车库的管理等。需要指出的是，涉及有关共有财产的重大修缮和维修，例如，有关电梯、水箱等共有部分的维修，如果物业服务企业在没有得到业主授权的情况下，是无权决定的。依据《物权法》第79条，应当由业主自行决定是否动用维修资金进行维修。另一方面，对业主行为的管理和维护小区的治安秩序。例如，针对业主从事的不当毁损建筑物、妨害他人的正常生活以及其他违反管理规约的行为有权予以制止。[182]物业服务企业也有义务依据约定保障业主的人身和财产安全。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。[183]
如果业主没有聘请物业服务企业，仅聘请了管理人，如聘请了几个退休职工看守大门和做保洁工作，业主也应和其他管理人之间订立委托合同，明确双方的权利义务关系。管理人应当按照合同履行义务。[184]
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