以商品房预售登记和商品房预售登记的区别

三、商品房预售登记

所谓商品房预售登记，就是指在商品房期房买卖过程中，买受人为了保障自己能够依据合同完整地获得该房产的所有权，通过在实际交付之前的提前的登记，使得自己的债权具有对抗其他权利人的效力。我国《物权法》第20条规定的预告登记，首先是针对商品房预售登记而作出的规定。可以说商品房预售登记是预告登记的典型形式。通过确认商品房的预售登记，使买受人享有的债权取得了一种物权的效力，并能保障其将来取得物权。这对于保护小业主的利益，维护民众切身利益，维护房地产市场正常的交易秩序，具有十分重要的作用。

按照《物权法》第20条的规定，双方只有在签订商品房预售合同之后，按照约定达成协议才能申请预售登记。这就是说，是否办理预售登记，应当在合同中加以约定。如果房屋买卖合同中没有约定，当事人也可以补充协议进行预售登记。尽管《物权法》没有规定预售登记为强制登记，但从保护买受人的利益出发，笔者认为，建设单位有义务在商品房预售之后办理预告登记，建设单位无正当理由拒绝办理商品房的预售登记的，应当承担相应的责任。但是，办理预告登记，必须要求买受人支付一定的价款，如果仅仅只是签订了预售合同，而买受人没有支付任何价款，出卖人也没有义务为买受人办理预售登记。当然，出卖人自愿为买受人办理登记的，自无不可。

商品房预售登记也不同于登记备案。如前所述，《物权法》第20条所规定的预售登记，实际上是一种预告登记。它在性质、目的等方面都与商品房预售登记备案是不同的。

如何理解将来实现物权呢？具体来说，这种效力，具体表现在如下方面：

1.在房屋尚未建成以前，商品房预售登记主要产生的是一种具有一定物权效力的债权。这就是说，通过预先登记，买受人取得了优先于其他人购买特定商品房的权利，从而使其依据房屋买卖合同享有的债权得以实现。这种优先不是通常所说的优先购买权，而是指权利应当优先实现。一方面，通过登记的方法预先予以公告，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使买受人享有的债权具有对抗第三人的效力。如果出卖人与第三人违反商品房预售登记，再行签订商品房买卖合同，买受人有权主张以后的买卖合同不发生物权的效力，换言之，这些买卖合同在法律上是不能履行的。进行了预先登记，也可以使第三人知道某商品房已经预售，从而避免因出卖人的一物数卖而遭受损失。另一方面，在办理了预告登记之后，将限制出卖人的合同自由。也就是说，在办理了预售登记以后，出卖人不得随意对期房处分。实践中，由于市场价格的上涨，建设单位可能将一物数卖，如果没有进行预售登记，即使以违约为由对建设单位提起诉讼，因履行不能买受人也无法要求实际履行，这样将对买受人极为不利，因为房屋价格的上涨使建设单位即使承担了违约责任仍然可以从中获利，也就是说，因市场价格波动而产生的利益归属于建设单位了，而该利益本应属于预售登记的买受人。所以，预售登记能够充分维护买受人的债权。当然，办理期房登记之后，如果买受人抛弃了这一权利，则出卖人可以处分该期房。(www.xing528.com)

2.在房屋建成以后，由于物权的客体已经形成，不动产所有权因事实行为的完成而取得。而当事人之间已经就房屋所有权的移转达成了合意并且办理了商品房预售登记，因此在房屋建成之后，受让人有权依据预售登记直接请求办理所有权现实登记。既然买受人已经享有了一种准物权，那么房屋一旦合法建成，房屋所有权依法发生，买受人就应当直接申请办理初始登记，将房屋所有权登记到自己名下。即使在房屋建成之后，建设单位将房屋一物数卖，并且为现房的买受人办理了所有权移转登记，商品房预售登记也应当优先于该现房登记。也就是说，如果出卖人已经为其他买受人办理了现房登记，预告登记的权利人有权请求更正登记。

3.在办理了预告登记之后，如果建设单位将整个建筑物进行抵押，抵押权无法对抗预售登记的权利人所享有的权利。因为在办理预告登记之后，抵押权人有义务查询是否存在预告登记。如果其没有查询，应当承担相应的风险。

4.如果建设单位资不抵债，要执行其财产，则买受人的期房登记可以对抗建设单位的债权人。尤其是在建设单位破产的情况下，如果房屋已经建成，已经办理了期房登记的买受人可以优先受到保护。笔者认为，在此情况下，可以允许将预告登记转变为现实的登记。此外，在实践中，有的建设单位在房屋预售后收取了买受人的房款，但由于建设单位对外经营不善，负债累累，债权人要求建设单位清偿债权，最终造成期房甚或已经建成的房屋被法院查封或强制执行，此时如果不赋予预售登记的买受人享有准物权并能对抗第三人，买受人的利益就根本不能得到有效的保障。

在房地产开发过程中，许多建设单位在出售期房以后，又以所谓在建工程的形式将期房进行抵押，甚至将整个建成的房屋在出售以后再行抵押给他人。建设单位因为房屋建成后没有及时向承包人支付工程款，承包人依据《合同法》第286条的规定而享有优先权。如果买受人在预售登记后不享有准物权而仅仅享有债权，根本就无法对抗其他的权利人。这样买受人在支付房屋款后可能会两手空空。目前我国房地产市场中存在的较大风险，其中一个原因就是没有确立买受人的物权人地位，对其的法律保障机制不充分，所以在《物权法》设定预告登记之后，就能够对买受人的利益加以充分的保护。