重塑建筑物区分所有权：权利构成与规定

一、建筑物区分所有权的概念

英文中的“区分所有”（Condominium）一词来源于拉丁文“共有”（communio）^[1]，所谓业主的建筑物区分所有权，简称为区分所有权，是在对建筑物内的不动产进行区分的基础上，业主享有的由专有部分所有权、共有权、共同管理权相结合而组成的一种特殊物权。区分所有是随着现代住宅商品化，一幢大楼内部的所有权结构向多元化方向发展而形成的。随着工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出。建筑面积的增长需求和土地面积的有限性之间的矛盾，都促使建筑物不断向多层高空发展。而一栋住宅高楼常常不可能为一人所有或数人共有，只能分割为不同部分而为众多的住户所有，正是因为多个所有人共同拥有一栋高层建筑物，从而产生了区分所有。^[2]

关于建筑物区分所有权的名称，各国立法使用的名称不完全一样。^[3]德国专门对此立法，称为“住宅所有权”（Wohnungseigentum），也有一些学者认为是“住宅所有”^[4]；瑞士在《瑞士民法典》第712条a－t也专门规定了建筑物区分所有权，称为“楼层所有权”（Stockwerkeigentum）；法国称为“住宅分层所有权”（la copropriétédesimmeubles btis）^[5]，日本和我国台湾地区则称为“建筑物区分所有权”^[6]，其中区分一词相当于汉语中的“分类、划分”的意思^[7]；英国称为“住宅所有权”（flat ownership）；美国称为“公寓单元所有权或公寓所有权”（condominium ownership）^[8]。可见，各国立法中区分所有权的名称并不统一。我国《物权法》第六章采用了日本民法与台湾地区的提法，使用了“建筑物区分所有权”的概念，但为了便于民众理解，增加了“业主”一词，形成了“业主的建筑物的区分所有权”的概念。该概念现已经成为通用的术语，为广大学者和实务界人士所接受，有利于法律的实施。

《物权法》第70条对区分所有权进行了定义：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是我国法律第一次对建筑物区分所有权的概念作出规定。该定义的特点在于：

首先，该概念明确了建筑物区分所有权的主体是业主，如此就区别了业主与业主之外的房屋承租人、借用人、管理人等，这些人也被称为“专有部分占有人”，而专有部分占有人并不是所有权人，而是非所有权人，因此不能被称为业主。^[9]《区分所有权司法解释》第1条第1款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”同条第2款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”这就在法律上界定了区分所有权的主体，明确了“业主”的概念。(www.xing528.com)

其次，确认了区分所有权是在对建筑物进行纵向和横向区分的基础上，由业主所享有的专有部分的所有权、共有权和共同管理权三项权利所组成的一种复合的权利。这也表明区分所有权是特殊的物权，需要在物权法上专门对其作出规定。

最后，该概念明确了建筑物区分所有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房。也就是说，区分所有权的客体不限于住宅，也包括各种经营性用房以及附属设施。

我国《物权法》设立专章（第六章）具体规定了业主的建筑物区分所有权，这对于保护公民的基本财产权、维护公民的基本人权，构建法治国家和和谐社会具有重要意义：一方面，对大多数城市居民来说，建筑物区分所有财产是最重要的财产，因为城市大多数居民一生的积蓄就是购买一套商品房，所以保护区分所有的财产，也就是保护公民的基本财产；另一方面，区分所有财产是公民基本生存条件的保障，保护区分所有的财产也是为了保障公民个人的基本生活条件，保障人们安居乐业。^[10]此外，《物权法》第一次在法律上确认业主享有的各项权能，进一步扩大了业主的意思自治，特别是对小区公共事务的管理，确认了业主自治的权利，这对减少政府的干预，培养公民的自治能力，增强民主意识都具有重要意义。